Soppalco con scala permanente: CILA o permesso di costruire?

Qual'è il confine tra soppalco inquadrato alla stregua di un deposito e quindi, teoricamente, assentibile con CILA e soppalco che aumenta la volumetria dell'immobile e quindi 'bisognoso' del permesso di costruire?

Arriva ancora una volta a trattare di una delle opere edilizie più gettonate d'Italia, il Tar Campania, che nella sentenza 8135/2025 si trova di fronte al ricorso contro l'ordinanza di demolizione impartita da un comune per 2 soppalchi di circa 7 mq. ciascuno impostati a circa 2 mt. dal calpestio e a circa 1,75 mt. dall’intradosso del solaio superiore, serviti da "scale in ferro con pedata in legno".

I soppalchi della discordia

Scondo il comune, le opere costituirebbero una ristrutturazione edilizia e, pertanto, sarebbero soggette a specifico titolo autorizzatorio, perché l’immobile è sito in zona A del Centro Storico di Napoli.

Esse sarebbero illegittime, perché gli ambienti ad uso residenziale dovrebbero avere un’altezza non inferiore a m, 2,70.

Il ricorrente poneva in risalto "la contraddizione tra la descrizione delle aree presente nel verbale e quella nel provvedimento gravato": secondo il primo, si sarebbe in presenza "non di strutture fisse, ma mobili e soprattutto senza funzione residenziale, ma di mero sbarazzo"; faceva riferimento, "al fine di una miglior comprensione dello stato dei luoghi e della natura dei soppalchi", a una perizia tecnica giurata ed alla documentazione fotografica allegata, dove era precisato che: "i) i soppalchi fungono da ripostiglio; ii) sono a servizio di locali di sgombero; iii) hanno una natura del tutto temporanea e non stabile, come testimoniano i pilastrini di supporto evidenziati nelle fotografie accluse al documento". Essi pertanto "non costituiscono una ristrutturazione edilizia, perché non aumentano la superficie abitabile, ma sono semplici depositi", e, di conseguenza, "i depositi sfuggono al regime del permesso a costruire e rientrano in quello della CILA".

Tra le altre cose, si evidenzia che "per l’assenza di luci e per il fatto di non essere abitabili, le aree di sbarazzo non costituiscono un intervento di ristrutturazione straordinaria, richiedente il permesso a costruire, e tanto anche a ragione della loro amovibilità, che il Comune non aveva colto".

Quando il soppalco è abusivo?

Il TAR ricorda che, come già osservato dalla giurisprudenza amministrativa, “è legittima l'ordinanza di demolizione di un soppalco realizzato in assenza di permesso di costruire, qualora non sia rispettato il rapporto fra superficie del solaio e quella del piano sottostante previsto dal vigente regolamento edilizio comunale, ancorché il manufatto sia conforme per altezza minima e massima”.

Inoltre, per la sentenza n. 5973/2016 del TAR Napoli, “è legittima l'ordinanza di demolizione di un soppalco realizzato in assenza di permesso di costruire, ancorché si deduca la vetustà dell'opera abusiva” (come nella specie), e, peraltro, si tenga presente che per T.A.R. Roma (Lazio), Sez. II, 7/04/2021, n. 4118: "In assenza del titolo edilizio, gli abusi comportanti un apprezzabile incremento di superficie utile e di volumetria, annoverabili tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, realizzati in zona A "centro storico", vanno rimossi in applicazione dell'art. 33, d.P.R. n. 380/2001".

Tra aree di sbarazzo e ristrutturazione edilizia: questi sono soppalchi permanenti

I giudici spiegano anche che la qualificazione dei soppalchi in termini di “area di sbarazzo”, operata dalla polizia locale, definizione oltre tutto atecnica, è destinata decisamente a cedere, a fronte della loro “non modesta entità e permanente fruibilità”, essendo “serviti da scale in ferro con pedata in legno” (con conseguente inaccettabilità della loro prospettazione, in ricorso, in termini di “strutture amovibili”).

Ne deriva, conseguentemente, il venir meno anche della seconda “grave contraddizione”, o “travisamento di fatto”, denunziata in ricorso, vale a dire che “le aree di sbarazzo non costituiscono un intervento di ristrutturazione straordinaria, richiedente il permesso a costruire, e tanto anche a ragione della loro amovibilità, che il Comune non ha colto”.

In definitiva, si ritiene di condividere la riconducibilità, di cui al provvedimento gravato, dei soppalchi in questione, nella categoria delle “opere di ristrutturazione edilizia, necessitanti del permesso di costruire”.

In ultimo, si evidenzia che il T.A.R. Napoli (Campania), sez. III, 18/07/2024, n. 4303 ha affermato che: “La realizzazione di un soppalco è annoverabile tra gli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è necessario l'ottenimento di un permesso di costruire, in quanto determina una modifica della superficie utile dell'appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico”.

Demolizione confermata e ricorso respinto.

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