Salva Casa battuto dalle convenzioni urbanistiche!

Salva Casa e il mutamento di destinazione d’uso

Il decreto legge n. 69 del 2024, convertito in legge n. 105/2024, comunemente noto come “Salva Casa”, ha rappresentato uno degli interventi normativi più significativi degli ultimi anni in materia edilizia e urbanistica. Il suo scopo principale è stato senza dubbio semplificare e sbloccare numerose situazioni di irregolarità edilizia, introducendo una serie di misure come ad esempio la sanatoria di piccole difformità.

Tra le novità più rilevanti figura l’introduzione del comma 1-ter all’articolo 23-ter del DPR 380/2001 secondo il quale “Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a) a -bis ), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A) B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.”
Viene quindi prevista la possibilità di effettuare il mutamento di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale) per le singole unità immobiliari ubicate nelle zone A, B e C, senza necessità di permesso di costruire e con una semplice comunicazione.

Questa è stata una rivoluzione destinata a impattare significativamente sulla gestione del territorio e sulla vita di milioni di proprietari immobiliari.

Tuttavia, come spesso accade, l’applicazione pratica della norma fa emergere numerose zone grigie e questioni interpretative, tra queste, una delle più delicate riguarda il rapporto tra le nuove disposizioni e gli strumenti di pianificazione attuativa già in essere, in particolare le convenzioni urbanistiche ancora vigenti che vincolano interi comparti territoriali a specifiche destinazioni d’uso.

È proprio su questo crinale che si colloca una importante sentenza del TAR per la Lombardia, che ha dovuto confrontarsi con un quesito tutt’altro che teorico:

il Salva Casa può legittimare il cambio di destinazione d’uso di un immobile quando questo è soggetto a una convenzione urbanistica ancora efficace che impone vincoli specifici?

Art. 23-ter e Salva Casa: vincoli delle convenzioni urbanistiche ancora vigenti

Due proprietari di un’unità immobiliare destinato a uso turistico-alberghiero, dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, hanno presentato una SCIA per trasformare il loro immobile da turistico-ricettivo a residenziale.

Il Comune ha però respinto la richiesta, ritenendo che persistessero vincoli ostativi derivanti dalla convenzione urbanistica del 2001, integrata nel 2008 e tuttora vigente.

È inevitabile quindi il ricorso al TAR.

Il giudice precisa che “Va altresì sottolineato come l’art. 23-ter, comma 1-ter, del D.P.R. n. 380 del 2001 per non esporsi a dubbi di costituzionalità –...– debba essere interpretato in maniera restrittiva, poiché lo stesso, d’imperio, priva di efficacia le vigenti previsioni contenute negli strumenti urbanistici locali, rendendone recessiva l’applicazione in relazione ad ampie zone del tessuto urbano comunale (ossia le zone A, B e C). Ulteriormente deve evidenziarsi che, (…), non può predicarsi alcun automatico superamento delle previsioni convenzionali a seguito dell’entrata in vigore del già citato art. 23-ter, comma 1-ter, del D.P.R. n. 380 del 2001, tenuto conto che la clausola dell’accordo stipulato tra il Comune e i soggetti attuatori che impone il mantenimento della destinazione ricettiva-alberghiera (anche) dell’alloggio di proprietà dei ricorrenti, da ultimo richiamata nel contratto di compravendita dell’immobile stipulato nel 2017 (…)".
L’articolo 23-ter va interpretato in modo restrittivo ed estenderne l’applicazione oltre quanto indicato potrebbe sollevare dubbi di costituzionalità. Inoltre viene precisato che con il “Salva Casa” non si annullano automaticamente le disposizioni già stabilite nella convenzione urbanistica. Nel caso in oggetto, infatti, la clausola che impone il mantenimento della destinazione turistico-alberghiera dell’immobile vincola concretamente l’uso del complesso. L'obiettivo dei comparti 10.1 e 10.2 nel caso esaminato era quello di realizzare un villaggio a destinazione ricettiva, finalità che prevale sulle norme edilizie nazionali.

Quindi “(…) anche laddove il riequilibrio delle previsioni convenzionali dovesse rendersi necessario al fine di assicurare il rispetto delle disposizioni normative sopravvenute, ciò non può avvenire sulla base di un intervento unilaterale di un solo contraente, bensì richiede una rinegoziazione tra tutte le parti del rapporto (…)”.   

 In conclusione eventuali modifiche alle convenzioni urbanistiche non possono avvenire unilateralmente, ma richiedono una rinegoziazione in buona fede tra tutte le parti.

Il Salva Casa non può essere invocato automaticamente quando sussistano norme urbanistiche con esso in contrasto, ma è necessario verificare preventivamente l'esistenza di tali condizioni di vincolo.

Scarica la sentenza in allegato

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