Murature di contenimento in cemento armato: quando serve il permesso di costruire

Una muratura di contenimento di cemento armato, posta a delimitazione di una proprietà privata, non può 'scappare' dal permesso di costruire perché determina una pesante trasformazione del territorio.

Ce lo ricorda il Consiglio di Stato nella sentenza 178/2025, che è utile per ricordare come una classica opera edilizia come la muratura di contenimento, se di dimensioni notevoli (nel caso specifico, 85 e 90 metri lineari, con altezze 3-4 metri), richieda per forze di cose il permesso di costruire senza il quale risulta abusiva e soggetta a ordine demolitorio.

Muro di contenimento: quando è una nuova costruzione

Il Consiglio di Stato, quindi, qualifica come "nuova costruzione" soggetta a permesso di costruire la realizzazione di imponenti murature di contenimento in cemento armato e rampa carraia, che comportano rimodellamento della morfologia del terreno.

L'intervento va infatti valutato globalmente, non atomisticamente. Tali opere non costituiscono pertinenze urbanistiche per dimensioni e autonomia funzionale.

L'ordinanza di demolizione, tra l'altro, è atto vincolato che non richiede comunicazione di avvio del procedimento né motivazione sull'interesse pubblico concreto, essendo sufficiente la descrizione delle opere e l'indicazione delle norme violate.

Perché una muratura è considerata nuova costruzione?

Le opere di che trattasi, come descritte nell’ordinanza di demolizione, per la loro rilevanza urbanistica hanno determinato una pesante trasformazione del territorio: è utile ricordare che si tratta di “una muratura di contenimento di cemento armato, posta a delimitazione di una proprietà privata e di una rampa d’accesso” in terreno,
realizzata per accedere dalla strada comunale, muratura che “misura su di un lato circa 85ml, con altezza media di 4 ml, l’altra muratura si sviluppa per circa 90ml, con altezza media fuori terra di circa 3ml”.

La realizzazione dei due imponenti muri di contenimento e della rampa carraia per l’accesso dalla sede viaria di collegamento, comportano un rimodellamento della morfologia del terreno, che conduce a qualificare il complessivo intervento - il quale, secondo una consolidata giurisprudenza, deve essere apprezzato in modo globale e non in termini atomistici (tra le più recenti, Cons. Stato, sez. II, 4 luglio 2025, n. 5796) - come “nuova costruzione” (cfr. Cons. Stato, sez. II, 4 novembre 2025, n. 8542). 

Non rileva che singolarmente considerate le opere possano apparire di minore impatto; ciò che conta è l'effetto complessivo di trasformazione territoriale prodotto dall'insieme degli interventi.

Pertinenza urbanistica? No. Ecco perché

Non tiene - secondo Palazzo Spada - il tentativo di far ricadere tali opere dentro il concetto di pertinenza urbanistica.

Il concetto di pertinenza urbanistica - infatti - è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile
solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un'opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato (cfr. Cons. Stato, sez. II, 8 luglio 2025, n. 5911; id. sez. VII, 15 maggio 2025, n. 4175).

Nel caso concreto, le dimensioni delle murature (complessivamente 175 metri lineari con altezze fino a 4 metri) e la funzione di contenimento e sistemazione fondiaria conferiscono alle opere autonomia funzionale tale da escludere la qualifica di mera pertinenza.

Legittimità dell'ordinanza di demolizione

La demolizione è stata correttamente disposta ai sensi dell'art. 31 Testo Unico Edilizia, che non contempla sanzioni alternative a quella ripristinatoria per interventi realizzati in assenza di permesso. Trattandosi di sanzione tipizzata, è esclusa la violazione del principio di proporzionalità, essendo l'attività amministrativa vincolata.

L'ordinanza di demolizione ha natura di atto dovuto e vincolato, dotato di adeguata motivazione se contiene la descrizione delle opere abusive e le ragioni della loro abusività. Non è richiesta comunicazione di avvio del procedimento, né specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico o comparazione con interessi privati. L'interesse pubblico alla demolizione è in re ipsa, consistendo nella rimozione della situazione di antigiuridicità permanente e ripristino della regolare conformazione urbanistica del territorio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO