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Ricostruzione di rudere: per la ristrutturazione edilizia serve il riferimento dimensionale

Anche la versione più "spinta" della ristrutturazione edilizia, ossia la ricostruzione di un edificio diruto, presuppone che siano note con precisione le specifiche caratteristiche edilizie dell'edificio preesistente, ricadendo altrimenti nel campo della nuova costruzione, ossia nella creazione ex novo di un organismo edilizio

In bilico tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, la ricostruzione di rudere è un 'classico' della giurisprudenza amministrativa in materia urbanistica.

Ancora oggi ci si imbatte in pronunce che devono chiarire quando la ricostruzione di un rudere può rientrare in regime di ristrutturazione oppure si debba parlare di nuova edificazione: l'ultimo esempio è la sentenza n.1681/2023 del 17 febbraio del Consiglio di Stato.

Per gli edifici crollati il Consiglio di Stato circoscrive i confini della ristrutturazione ricostruttiva

Palazzo Spada, in una recente sentenza, distingue tre tipologie di ristrutturazione ricostruttiva, affermando che per gli edifici crollati si impone la conservazione della "consistenza" affinché si tratti di ripristino: non si ammettono quindi incrementi volumetrici, e neppure accorpamenti o suddivisioni di manufatti perché non sarebbe più né “ripristino di edificio”, né si avrebbe la stessa “consistenza” visto che in questi concetti rientra l’unicità del manufatto edilizio.


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L'edificio 'fantasma'

L'oggetto del contendere è rappresentato dal ricorso contro di un privato una delibera consiliare di un comune, recante l’approvazione del Piano strutturale, nella parte in cui non ha inserito il manufatto di proprietà denominato “Il Palazzo” tra “gli edificati di matrice storica (presenti dal 1940)”, in tal modo non consentendone la ristrutturazione edilizia.

Il TAR ha respinto il ricorso sostenendo che non sia dimostrata l’esatta consistenza, in termini di ingombro plani-volumetrico, dell’immobile, in tesi necessaria al fine di operarne la “fedele ricostruzione”.

Per la ristrutturazione edilizia serve il riferimento dimensionale

Il Consiglio di Stato da ragione ai giudici di prime cure, ricordando che l’attività di ristrutturazione edilizia presuppone, in ciò consistendo il discrimen normativo rispetto alle attività di nuova edificazione (cfr. art. 3 del dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia), che sia dimostrata non solo la preesistenza di un manufatto, ma anche la relativa consistenza, ossia il complessivo ingombro plani-volumetrico (altezza, sagoma, prospetto, estensione).

Tipologicamente, infatti, la ristrutturazione consiste in attività edilizie, più o meno estese ed impattanti, svolte non ex nihilo ma su di un opus preesistente: anche la versione più "spinta" della ristrutturazione edilizia, ossia la ricostruzione di un edificio diruto (cd. ristrutturazione ricostruttiva), presuppone pertanto che siano note con precisione le specifiche caratteristiche edilizie di tale preesistente cespite, ricadendosi altrimenti nel campo della nuova edificazione, ossia nella creazione ex novo di un organismo edilizio.

Il Regolamento edilizio del comune conferma tutto: serve una prova fotografica evidente

Tale carattere intrinseco, caratterizzante ed ineludibile della ristrutturazione (e, anche della ricostruzione) è, peraltro, inserito anche nel Regolamento edilizio del Comune 'protagonista' di questo caso specifico.

L’art. 47 del Piano strutturale, infatti, consente la “ricostruzione dei ruderi” solo ove la relativa “consistenza volumetrica sia deducibile da elementi strutturali riscontrabili sul posto e/o da documentazione grafica e/o fotografica significativa, tanto nel riferimento dimensionale che nell’effettiva localizzazione della costruzione”.

Anche nei casi di edifici di matrice storica, dunque, la ricostruzione richiede che la consistenza volumetrica dell’immobilesia deducibile da elementi strutturali riscontrabili sul posto e/o da documentazione grafica e/o fotografica significativa, tanto nel riferimento dimensionale che nell’effettiva localizzazione della costruzione”.

La dimostrazione della consistenza volumetrica può derivare, in primis, da “elementi strutturali” (ossia da attuali rimanenze edilizie), ovvero anche da “documentazione grafica o fotografica”, purché “significativa”.

Ciò significa che non basta una prova fotografica purchessia, ma è necessaria una prova fotografica auto-evidente, capace cioè di dimostrare ex se con immediatezza, pienezza, autonomia, incontrovertibilità e precisione la pregressa consistenza del cespite, in tutte le sue proiezioni ed estensioni spaziali.

Questo rudere 'fantasma' non merita l'inserimento nel Piano strutturale del comune

In definitiva, l'appellante non aveva alcun titolo a veder inserito il cespite nella Tavola, visto che di tale immobile non era comprovato, nelle forme previste dalla locale disciplina edilizia, il preciso “riferimento dimensionale”, presupposto ineludibile ed inaggirabile:

  1. per poterlo qualificare come “edificato di matrice storica”, nozione che evidentemente richiede e sottende la puntuale individuazione della tipologia, delle dimensioni e dell’estensione del manufatto;
  2. comunque, per poterne operare la ricostruzione.

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