Secondo condono: tutto sul limite dei 750 mc e unicità dell’edificio abusivo

Non basta "dividere sulla carta" un edificio abusivo per renderlo condonabile in quanto ciò che conta è la consistenza reale dell'opera. È proprio questo il principio su cui si basa una recente sentenza della Corte di Cassazione che ha confermato come per un immobile abusivo non è consentito ottenere il condono attraverso la presentazione di più domande separate riferite a diverse porzioni dello stesso fabbricato. Il caso riguardava il tentativo di revocare un ordine di demolizione emesso oltre trent'anni fa per un immobile. I giudici hanno ribadito che l'edificio va considerato come un'unica costruzione e che il frazionamento delle richieste di sanatoria non può essere utilizzato per aggirare il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla legge sul condono edilizio. Per questo motivo il ricorso è stato dichiarato inammissibile e l'ordine di demolizione è rimasto efficace.

Limiti introdotti dal Secondo Condono (legge 724/1994)

Il condono edilizio è uno strumento che consente di sanare opere realizzate in difformità dalle norme urbanistiche con lo scopo di regolarizzare alcune situazioni di abuso edilizio, ma ha carattere eccezionale e non permanente.
Al momento in Italia i condoni edilizi sono stati 3, come sintetizzato dal grafico seguente:

In particolare il secondo condono proroga le disposizioni già stabilite dalla legge n. 47/1985 (primo condono) infatti secondo l’art. 39 comma 1 della legge 724/1994:

“Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria. I termini contenuti nelle disposizioni richiamate al presente comma e decorrenti dalla data di entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, o delle leggi di successiva modificazione o integrazione, sono da intendersi come riferiti alla data di entrata in vigore del presente articolo. I predetti limiti di cubatura non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia. Il procedimento di sanatoria degli abusi edilizi posti in essere dalla persona imputata di uno dei delitti di cui agli articoli 416-bis, 648-bis e 648-ter del codice penale, o da terzi per suo conto, è sospeso fino alla sentenza definitiva di non luogo a procedere o di proscioglimento o di assoluzione. Non può essere conseguita la concessione in sanatoria degli abusi edilizi se interviene sentenza definitiva di condanna per i delitti sopra indicati. (...)”.

L’articolo evidenzia che sono sanabili solo le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, fissando anche limiti dimensionali, in particolare ampliamenti non oltre il 30% del fabbricato originario o, comunque, non oltre 750 mc ovvero ammette l'applicabilità anche a nuove costruzioni abusive entro 750 mc per singola richiesta di sanatoria.
Inoltre prevede regole particolari nei casi di annullamento della concessione e sospende o vieta la sanatoria se vi sono reati gravi (ad esempio per mafia o per riciclaggio) fino a sentenza definitiva, richiedendo inoltre una dichiarazione che attesti l’assenza di procedimenti o condanne per tali reati.

Si può davvero ottenere un condono di un abuso edilizio suddividendo artificiosamente un unico edificio in più domande di condono?

Con questa domanda di fondo si apre, di fatto, la vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 19266/2026. Il caso in essere riguarda un immobile per il quale era stato richiesto il condono edilizio ai sensi del cosiddetto secondo condono (Legge n. 724/1994), poi sfociato in un ordine di demolizione rimasto, come vedremo, efficace anche a distanza di trenta anni. Il ricorrente aveva tentato di far revocare tale ordine sostenendo la legittimità della sanatoria ottenuta dal Comune, ma la Corte ha escluso questa ricostruzione dei fatti.

Il caso

Il caso della sentenza riguarda un immobile abusivo per il quale era stato emesso un ordine di demolizione definitivo nel 1993. Il proprietario aveva successivamente presentato istanze di condono edilizio ai sensi del secondo condono (Legge 724/1994), ottenendo un provvedimento di sanatoria dal Comune. Tuttavia, il giudice dell’esecuzione ha ritenuto illegittima la sanatoria perché le domande erano state frazionate tra più soggetti sebbene di fatto riferite a un unico edificio.

Condono edilizio: stop alle domande separate per unità dello stesso immobile

La Suprema Corte chiarisce che ha sempre “(…) interpretato l'art. 39, comma 1, I. n. 724 del 1994 nel senso che ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario (qualora faccia) capo ad un unico soggetto legittimato e che le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono esser riferite a una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest'ultimo nella sua totalità. Ciò in quanto la ratio della norma è di non consentire l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell'intero complesso edificatorio (…). Il riferimento oggettivo all'unicità della nuova costruzione interamente abusiva impedisce, perciò, che il limite di 750 metri cubi possa essere aggirato mediante il frazionamento delle sue singole parti, altrimenti si eluderebbe la finalità della legge che era (ed è) quella di sanare abusi modesti.”
La Cassazione è chiara nel definire che, ai fini del condono edilizio previsto dalla legge n. 724/1994, un edificio debba essere considerato come un’unica costruzione e non come somma di unità separate. Quindi non è possibile presentare più domande per singole parti dello stesso immobile altrimenti si raggirerebbero e supererebbero illegittimamente i limiti volumetrici appositamente previsti dalla legge (750 mc). Perciò, deve esserci un’unica istanza di condono riferita all’intero fabbricato abusivo.

Nel caso di opere abusive realizzate in modo unitario, la valutazione deve essere effettuata con riferimento alla volumetria complessiva e non è ammessa alcuna suddivisione artificiosa delle singole parti.

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FAQ TECNICHE: Condono edilizio L. 724/1994 e limite 750 mc | Ingenio

Cos’è il limite dei 750 mc nel secondo condono edilizio?
È la soglia volumetrica prevista dalla L. 724/1994 per la sanabilità delle nuove costruzioni abusive o degli ampliamenti rilevanti.
Si applica come limite massimo riferito all’opera nel suo complesso e non a singole parti frazionate.
Superata tale soglia, la sanatoria non è ammissibile.
Il parametro è utilizzato come criterio oggettivo di selezione degli abusi sanabili.

Il volume di 750 mc si calcola per singola unità o per intero edificio?
La Cassazione chiarisce che il calcolo riguarda l’intero edificio abusivo.
Non è ammesso il frazionamento artificioso in più unità o istanze.
La valutazione è sostanziale e non formale.
Conta la consistenza reale dell’opera, non la suddivisione documentale.

È possibile presentare più domande di condono per lo stesso edificio?
No, quando l’opera è unitaria non sono ammesse istanze separate.
La L. 724/1994 impone una valutazione complessiva dell’immobile.
Il frazionamento integra un tentativo di elusione del limite volumetrico.
La giurisprudenza lo considera inammissibile.

Qual è il principio giurisprudenziale della Cassazione sul condono edilizio?
Il principio è l’unicità funzionale e strutturale dell’edificio abusivo.
Le singole porzioni non possono essere considerate autonomamente.
La ratio è impedire l’elusione dei limiti legali di sanabilità.
Si applica in modo costante nelle decisioni in materia edilizia.

Quando si applica il secondo condono edilizio?
Si applica alle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993.
È disciplinato dall’art. 39 L. 724/1994.
Include ampliamenti e nuove costruzioni entro limiti specifici.
È uno strumento eccezionale e non reiterabile.

Cosa accade se si tenta il frazionamento dell’immobile?
Le domande possono essere dichiarate illegittime o inammissibili.
Il frazionamento non produce effetti sananti.
Può comportare il mantenimento dell’ordine di demolizione.
La valutazione resta sulla volumetria complessiva.

Qual è il rapporto tra ordine di demolizione e condono?
Il condono può sospendere o estinguere l’ordine di demolizione solo se valido.
Se la sanatoria è illegittima, l’ordine resta efficace.
La verifica spetta al giudice dell’esecuzione.
La giurisprudenza impone un controllo sostanziale della legittimità