Occhio: ordinanza di demolizione abuso non ottemperato? Anche i Comuni pagano per la loro inerzia!

L’obbligo di vigilanza edilizia dei Comuni: oltre l’ordinanza di demolizione

Quando un Comune emette un’ordinanza di demolizione e poi si dimentica di verificare se qualcuno l’abbia effettivamente rispettata, è come un vigile che multa per divieto di sosta e poi si allontana senza controllare se l’automobilista abbia davvero spostato la vettura davanti un passo carraio.
Purtroppo l’abusivismo edilizio rappresenta una delle problematiche più complesse e diffuse nel panorama urbanistico italiano e per essere contrastato necessita di azioni coordinate e tempestive da parte delle amministrazioni locali.

Perché è così importante condannare un abuso?

Naturalmente perché bisogna garantire la legalità territoriale e la tutela dell’interesse pubblico.
Il fenomeno delle costruzioni abusive, in toto o parzialmente, non solo compromette l’ordinato sviluppo del territorio, ma genera anche conflitti tra proprietari confinanti e quindi causa di tensioni sociali.

La normativa di riferimento, principalmente rappresentata dal DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), delinea un preciso iter procedimentale che le amministrazioni comunali sono tenute a seguire per contrastare efficacemente gli abusi edilizi.

Tale procedimento, tuttavia, non può limitarsi unicamente all’emissione di un’ordinanza di demolizione, ma deve proseguire fino al completo ripristino della legalità attraverso l’accertamento dell’ottemperanza e, in caso contrario, l’adozione delle misure sanzionatorie previste dalla legge.
Qualora si venga a generare l’inadempimento da parte delle pubbliche amministrazioni in materia di repressione degli abusi edilizi, nasce una violazione degli obblighi di vigilanza che può essere sindacata attraverso gli strumenti processuali del ricorso contro il silenzio.

Tale tutela assume particolare rilevanza quando a subire l’inerzia amministrativa sono i proprietari di immobili confinanti, i quali godono di una legittimazione qualificata per richiedere l’intervento dell’autorità competente.
L’obbligo di vigilanza edilizia non si esaurisce con l’emissione di un'ordinanza di demolizione, ma comprende necessariamente il controllo dell’esecuzione del provvedimento e l’adozione di misure repressive, tra queste:

• l’acquisizione al patrimonio comunale dell’immobile abusivo;
• l’irrogazione della sanzione pecuniaria.

Questi ultimi rappresentano gli strumenti essenziali per garantire l’effettività della tutela per contrastare comportamenti illeciti.

Art. 31 d.P.R. 380/2001: i chiarimenti

Il procedimento di acquisizione al patrimonio comunale è disciplinato dall’art. 31 del DPR 380/2001, il quale ai commi 2 e 3 chiarisce che:

“(…) 2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.
3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.(…).”

I commi riguardano la disciplina delle sanzioni per gli abusi edilizi cioè quegli interventi realizzati senza permesso di costruire, in totale difformità dal titolo edilizio oppure con variazioni essenziali rispetto a quanto autorizzato. In questi casi il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico comunale, una volta accertata la violazione, emette un’ordinanza con cui ingiunge al proprietario o al responsabile dei lavori di procedere alla demolizione o alla rimozione delle opere abusive, indicando sin da subito l’area che, in caso di mancato adempimento, sarà acquisita di diritto dal Comune.
Se entro novanta giorni dall’ingiunzione il responsabile non provvede a demolire e a ripristinare lo stato dei luoghi, l’immobile abusivo, l’area di sedime e quella necessaria, secondo le previsioni urbanistiche vigenti, per la realizzazione di opere analoghe vengono automaticamente e gratuitamente acquisiti al patrimonio comunale. La legge fissa comunque un limite a tale acquisizione, stabilendo che essa non può superare una superficie pari a dieci volte quella abusivamente costruita. Il termine di novanta giorni può essere prorogato dal Comune, con apposito atto motivato, fino a un massimo di duecentoquaranta giorni.

L’efficacia del sistema di repressione degli abusi edilizi dipende quindi dalla capacità delle amministrazioni locali di attuare integralmente i procedimenti sanzionatori previsti dalla legge, superando logiche di formalismo per abbracciare un approccio orientato al ripristino della legalità. Infatti spesso chi paga le conseguenze dell’abusivismo sono i proprietari confinanti in quanto subiscono direttamente gli effetti negativi derivanti dalla presenza di costruzioni abusive nelle aree limitrofe alle proprie proprietà. Soltanto attraverso un’azione amministrativa tempestiva e completa da parte degli enti competenti è possibile garantire la tutela del territorio e la giustizia nei rapporti tra i cittadini. In tal contesto a poco può valere per il detentore dell'abuso dimostrare che lo stesso sia ormai presente da tempo.

La sentenza n. 11725/2025 del TAR per il Lazio, rappresenta un esempio di come risolvere le problematiche derivanti dall’inerzia delle amministrazioni comunali in materia di repressione degli abusi edilizi. Infatti il TAR, accogliendo il ricorso del ricorrente, ha dichiarato l’illegittimità del silenzio amministrativo e condanna il Comune a portare a compimento il procedimento sanzionatorio.

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Silenzio-inadempimento e abusi edilizi: il TAR richiama l’amministrazione comunale ai suoi doveri

Il TAR del Lazio ha emesso una sentenza di estrema importanza in quanto tutela i diritti dei cittadini di fronte all’inerzia delle pubbliche amministrazioni in materia di abusi edilizi. Il Comune nel 2021 ha emesso un’ordinanza di demolizione nei confronti del proprietario di un immobile confinante con quello del ricorrente. L’ordinanza aveva ad oggetto diverse opere realizzate in difformità alla concessione edilizia originaria del 1996, tra cui:

• un ampliamento della cucina e la creazione di un disimpegno;
• la copertura di una rampa con solaio, in ampliamento del terrazzo;
• modifiche non autorizzate alla recinzione e al cancello di accesso, con parziale sconfinamento nella proprietà del vicino.

Quest’ultima opera sconfinava nella proprietà del ricorrente, creandole un danno concreto perché:

• gli sottraeva di fatto l’uso di una parte della sua proprietà, su cui lo stesso continuava a versare i tributi;
• alterava i confini legalmente stabiliti;
• comprometteva il pieno godimento del suo diritto di proprietà.

Tuttavia nonostante l’intimazione di demolizione entro 90 giorni, il proprietario dell’immobile abusivo non ha mai ottemperato all’ordine comunale.
Nonostante la scadenza del termine e la diffida inviata alla controparte, il Comune non ha completato l’iter previsto dall’art. 31 del DPR 380/2001, ossia l’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo al patrimonio comunale e l’irrogazione della sanzione pecuniaria. Questa situazione di stallo si è protratta fino al 2024, quando il ricorrente ha presentato una formale diffida al Comune, sollecitando il completamento del procedimento sanzionatorio. Anche questa istanza è rimasta senza risposta, configurando il “silenzio-inadempimento”.
Sì è quindi resa necessaria la presentazione di un ricorso al TAR, il quale non può che accogliere l’istanza, spiegando che è d’obbligo per l’amministrazione comunale “(...) esercitare le funzioni di vigilanza edilizia e di adottare le conseguenti misure di repressione degli abusi accertati non può certo arrestarsi all’ingiunzione della sanzione demolitoria, sussistendo, al contrario, (…) , lo specifico dovere di emanare gli atti conseguenti portando a integrale compimento il procedimento scolpito dallo stesso art. 31 (…)”.

L’obbligo dell’amministrazione comunale di esercitare le funzioni di vigilanza edilizia non deve arrestarsi all’emissione dell’ordinanza di demolizione, ma deve proseguire fino al completamento dell’intero iter procedimentale previsto dall’art 31 del DPR 380/2001.
Il tribunale ha precisato che dopo l’emissione dell’ordinanza di demolizione, l’amministrazione avrebbe dovuto procedere all’accertamento dell’ottemperanza mediante apposito sopralluogo e, verificata l’inottemperanza, adottare l’atto di acquisizione al patrimonio comunale e irrogare la sanzione amministrativa pecuniaria.

Il silenzio delle autorità competenti non può tradursi in una sostanziale impunità per chi realizza opere abusive, compromettendo al contempo i diritti dei proprietari confinanti.

Il principio affermato dai giudici è chiaro: l’attività di vigilanza edilizia costituisce un dovere dell’amministrazione comunale che non può rimanere incompiuto.

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