Manufatti abusivi in condominio: demolizione obbligatoria per violazione delle norme antisismiche

Manufatti abusivi in condominio: quando è possibile chiedere la demolizione per violazioni antisismiche

Il fenomeno dei manufatti abusivi in condominio rappresenta una problematica ricorrente e di notevole complessità, che si acuisce in modo significativo quando le opere illegittime vengono realizzate senza il necessario titolo edilizio abilitativo e soprattutto quando la loro esistenza violi anche la normativa antisismica. In tali casi, infatti, la situazione assume una particolare gravità che va ben oltre i semplici rapporti di vicinato, coinvolgendo la sicurezza strutturale dell’intero edificio.

Il quadro normativo di riferimento si basa:

• sull’art. 1120 del codice civile secondo il quale “(…) Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.”;
• sulla normativa antisismica che impone requisiti rigorosi in materia di progettazione, materiali e collaudo delle strutture, finalizzati a ridurre la vulnerabilità sismica degli edifici e a garantire la sicurezza pubblica.

In questo contesto, la realizzazione di manufatti privi di permesso o non conformi alle norme tecniche può comportare responsabilità civili e penali per gli esecutori materiali, ma anche per gli amministratori condominiali che non abbiano adeguatamente vigilato sull’osservanza delle regole.

Chiarito ciò bisogna stabilire se e quando un singolo condomino possa agire per ottenere la rimozione di tali opere, fondando la propria azione non solo sulla violazione del regolamento condominiale o del codice civile, ma anche sul pericolo per la stabilità dell’edificio.

A tale questione risponde il Tribunale di Torre Annunziata che ha riconosciuto come l’inosservanza delle norme antisismiche integri di per sé un grave pregiudizio alla sicurezza e alla stabilità del fabbricato, legittimando la richiesta di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi anche in assenza di un danno imminente.

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Vano bagno a sbalzo e innovazioni vietate: responsabilità e demolizione in condominio

Con la sentenza n. 1945/2025 il tribunale campano ha risposto ad un’importante questione di sicurezza strutturale. Nel caso di specie, una condomina si opponeva infatti ad alcuni lavori voluti da altri sei comproprietari comprendenti un vano bagno, una veranda, una struttura metallica e una fontana, realizzati, a suo dire, abusivamente su parti comuni e in violazione dei diritti di proprietà esclusiva.

In particolare, il vano bagno, oggetto della principale contestazione, era stato edificato a sbalzo sul ballatoio condominiale, in prossimità di un locale di proprietà esclusiva della ricorrente e appoggiandosi a una parete comune, senza rispettare le distanze legali né le prescrizioni antisismiche vigenti nel Comune, classificato in zona sismica di secondo grado (rischio medio-alto).
Il Tribunale ha affrontato il caso alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ritenuta decisiva ai fini della decisione.

Il giudice quindi sottolinea che “il consulente tecnico d’ufficio ha rilevato che il manufatto in questione poggia, in termini strutturali, su un preesistente balcone (soletta portante a sbalzo) e, pertanto, ha subito un radicale cambiamento di destinazione d’uso, di carico e, probabilmente anche di larghezza, poiché dalla già citata planimetria catastale del 1940 (…); che, la struttura risulta chiaramente sottodimensionata per i materiali impiegati, a ciò si deve aggiungere anche l’assenza di documenti, quali calcoli strutturali e/o collaudi strutturali depositati presso il Genio Civile di Napoli, che ne attestino la idoneità statica per le zone sismiche di II grado (…) quale è classificato il Comune di Boscoreale (…); pertanto, sebbene non a rischio di crollo immediato l’immobile non dispone di documenti e/o certificazioni che ne attestino la conformità alle norme antisismiche vigenti in zona (…). Ebbene ad avviso del giudicante tale ultima constatazione appare dirimente ai fini dell’accoglimento della domanda attorea, in quanto la costruzione a servizio della proprietà dei convenuti non solo costituisce un’innovazione vietata ai sensi del IV comma dell’art. 1120 c.c., in quanto costituisce un pregiudizio alla statica ed alla sicurezza del fabbricato, ma viola altresì la normativa antisismica perché costituisce un organismo edilizio autonomo, realizzato in appoggio, senza l'adozione del giunto tecnico, ovvero documenti e/o certificazioni che ne attestino la conformità alle norme antisismiche vigenti in zona, comportando come detto una situazione di pericolo per l'integrità del fabbricato. Va all’uopo richiamando l'orientamento della Suprema Corte (…) secondo il quale l'inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino non solo quando risultino violate norme integrative di quelle previste dagli artt. 873 e ss. c.c. in materia di distanze, ma anche quando risultino una concreta lesione o il pericolo attuale di una lesione all'integrità materiale del bene oggetto di proprietà (…).”.
Il giudice, in sintesi, richiama l’orientamento consolidato della Cassazione secondo cui l’inosservanza di tali norme antisismiche comporta un rischio per l’integrità strutturale e quindi implicherebbe il diritto al ripristino dello stato dei luoghi. Tale affermazione non sarebbe da riferirsi soltanto quando sia accertata una concreta lesione dell’integrità materiale dell’immobile, ma anche in presenza di un pericolo ipotetico valutato in considerazione della conformazione del suolo e della possibilità di eventi sismici.

Nel caso di specie, il vano bagno era stato realizzato senza adottare giunti tecnici, senza deposito della documentazione strutturale e senza certificazioni di conformità alle norme antisismiche. La CTU ha anche evidenziato che la struttura appariva sottodimensionata rispetto ai carichi sopportati e che il radicale cambio di destinazione d’uso del balcone preesistente, da elemento balaustrato a vano chiuso, ne aveva compromesso la stabilità, pur senza configurarne un rischio di crollo immediato. In base a ciò viene applicato l’art. 1120, comma 4, c.c., in quanto l’opera costituiva un’innovazione vietata, pregiudizievole per la stabilità e la sicurezza dell’edificio, oltre che in contrasto con la normativa antisismica, causando la rimozione del manufatto e il ripristino dello stato originario.

La sentenza del Tribunale di Torre Annunziata conferma come la realizzazione di manufatti in condominio in violazione delle norme antisismiche integri un illecito che comporta la demolizione, anche in assenza di un pericolo imminente, purché sussista un pericolo attuale per l’integrità strutturale dell’edificio.

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