Sanatoria edilizia: serve il permesso di costruire per bagno, mansarda e porticato

E' possibile sanare opere edilizie realizzate senza permesso di costruire quando superano i limiti volumetrici consentiti? Evidentemente no, ma il Consiglio di Stato ha dovuto comunque ribadirlo nella sentenza 8312/2025, dove si evidenzia che bagno nel seminterrato, mansarda e porticato non possono considerarsi edilizia libera quando costituiscono ampliamento volumetrico significativo.

Viene quindi confermato il rigetto dell'istanza di sanatoria per incompatibilità con gli strumenti urbanistici.

Il 'problema volumetrico'

Tutto nasce dal superamento dei limiti volumetrici che non può portare alla sanatoria (per mancanza di conformità urbanistica 'ad oggi').

Palazzo Spada chiarisce infatti che è del tutto irrilevante quanto dedotto in via preliminare - nel senso che sarebbe inconferente la circostanza che un’opera sia stata realizzata in assenza di permesso di costruire, essendo la sanatoria finalizzata proprio all’acquisizione in via postuma di quel titolo edilizio - in quanto non è in discussione l’astratta suscettibilità applicativa della disciplina in materia di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 64 n.t.a. del p.r.g. vigente; è del tutto pacifico, infatti, che questa impone un incremento volumetrico non superiore al 10% e che sarebbe ampiamente superato ove trovassero conferma le considerazioni espressa dal giudice di prime cure a sostegno della pronuncia.

 Vediamo quindi come il Consiglio di Stato ha valutato le singole opere edilizie.

Il bagno nel seminterrato: non è volume tecnico

Secondo Palazzo Spada, il vano di 16 mq realizzato al piano seminterrato, anche se denominato "centrale termica",non è qualificabile come volume tecnico per le dimensioni sovradimensionate e per la presenza adiacente di un bagno completo di 6 mq.

La destinazione funzionale reale (soddisfacimento esigenze fisiche dell'abitante) prevale sulla qualificazione formale.

I volumi tecnici sono irrilevanti urbanisticamente solo quando strettamente necessari agli impianti, non quando creano spazi abitativi aggiuntivi.

Mansarda: rilevanza planovolumetrica piena

Anche la mansarda, che si sviluppa per 94 mq, viene considerata costruzione stabile con piena rilevanza edilizia, non potendo beneficiare delle deroghe previste dal Piano Casa regionale (L.R. Puglia 14/2009).

Tale normativa, essendo successiva alla realizzazione dell'opera, non ha efficacia sanante retroattiva.

La struttura con copertura in legno e tegole costituisce ampliamento volumetrico permanente che richiede permesso di costruire e rispetto dei parametri urbanistici. La natura "precaria" invocata dal ricorrente viene smentita dalla consistenza costruttiva accertata.

Il porticato: opera stabile non pertinenziale

Il porticato viene qualificato, infine, come struttura in legno massiccio di carattere stabile, poggiante su colonne in pietra e delimitato da ringhiera.

Non è quindi assolutamente possibile il suo inserimento tra le opere assentibili in edilizia libera, e non può essere considerato come pertinenza minore perché costituisce ampliamento funzionale dell'edificio con caratteristiche costruttive permanenti.

La circostanza di essere aperto su tre lati non ne esclude la rilevanza urbanistica quando la struttura ha natura stabile e significativa consistenza costruttiva.

In definitiva: sanatoria impossibile per aumento del limite volumetrico

Il Consiglio di Stato conferma quindi la correttezza dell'operato di comune e TAR: l'istanza di sanatoria va infatti respinta perché l'insieme delle opere supera ampiamente il limite del 10% di incremento volumetrico previsto dall'art. 64 delle NTA comunali (massimo 10 mq). Il calcolo, peraltro, va effettuato sulla superficie utile complessiva, non sulle singole opere.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO