Muro di contenimento a rischio crollo: chi deve pagare le riparazioni? E come stabilirne la proprietà?

Muri divisori tra confinanti: chi paga le riparazioni e come evitare rischi

I rapporti tra proprietari confinanti non sempre sono distesi e le problematiche più frequenti sono spesso relative alla realizzazione e gestione dei muri di confine, eventualmente aventi anche funzione di contenimento.

Chi è proprietario del muro?
Chi deve sostenere le spese di riparazione?
Chi deve intervenire quando un muro minaccia di crollare mettendo a rischio persone e cose?

Nelle aree urbane densamente popolate dove edifici e condomini sorgono a ridosso gli uni degli altri, spesso su terreni caratterizzati da dislivelli naturali o artificiali, allora tali interrogativi si trasformano da banali quesiti a questioni che suscitano non pochi problemi economici e di responsabilità (anche penali in caso di crolli e danni a persone).
Infatti, il tutto assume una certa rilevanza quando un muro versa in stato di abbandono compromettendo non solo l’estetica o il decoro, ma comportando un serio pericolo per l’incolumità pubblica.

Il codice civile italiano dedica diversi articoli alla regolarizzazione di tali aspetti, in particolare:

• l’articolo 880 stabilisce che “il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto. Si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi.”;
• l’articolo 881 presume che un “(…) muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo. Se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni. Se uno o più di essi sono da una parte, e uno o più dalla parte opposta, il muro è reputato comune: in ogni caso la positura del piovente prevale su tutti gli altri indizi.”;
• l’articolo 887 evidenzia che “se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza. Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.”

Quando un muro presenta evidenti segni di cedimento e minaccia di crollare, il proprietario del fondo che rischia di subire il danno può ricorrere all’azione di denuncia di danno temuto.

Infatti in base all’art. 1172 del c.c. “Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali.”

Oltre a stabilire di chi sia la responsabilità non meno rilevante sono le questioni tecniche:

• quali interventi sono davvero necessari per eliminare il pericolo?
• i lavori eventualmente già eseguiti da una delle parti sono stati efficaci?
• qual è la vera causa del degrado della struttura?

Si comprende quanto il discorso sia quindi articolato.

Chiarimenti in merito sono stati forniti dal Tribunale di Firenze che ha dovuto definire una complessa controversia tra un condominio e la società proprietaria del fondo confinante, relativa proprio a un muro di contenimento in stato di grave degrado e che minacciava di crollare.

Vediamo il caso…

Crollo di un muro tra fondi: cosa dice la sentenza del Tribunale

Un condominio denuncia lo stato di pericolo proveniente dal muro che separava il proprio piazzale, utilizzato come parcheggio, dal piazzale soprastante di proprietà di una società. Il muro, che sostiene il dislivello tra i due fondi, presentava evidenti segni di cedimento con il rischio concreto di crollo.

La società si oppone fornendo varie argomentazioni, allora il Tribunale predispone una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) dalla quale viene rilevato che “(…) il muro oggetto di causa, realizzato con tutta probabilità durante la costruzione dell’intero complesso che comprende il Condominio ricorrente di *** *** e l’adiacente Condominio di *** *** , di cui fa parte il fondo ed il piazzale di proprietà della società resistente, per contenere il dislivello creato tra il piano di campagna di quest’ultimo, rialzato in corso d’opera stanti le problematiche sorte in relazione al dislivello esistente tra il retro dei fabbricati, ove sono posti i piazzali oggetto di causa, e la viabilità pubblica antistante, presenta un evidente “spanciamento” della fondazione in più zone in un tratto preciso ed in particolare nel primo tratto fuori terra, (...) versando quindi in una situazione di degrado (…). Inoltre, sebbene la situazione al momento dei sopralluoghi effettuati durante le operazioni peritali sia risultata stabile, per quanto compromessa, e non sia stato ravvisabile un pericolo di crollo imminente, entrambi i periti hanno evidenziato che la struttura sta venendo meno alla propria funzione di contenimento in quanto indebolita e non più idonea alla funzione cui è preposta, evidenziando problematiche di ordine statico, che è evidente che il dissesto possa degenerare rapidamente (…), tanto che il CTU ha rilevato che in mancanza di un intervento tempestivo appare inevitabile il crollo dell’intera struttura, con conseguente concreto pericolo per l’incolumità dei condomini che attraversano il piazzale condominiale sottostante in prossimità di detto muro, nonché per gli autoveicoli parcheggiati nelle immediate vicinanze”.
In sintesi, il muro presenta un evidente fuori piombo della fondazione e versa in uno stato di degrado tale da non essere più idoneo alla funzione di contenimento per cui è stato costruito. Sebbene al momento dei sopralluoghi la situazione risulti stabile, i consulenti evidenziano come la struttura presenti evidenti problematiche di ordine statico e che “il dissesto possa degenerare rapidamente”.

Conseguenza?

In mancanza di interventi tempestivi, il crollo appare inevitabile.

Ma chi è il proprietario del muro?

La risposta a tale domanda viene fornita dal CTU secondo il quale “(…) il muro in questione ricade interamente nella particella catastale *** ***, di proprietà della stessa e su cui è rappresentato il piazzale soprastante (…). Nello specifico, in proposito appaiono dirimenti le circostanze evidenziate dal CTU e condivise da questo Giudice, che l’ondulina di plastica presente sulla sommità del muro oggetto di causa non costituisce un piovente ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 881 c.c. non costituendo un elemento facente parte della struttura dello stesso stante la differenza di materiali rispetto alla sottostante muratura e la sua non continuità (…), e che la mappa catastale, unico elemento concretamente a disposizione per stabilire la proprietà del muro, non evidenzia alcuna discontinuità rispetto all’allineamento esterno della muratura perimetrale del fabbricato antistante il piazzale di proprietà della società *** *** cui lo stesso risulta allineato, quale proseguimento”.
Riassumendo, la planimetria catastale risulta fondamentale nel determinare la proprietà del muro, ad esempio nel caso in oggetto il muro ricade interamente nella particella catastale di proprietà della società. La perizia inoltre si pronuncia anche in merito alla proprietà degli sporti, che per essere significativi ai sensi dell'art. 881 del c.c., devono essere elementi strutturali del muro e con esso realizzati, infatti l’ondulina in plastica presente sulla sommità del muro oggetto del contenzioso non costituisce un “piovente” ai sensi del codice civile, non essendo un elemento strutturale del muro ma semplicemente appoggiata su di esso.

Sulla base di suddetta perizia il giudice accoglie il ricorso del condominio, riconoscendo il pericolo di crollo e l’obbligo della società di intervenire e chiarendo che “(…) sebbene non risulti applicabile al caso di specie il disposto dell’art. 887 c.c., ai sensi del quale in presenza di due fondi posti in dislivello negli abitati devono essere sopportate dal proprietario del fondo superiore le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta fino all’altezza del proprio suolo, tenuto conto che, come da tempo chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, la fattispecie prevista dalla predetta norma “presuppone che il dislivello tra i due fondi sia di origine naturale” (…), mentre nel caso di specie il terrapieno alla base del piazzale di proprietà della società ha origine artificiale (…), risulta dirimente ai fini del riconoscimento (...) che il muro in questione ricada interamente nella particella catastale *** ***, di proprietà della stessa e su cui è rappresentato il piazzale soprastante (…).”
Il tribunale esclude quindi l’applicabilità dell'articolo 887 del codice civile, che disciplina i muri tra fondi a dislivello negli abitati, poiché tale norma presuppone un dislivello di origine naturale, mentre nel caso specifico il terrapieno ha origine artificiale, ma rimanda la determinazione delle responsabilità al proprietario della particella entro cui sorge il muro.

La vicenda in sé dimostra l’importanza di affrontare tempestivamente le problematiche strutturali e di individuare correttamente responsabilità e obblighi manutentivi, evitando che situazioni di degrado degenerino in pericoli concreti per persone e cose.

Scarica la sentenza in allegato

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