Piccola dependance abusiva: il Salva Casa può regolarizzarla?

Una piccola depandance realizzata senza autorizzazione edilizia può essere salvata con la sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizia o rientrare nel perimetro della nuova sanatoria semplificata ex art.36-bis del DL Salva Casa?

Nel caso esaminato dal Tar Sicilia con la sentenza 1433/2025, non è possibile ottenere la doppia conformità classica e il richiamo al Salva Casa è inammissibile in quanto tale normativa non era ancora vigente in Sicilia al momento della presentazione della domanda, in applicazione del principio "tempus regit actum".

Ma, come vedremo, neppure in vigenza di Salva Casa si sarebbe potuta ottenere la regolarizzazione semplificata, in quanto essa è prevista solo per opere realizzate in parziale difformità da permesso di costruire e SCIA, assenza di SCIA e variazioni essenziali, mentre qui manca del tutto il permesso di costruire.

Il caso: la piccola depandance

Il ricorrente aveva realizzato nel 1992 un ampliamento abusivo consistente in una piccola dependance su un fondo di proprietà dove era già presente un fabbricato regolarmente autorizzato.

Nel 2022 aveva presentato istanza di sanatoria ai sensi dell'art. 14 della L.R. Sicilia 16/2016, norma che ricalca l'art. 36 del DPR 380/2001.

La sanatoria era stata negata dal comune per due motivi:

• violazione delle distanze minime dai confini (6,75 metri anziché i 15 metri previsti dal regolamento edilizio del 1992);
• ubicazione nella fascia di rispetto di 150 metri dal torrente, zona soggetta a tutela paesaggistica secondo la Legge Galasso.

La doppia conformità classica

Il TAR ribadisce le regole della doppia conformità classica: l'opera edilizia deve essere conforme ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) e urbanistica (strumenti urbanistici comunali) sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda.

Tale requisito è rigido e inderogabile.

Il vincolo paesaggistico e l'inedificabilità assoluta

A dirimere la questione (in negativo per il ricorrente) è il riconoscimento che l'art. 142, comma 1, lett. c) del Codice dei Beni Culturali stabilisce un vincolo di inedificabilità assoluta per la fascia di 150 metri dalle sponde di fiumi, torrenti e corsi d'acqua.

Il TAR evidenzia che questo vincolo opera come "protezione del corso dell'acqua e funzionalizzato proprio ad evitare costruzioni in tale area particolarmente vulnerabile sotto il profilo paesaggistico".

Di conseguenza, la preclusione della sanatoria è assoluta per qualsiasi costruzione ricadente in tale fascia.

In definitiva, la sanatoria richiesta, basata sulle previsioni di cui all'art. 36 del dpr 380/2001, trasposte nella equivalente disciplina regionale sopra richiamata, richiede la doppia conformità dell’immobile rispetto sia alla normativa vigente al momento dell’edificazione, sia a quella vigente al momento della proposizione della domanda stessa di sanatoria, mentre in relazione al profilo paesaggistico appena trattato la difformità è riscontrabile rispetto ad entrambi i momenti.

Sanatoria semplificata: salvataggio in corner col Salva Casa?

Secondo il TAR, è inammissibile, sia per la sua genericità, sia per il riferimento ad una normativa che, per espresso riconoscimento dello stesso ricorrente, non era ancora vigente in Sicilia, e, dunque, in base al principio “tempus regit actum”, il riferimento alla condonabilità dell’intervento edilizio in esame in base alle previsioni della recente legge c.d. “Salva Casa”.

In realtà, anche se si fosse rientrati in vigenza di DL 69/2024, non ci sarebbe stata chance di ottenere una sanatoria semplificata (cioè più morbida, con opera conforme alle regole edilizie all'epoca della realizzazione e urbanistiche al momento della richiesta), in quanto essa opera solo in caso di parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali.

In questo caso, è possibile richiedere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento, con allegata richiesta di compatibilità paesaggistica se le opere ricadono in zona vincolata.

Ma qui il permesso di costruire manca del tutto, siamo cioè in totale difformità dal pdc, per cui l'art.36-bis del TUE non può operare.

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