Licenze edilizie: cosa cambia tra permesso di costruire e segnalazione certificata d'agibilità?

Permesso di costruire e segnalazione certificata di agibilità (SCA) sono titoli profondamente diversi, con presupposti differenti ma situazioni che, inevitabilmente, si possono sovrapporre causando qualche problema di comprensione.

In primis, ricordiamo che l'agibilità non significa automaticamente regolarità urbanistica, mentre, in caso di immobili o opere abusive, la SCA è da considerarsi illegittima, in quanto non è possibile rilasciare tale attestazione se non sussiste la conformità urbanistico/edilizia.

Ciò premesso, segnaliamo che nella sentenza n. 9260/2025, è stato respinto dal Consiglio di Stato l'appello di una società di allevamento avicolo che aveva impugnato il certificato di agibilità di un edificio residenziale vicino, contestando violazioni delle distanze.

Il Collegio conferma la distinzione tra permesso di costruire (che verifica la conformità urbanistico-edilizia) e certificato di agibilità (che attesta i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità), precisando che non può sussistere un autonomo interesse all'impugnazione del solo certificato quando le censure riguardano profili edilizi che avrebbero dovuto essere contestati impugnando il titolo edilizio presupposto.

La diversità di presupposti tra permesso di costruire e certificato di agibilità

La Sezione ha chiarito che “Il permesso di costruire e il certificato di agibilità sono infatti collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e (oggi) risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Il rilascio del certificato di abitabilità non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio (ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 5 settembre 2023, n. 25830).

In sostanza, la verifica di conformità edilizia effettuata ai fini del rilascio di tale certificato è svolta esclusivamente "nei limiti necessari a inferire l'assentibilità dell'agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità" (Cons. Stato, Sez. V, 11 aprile 2023, n. 3650).

Non si può impugnare solamente il certificato di agibilità: ecco perché

Nel caso esaminato, la società appellante aveva impugnato unicamente il certificato di agibilità rilasciato per silenzio-assenso a un edificio residenziale bifamiliare costruito in luogo di una precedente stalla, contestando violazioni delle distanze previste dalla normativa edilizia.

Il Consiglio di Stato conferma la decisione del TAR che aveva dichiarato inammissibile il ricorso, precisando che l'impugnazione del solo certificato di abitabilità risulta inammissibile perché la ricorrente avrebbe dovuto impugnare il permesso di costruire, che rappresenta l'atto presupposto rispetto al certificato contestato.

Le doglianze relative al rispetto delle distanze tra edifici attengono infatti alla conformità urbanistico-edilizia dell'intervento e dovevano essere fatte valere mediante impugnazione del titolo edilizio che ha assentito la costruzione.

L'assenza di un autonomo interesse alla contestazione del certificato

Il Collegio sottolinea che, al di là della mancata impugnazione dell'atto presupposto, la ricorrente non ha dimostrato l'esistenza di un autonomo interesse all'impugnazione del certificato di agibilità.

L'interesse al ricorso richiede infatti che l'atto impugnato abbia prodotto in via diretta una lesione attuale della posizione giuridica sostanziale, non essendo sufficiente la mera vicinanza tra i fondi.

Nel ricorso la società aveva lamentato che la nuova abitazione, proprio perché abitabile, creava difficoltà concrete e impediva l'ampliamento dell'allevamento, ma secondo il Consiglio di Stato tali pregiudizi sono strettamente legati a ragioni edilizie che avrebbero dovuto essere contestate impugnando il permesso di costruire.

Il certificato di agibilità non ha quindi prodotto una lesione autonoma rispetto a quella eventualmente derivante dal titolo edilizio non impugnato.

Il rigetto delle censure sul silenzio-assenso e sul parere dell'ASL

Il Consiglio di Stato respinge anche le ulteriori doglianze relative alla formazione del silenzio-assenso prima del completamento delle opere e all'assenza del parere dell'ASL.

Infati:

• le opere non ultimate al momento della richiesta di agibilità erano di modeste dimensioni e scarsa rilevanza, e comunque la contestazione risultava in contraddizione con l'impianto difensivo che sosteneva l'irrilevanza delle violazioni edilizie sulla formazione del certificato di agibilità;
• era stata prodotta autocertificazione del tecnico, come consentito dall'articolo 25 comma 2 del DPR 380/2001, che prevedeva espressamente che in caso di autodichiarazione il termine per la formazione del silenzio assenso fosse di sessanta giorni, senza necessità del parere formale dell'Azienda Sanitaria.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO