SCIA alternativa e sanatoria edilizia: i limiti applicativi
La SCIA alternativa al permesso di costruire non è ammissibile per interventi edilizi già eseguiti in assenza di titolo. E' cioè escluso categoricamente l'utilizzo improprio della SCIA per "aggirare" i più stringenti requisiti dell'accertamento di conformità previsto dalle regole sulla sanatoria, sia ordinaria che semplificata
La SCIA alternativa al permesso di costruire non può essere utilizzata per sanare interventi edilizi già realizzati senza titolo.
E' piuttosto importante e interessante, quanto affermato dal Tar Lazio nella sentenza 10162/2025, che analizza un caso di trasformazione abusiva di locali tecnici in abitazione, ribadendo che per la sanatoria degli abusi esistono solo gli strumenti degli artt. 36 e 37 del DPR 380/2001, e che l'accertamento di conformità richiede la dimostrazione della "doppia conformità" urbanistica.
Il caso: presentazione della SCIA per ottenere la sanatoria
La vicenda riguarda la trasformazione di locali tecnici all'ultimo piano di un edificio romano in unità immobiliare ad uso residenziale.
Il proprietario aveva presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per ottenere la sanatoria dell'intervento già realizzato, che consisteva nella realizzazione di tramezzature interne, apertura di una porta-finestra e installazione di una pensilina di protezione.
Roma Capitale aveva dichiarato la nullità della SCIA, rilevando l'insufficienza della documentazione probatoria fornita per dimostrare la legittimità della preesistenza e la conformità dell'intervento alle norme urbanistiche vigenti.
L'inammissibilità della SCIA per la sanatoria
Il TAR ha chiarito un principio fondamentale: la SCIA alternativa al permesso di costruire non è ammissibile per interventi edilizi già eseguiti in assenza di titolo.
Come evidenziato dai giudici, "per la sanatoria degli abusi commessi, il legislatore ha previsto soltanto gli strumenti di cui agli artt. 36 e 37 del DPR 380/2001".
La distinzione è netta: la SCIA deve essere presentata prima dell'inizio della trasformazione edilizia, mentre per gli interventi già realizzati senza titolo esiste solo lo strumento dell'accertamento di conformità disciplinato dall'art. 36 del dpr 380/2001 (ma la regola vale anche per l'accertamento di conformità semplificato ex art.36-bis, introdotto dal DL Salva Casa).
La riqualificazione dell'istanza
Significativamente, il Tribunale ha ritenuto che Roma Capitale abbia correttamente riqualificato la segnalazione del ricorrente come istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/2001, anziché respingerla in toto per manifesta inammissibilità.
Questa riqualificazione ha permesso all'Amministrazione di valutare nel merito la conformità dell'intervento, applicando i più stringenti criteri dell'accertamento di conformità.
L'onere della doppia conformità
La sentenza ribadisce che l'accertamento di conformità è un procedimento assolutamente vincolato che non richiede motivazione oltre alla verifica della corrispondenza dell'opera alle prescrizioni urbanistico-edilizie.
È interamente a carico del richiedente l'onere di dimostrare la cosiddetta "doppia conformità": la conformità dell'intervento sia alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione sia a quelle vigenti al momento della presentazione dell'istanza.
Nel caso in esame, il ricorrente non è riuscito a fornire prova sufficiente di tale doppia conformità, nonostante avesse prodotto documentazione risalente al 1939 e 1943.
L'irrilevanza dell'art. 21-nonies della legge 241/1990
Il TAR ha respinto anche la censura relativa alla violazione dell'art. 21-nonies della Legge 241/1990 sull'autotutela, chiarendo che quando la SCIA viene utilizzata al di fuori del proprio ambito applicativo, non può operare il relativo regime giuridico incentrato sulla tempestività dell'intervento repressivo.
Come precisato dai giudici, "la SCIA, in fattispecie di tal fatta, in radice non produce effetti" e non può consolidarsi alcuna posizione giuridica del segnalante.
Sanatoria edilizia: non si può utilizzare la SCIA
In definitiva, la pronuncia ha rilevanti implicazioni pratiche, in quanto conferma l'orientamento restrittivo sulla sanatoria edilizia, escludendo categoricamente l'utilizzo improprio della SCIA per "aggirare" i più stringenti requisiti dell'accertamento di conformità.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO
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