L’ordine di demolizione colpisce anche le modifiche successive al manufatto abusivo

Ordine di demolizione: vale anche per le modifiche successive all’abuso edilizio

L’ingiunzione di demolizione rappresenta una misura sanzionatoria di tipo ripristinatorio, prevista tanto in ambito amministrativo quanto penale, per contrastare l’abusivismo edilizio e ripristinare lo stato originario dei luoghi. A corredo dell’inquadramento teorico, viene esaminato un caso concreto affrontato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 24719/2025), che ha confermato l’ordine di demolizione per un’opera abusiva nonostante numerosi tentativi di sanatoria e modifiche successive.

Keywords: ordine di demolizione, lastrico solare, ripristino dei luoghi, DIA, art.31 DPR 380/01, art. 44 DPR 380/01, ampliamento volumetrico.

L’ingiunzione di demolizione tra sanzioni amministrative e penali

L’ingiunzione di demolizione rappresenta uno degli strumenti più incisivi che viene messo a disposizione per contrastare l’abusivismo edilizio.

Essa si configura come una misura sanzionatoria di tipo ripristinatorio, volta a riportare lo stato dei luoghi alla situazione originaria antecedente all’intervento illecito, tutelando così il corretto assetto del territorio, l’interesse pubblico e la legalità urbanistica.

La norma prevede la possibilità di ordinare la demolizione di un edificio costruito abusivamente secondo due livelli sanzionatori:

• amministrativo, cioè da parte del Comune, secondo quanto stabilito dall’art. 31 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE, DPR n. 380/2001);

• penale, cioè da parte del giudice penale, alla fine di un processo, se viene accertato che è stato commesso un reato edilizio (art. 44 del TUE).

In particolare l’art. 31 comma 9 chiarisce che “Per le opere abusive di cui al presente articolo, il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all'articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita.”

Quando una costruzione è abusiva (cioè realizzata senza permessi o in modo irregolare), e il proprietario viene condannato penalmente, il giudice deve ordinare contestualmente la demolizione dell’opera abusiva, se non ancora eseguita.

Mentre l’art. 44 al comma 1 sancisce:

“Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

a) l'ammenda fino a 10329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;

b) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5164 a 51645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;

c) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15493 a 51645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.”

L’art. 44 stabilisce quindi le diverse sanzioni in relazione alla gravità delle violazioni commesse in materia edilizia, pene che coinvolgono diversi livelli di gravità. Per situazioni di minore entità è prevista una sanzione pecuniaria che può arrivare fino a 10.329 euro. In tal caso, la mancata osservanza delle regole è rilevante ma non determina un danno significativo o una modifica sostanziale rispetto all’autorizzazione.

La situazione si aggrava quando i lavori vengono realizzati in totale assenza di permesso o in totale difformità rispetto a quanto autorizzato, oppure quando si prosegue con l’esecuzione nonostante un ordine di sospensione. In questi casi, la legge prevede pene più severe, che includono la possibilità dell’arresto fino a due anni, oltre a una multa che può variare da 5.164 a 51.645 euro.

In linea generale, la demolizione riguarda non solo l’edificio o l’opera costruita senza permesso all’inizio, ma anche tutte le modifiche, aggiunte o ampliamenti eseguiti in seguito. Queste modifiche si considerano abusive se non sono state autorizzate con un nuovo permesso valido perché di fatto avvalentesi di un opera dichiarata abusiva. Questo serve a evitare che, facendo lavori a pezzi o aggiunte nel tempo, si possa sfuggire all’ordine di demolizione o perseverare in una situazione di illegalità.

Tale questione viene affrontata dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 24719/2025 che ribadisce l’efficacia dell’ordine demolitorio anche sugli interventi successivi e connessi a quello abusivo non rimosso. Il caso sottolinea inoltre come la responsabilità del proprietario attuale possa essere chiamata in causa per ordinanze di demolizione originate da abusi commessi anche dai suoi predecessori.

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Abuso edilizio: la demolizione riguarda l’intervento nel suo complesso

Nonostante i numerosi tentativi di sanatoria e le modifiche apportate nel tempo, la Corte di Cassazione chiude definitivamente una complessa vicenda di abusivismo edilizio, confermando l’ordine di demolizione di un manufatto abusivo. Oggetto della sentenza il ricorso presentato avverso l’ordinanza della Corte d’appello di Salerno, che aveva rigettato la sua richiesta di revoca all’ordine a demolire di un manufatto abusivo.

La vicenda, risalente a reati edilizi commessi nel 2006 e 2008 dal padre dell’attuale proprietario, si è articolata nel tempo attraverso sanatorie parziali, provvedimenti di dissequestro e nuove opere realizzate dopo le demolizioni iniziali. Solo nel 2013 viene emesso l’ordine di demolizione in esecuzione di una sentenza, che aveva accertato la costruzione abusiva di una tettoia in legno sul lastrico solare, nella quale erano presenti una cucina, un bagno, una finestra e altri elementi che trasformavano l’ambiente in un vero e proprio vano abitabile, in totale assenza del necessario permesso di costruire.

In precedenza, nel 2008, il padre dell’attuale ricorrente aveva cercato di ottenere una sanatoria mediante la presentazione di una DIA e procedendo alla rimozione di alcune delle opere. Tuttavia, secondo i giudici, la successiva realizzazione di ulteriori manufatti e la persistenza di elementi incompatibili con il titolo edilizio dichiarato avevano consolidato l’abusività dell’intervento.

Nonostante la revoca del sequestro nel 2009 da parte del Tribunale di Salerno, il giudizio penale proseguiva, fino alla condanna definitiva, che confermava l’abusività delle opere e disponeva la loro demolizione. Il ricorrente, divenuto nel frattempo proprietario dell’immobile per successione ereditaria, ha tentato di ottenere la revoca dell’ingiunzione sostenendo che le opere originarie fossero state rimosse, che le residue fossero state sanate e che quelle successive fossero del tutto legittime in virtù di nuove DIA presentate nel 2009 e nel 2010. Secondo la difesa, le demolizioni eseguite e le autorizzazioni sopravvenute avevano restituito legittimità allo stato dei luoghi.

La Corte di Cassazione ha però respinto questa ricostruzione, confermando la correttezza dell’ordinanza impugnata e riaffermando principi ormai consolidati in tema di esecuzione dell’ordine di demolizione. Secondo i giudici, la Corte di appello aveva affermato correttamente che le opere realizzate fossero configurabili come un ampliamento “(…) che certamente avrebbe richiesto il permesso di costruire. (…) La d.i.a. del (...) deve essere considerata tamquam non esset sia perché la realizzazione delle opere richiedeva, come detto, il permesso di costruire, sia perché la previa eliminazione di alcune parti delle opere osta alla sanatoria delle restanti. (…) Il provvedimento di dissequestro adottato dal Giudice di primo grado non può essere utilizzato per scardinare il giudicato e sovvertire il fatto come accertato nel doppio grado di giudizio: la realizzazione, cioè, di un vero e proprio vano abitabile sopraelevato rispetto al piano sottostante oggetto dell’ordine di demolizione; le valutazioni effettuate dalla Corte di appello in ordine all’efficacia sanante delle d.i.a. (...) a legittimare le opere eseguite costituivano affare del Giudice di merito. (...) L’ordine di demolizione del manufatto abusivo, previsto dall'art. 31, comma nono, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguarda l'edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all'esercizio dell'azione penale e/o alla condanna, atteso che l'obbligo di demolizione (...) non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell'originaria costruzione.”

In sintesi, la Suprema Corte conferma che l’intervento edilizio configurava un ampliamento volumetrico non sanabile con DIA perché soggetta a PdC. Quindi l’ordine di demolizione era legittimo e doveva essere eseguito, non potendo il giudice dell’esecuzione rimettere in discussione quanto già definitivamente accertato secondo due gradi di giudizio. Viene chiarito inoltre che l’ordine di demolizione non riguarda solo l’abuso iniziale, ma anche tutte le modifiche fatte successivamente, se sono collegate all’opera abusiva originale, sia dal punto di vista strutturale che funzionale. Il principio del completo ripristino del luogo impone infatti di riportare l’area allo stato originario, demolendo non solo le costruzioni realizzate senza permesso all’inizio, ma anche eventuali aggiunte o varianti fatte successivamente.

Nel caso di specie, l’attuale stato del lastrico solare, così come rilevato durante il sopralluogo disposto in sede esecutiva, risultava ancora connotato dalla presenza di un gazebo con pilastri in legno, vetrate frangivento, un banco cucina e altri elementi che riproducevano le caratteristiche del manufatto precedentemente giudicato abusivo. Nonostante la rimozione formale di alcune opere e il tentativo di riqualificare le modifiche attraverso nuovi titoli edilizi, il risultato era rimasto sostanzialmente immutato e, dunque, irrimediabilmente illecito. A causa di questi motivi, la Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso.

Concludendo, il caso trattato dalla sentenza dimostra come la persistenza nell’abusivismo edilizio non paghi, anzi aggravi la posizione del trasgressore. L’ordine di demolizione, una volta divenuto definitivo, rappresenta quindi un vincolo inderogabile che non può essere eluso attraverso modifiche, sostituzioni o parziali regolarizzazioni.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24719/2025 É SCARICABILE IN ALLEGATO.