Quando le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) vanno rimosse

VEPA e edilizia libera: cosa prevede il Decreto Salva Casa

L’installazione delle vetrate panoramiche amovibili (note con l’acronimo VEPA) è stata semplificata dal Decreto Salva Casa in quanto le considera interventi rientranti nella edilizia libera.

Se sono completamente trasparenti e non alterano volumetria o destinazione d’uso degli spazi, possono essere montate senza particolari autorizzazioni comunali, anche su porticati e logge.

Tuttavia, spesso si tende a trascurare alcuni aspetti importanti: talvolta i regolamenti condominiali (di natura contrattuale) impongono vincoli sull’aspetto esteriore degli edifici o sull’uso delle proprietà esclusive; talaltra le VEPA possono ledere il decoro architettonico dell’edificio.

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Il caso

Su tali punti il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere recentemente ha fatto chiarezza con una questione che riguardava una lite tra condòmini.

Alcuni di essi avevano installato sul balcone del proprio appartamento una VEPA con funzione frangivento senza aver previamente informato l’amministratore del condominio.

L’intervento è stato oggetto di contestazione da parte di alcuni condòmini i quali hanno ritenuto che la vetrata violasse le disposizioni regolamentari.

In particolare, una clausola vietava l’installazione di pareti in vetro, fisse o mobili, e di qualsiasi altro arredo che oltrepassava l’altezza della ringhiera a protezione dei balconi. Gli installatori della vetrata avevano eccepito che il regolamento non era vincolante nei loro confronti e che la sua struttura non poteva essere considerata una parete. Inoltre, avevano ritenuto che nessun danno era stato arrecato alle parti comuni, tantomeno era stato alterato il decoro e la sicurezza dell’edificio.

Sentenze e decisioni sui limiti condominiali per le VEPA

Il giudicante ha chiarito che anche le vetrate amovibili, qualora superano l’altezza della ringhiera e sono visibili possono rientrare nel concetto di «pareti vietate» previsto dal regolamento.

Dalle foto risultava chiaramente che la vetrata era più alta della ringhiera e quindi contrastava con le clausole del regolamento di condominio. Perciò il giudice ha ordinato la rimozione della struttura.

Un altro punto importante affrontato nella sentenza riguarda la opponibilità del regolamento di condominio. I condòmini che avevano installato la vetrata sostenevano che il regolamento non potesse essere fatto valere contro di loro.

Tuttavia, il tribunale ha chiarito che, essendo il regolamento espressamente richiamato negli atti di compravendita dei loro appartamenti, essi erano a tutti gli effetti vincolati dalle clausole.

Anche se non era stato trascritto nei registri immobiliari, il richiamo nel rogito d’acquisto è stato ritenuto sufficiente.

La decisione del tribunale campano ci ricorda che, anche quando un intervento è formalmente consentito dalla normativa edilizia, non è automatica la ammissione in àmbito condominiale.

Come emerge dalla pronuncia, la presenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale corrobora il vincolo giuridico a carico dei condòmini.

Secondo l’orientamento maggioritario (per tutte, cfr. Cass. n. 4529/2022), le clausole limitative contenute in tali regolamenti sono opponibili anche senza trascrizione purché richiamate nell’atto di acquisto ed accettate espressamente. Nel caso delle VEPA, se il regolamento vieta espressamente «pareti di vetro fisse o mobili» o arredi superiori all’altezza delle ringhiere, tale divieto è pienamente efficace anche se le vetrate sono formalmente «amovibili».

VEPA e decoro architettonico: quando si configura l’illecito

La posa in opera della vetrata ha violato anche l’art. 1120 c.c. poiché è stato compromesso il decoro architettonico dell’edificio. La giurisprudenza di legittimità ha precisato che per «decoro architettonico» si intende l’insieme delle linee e delle strutture che conferiscono all’edificio una fisionomia armonica e una precisa identità.

È irrilevante, ai fini della tutela contemplata dall’art. 1120 c.c., il grado di visibilità delle modifiche o l’eventuale presenza di precedenti interventi non autorizzati. Inoltre, la Cassazione ha affermato che, per la tutela prevista dal secondo comma del cennato disposto, non è necessario che l’edificio presenti uno specifico pregio artistico, né assume rilievo l’eventuale compromissione pregressa del decoro architettonico. È sufficiente che l’intervento alteri in modo visibile e significativo la struttura o l’armonia complessiva che caratterizza l’immobile (Cass. n. 1445/2009).

È stato inoltre ribadito che costituisce innovazione vietata non solo quella che altera direttamente le linee architettoniche dell’edificio, ma anche qualsiasi modifica che incida negativamente sull’aspetto armonico dell’insieme, indipendentemente dal valore estetico dell’edificio (Cass. n. 10350/2011). Nel caso trattato dal tribunale sammaritano, dai rilievi fotografici versati in atti è emerso con evidenza che, quando la vetrata resta aperta compromette il decoro architettonico del fabbricato alterandone l’armonia complessiva e discostandosi dalle linee estetiche originarie dell’edificio.

Cosa deve fare prima di installare una VEPA

L’installazione di una VEPA, sebbene non sempre soggetta a permesso edilizio, non può prescindere dal rispetto della disciplina condominiale e dell’art. 1120 c.c.

La decisione conferma che le limitazioni contrattuali contenute nei regolamenti di condominio sono pienamente vincolanti; le VEPA possono rappresentare innovazioni vietate poiché, per quanto removibili, sono suscettibili di alterare la fisionomia dell’edificio e il decoro architettonico, valori, questi, giuridicamente protetti la cui tutela prevale sull’interesse individuale del singolo condomino. In questa direzione la giurisprudenza tende a privilegiare la difesa e conservazione della identità estetica dell’edificio rispetto alle esigenze soggettive di chi intende realizzare modifiche esterne visibili.

Le VEPA, pur essendo amovibili, possono entrare in conflitto con il regolamento di condominio. Perciò prima di installare una vetrata sul balcone, è fondamentale leggere con attenzione il regolamento di condominio e, in caso di dubbi, confrontarsi con l’amministratore. Ciò al fine di evitare la spiacevole necessità di dover smontare tutto.