Miniappartamenti e micro-alloggi, la guida con le nuove regole per permessi e agibilità

Premessa

Le unità immobiliari abitative caratterizzate da superfici molto contenute, spesso indicate come micro-alloggi o miniappartamenti, rappresentano una risposta sempre più diffusa alla domanda abitativa, soprattutto nei contesti urbani ad alta densità. Questa tendenza risponde non solo alla necessità di soluzioni economiche e flessibili, ma anche all’esigenza di limitare il consumo di suolo, promuovendo il recupero e la rifunzionalizzazione del patrimonio edilizio esistente.

Esistono precisi requisiti tecnici e normativi che devono essere rispettati per garantire condizioni minime di vivibilità, igiene e comfort abitativo.

Tali requisiti sono stabiliti, in via generale, dal Dm 5 luglio 1975 in materia di dimensioni minime e caratteristiche igienico-sanitarie dei locali, nonché dal Dm 14 giugno 1989, n. 236 in tema di accessibilità e adattabilità degli spazi.

Le recenti modifiche introdotte dal Salva Casa permettono, in casi specifici, di derogare ad alcuni di questi parametri, a condizione che siano comunque garantite soluzioni progettuali idonee a preservare la qualità dell’ambiente interno e il benessere degli occupanti.

Al momento il Ministero della Salute, con il supporto tecnico del MIT, è impegnato in un aggiornamento degli standard igienico-sanitari anche per i mini-appartamenti, che terrà conto dell’evoluzione delle tecnologie costruttive.

Agibilità, cos’è e come si ottiene

L’agibilità è il requisito che attesta l’idoneità di un edificio o di parte di esso a essere utilizzato secondo la destinazione prevista, nel rispetto delle condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e prestazioni impiantistiche. L’agibilità di un edificio o di una sua parte funzionalmente autonoma è un requisito necessario.

L’agibilità in passato era rilasciata dal Comune, con il vecchio Certificato di agibilità, mentre dal 2016 è attestata dal direttore dei lavori o dal tecnico abilitato, tramite segnalazione certificata (SCIA per l’agibilità).

Tale segnalazione certifica che:

• sono rispettate le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti in esso installati;
• sono stati adempiuti gli obblighi di infrastrutturazione digitale;
• l’opera è conforme al progetto depositato e risulta idonea all’uso previsto secondo le disposizioni vigenti.

Il soggetto titolare del permesso di costruire o colui che ha presentato la SCIA o i loro aventi causa, deve presentare entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura la segnalazione certificata di agibilità allo sportello unico per l'edilizia.

I casi in cui va attestata l’agibilità sono i seguenti:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi su edifici esistenti che incidano sulle condizioni appena elencate (sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti, ecc.).

La mancata presentazione della segnalazione nei casi previsti comporta una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. La segnalazione certificata può riguardare anche:

• edifici o porzioni di costruzione funzionalmente autonomi, se risultano completate le opere di urbanizzazione primaria e collaudate le strutture e gli impianti comuni;
• singole unità immobiliari, a condizione che siano completate le strutture connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le urbanizzazioni primarie funzionali.

Allegati alla SCIA agibilità

La segnalazione certificata è corredata da:

• attestazione del direttore lavori o, se assente, di professionista abilitato che assevera i requisiti del comma 1;
• certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione (art. 67);
• dichiarazione di conformità alle norme su accessibilità e barriere architettoniche (artt. 77 e 82);
• estremi della dichiarazione di aggiornamento catastale;
• dichiarazione dell'impresa installatrice sugli impianti o relativo certificato di collaudo;
• e-bis) attestazione di "edificio predisposto alla banda ultra larga" secondo le normative CEI e il DM 22 gennaio 2008, n. 37.

Agibilità, vecchie e nuove regole per gli alloggi

In Italia, le caratteristiche dimensionali minime dei vani abitabili sono stabilite dal Dm 5 luglio 1975, che prevede:

• altezza minima interna dei locali:
  
  • 2,70 m per stanze da letto e soggiorni;
  • 2,40 m per cucine, bagni e locali accessori.
• superficie minima dell’alloggio:
  
  • 28 m² per un’unità abitativa occupata da una sola persona;
  • 38 m² per un’abitazione destinata a due persone.

Nuove deroghe (dal Salva Casa)

Il Salva Casa ha modificato l’art. 24 del Dpr 380/2001 introducendo tre nuovi commi (5-bis, 5-ter, 5-quater), che consentono, in condizioni specifiche, l’asseverazione dell’agibilità anche in deroga ai limiti ordinari di altezza e superficie.

Consulta tutte le news e gli approfondimenti sul SALVA CASA

Secondo quanto previsto dal comma 5-bis, in caso di intervento su edifici esistenti, per progetti presentati dopo la data del 28 luglio 2024, il tecnico abilitato può asseverare la conformità igienico-sanitaria per ottenere l’assenso dell’intervento e certificare l’agibilità anche nei seguenti casi:

• altezza minima dei locali abitabili: consentita fino a 2,40 m, in deroga al limite di 2,70 m;
• superficie minima dell’unità abitativa:
  
  • fino a 20 m² per una persona (anziché 28 m²);
  • fino a 28 m² per due persone (anziché 38 m²).

Queste deroghe possono essere applicate solo se:

• 1. è rispettato il requisito dell’adattabilità, come definito dal D.M. 236/1989 (criteri dimensionali minimi, accessibilità futura, superamento barriere architettoniche);

• 2. e si verifica almeno una delle seguenti condizioni:
  
  •  l’alloggio è situato in un edificio oggetto di recupero edilizio volto a migliorare le condizioni igienico-sanitarie;
  • è presentato un progetto di ristrutturazione che garantisca condizioni igienico-sanitarie equivalenti, ampliando la superficie dei vani abitabili, ottimizzando la ventilazione naturale (finestrature, ventilazione trasversale, VMC, ecc.).

Da sottolineare che :

• le deroghe si applicano solo a progetti presentati dopo il 28 luglio 2024 (entrata in vigore della Legge 105/2024).
• Le deroghe non si applicano retroattivamente e non costituiscono sanatoria per situazioni irregolari.
• rimangono in vigore anche le altre deroghe previste da norme precedenti, come l’art. 10, comma 2, del D.L. 76/2020, che esclude l’obbligo delle altezze minime per edifici realizzati prima del 1975 e situati in zone A o B (secondo il D.M. 1444/1968).

...continua la lettura dell'articolo integrale sul PDF.