Sopraelevazione di sottotetto non abitabile in zona vincolata: è nuova costruzione, senza permesso si demolisce

Come si configura la sopraelevazione di un sottotetto?

A questa domanda risponde il Consiglio di Stato nella sentenza 2466/2023 dello scorso 8 marzo, interessante perché consente di chiarire ancora una volta la differenza che intercorre, in termini urbanistico-edilizi, tra ristrutturazione e nuova costruzione, con tutte le diverse conseguenze in caso di abuso.

Il sottotetto della discordia

L'appellante (un privato) contesta la sentenza del TAR competente che aveva respinto il suo ricorso avverso l’ordinanza di demolizione emessa dal comune per un sopralzo ad uso civile abitazione di edificio della superficie di circa 90 metri quadri, in zona vincolata.

Il nuovo locale sottotetto risultò di cubatura maggiore rispetto a quella preesistente, ma l'incremento era tuttavia contenuto entro il 20% di quella complessiva preesistente e aveva un’altezza media di mt. 2,40.

Scondo la Polizia Municipale, l'appellante aveva realizzato un nuovo piano in soprelevazione, mentre secondo l’interessata era stata semplicemente sostituita la preesistente copertura, ancorché con giacitura leggermente diversa.

I motivi del ricorso

Riassumendo, quindi, si contesta che:

• il TAR abbia ritenuto abitabile il sottotetto anche se l’altezza media era di circa mt. 2,40. Il sottotetto era preesistente ed è stato solo ricostruito con leggera diversa giacitura per motivi di sicurezza statica e che ancorché suddiviso e predisposto per l’allacciamento ai servizi sottostanti per l’eventuale futuro utilizzo quale pertinenza dell’appartamento è comunque del tutto privo di accessi interno ed esterno e non potrà mai essere abitabile;
• la qualificazione che il Comune ha dato dell’abuso: non di nuova costruzione si tratta ma di ristrutturazione edilizia, perseguibile con l’autonomo procedimento e con le più lievi sanzioni specificamente contemplate dal successivo art. 33 dello stesso dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia;
• non si sia concessa la sanabilità derivante dall’esistenza della legge 220/1957: le zone soggette a vincolo archeologico non sono di per sé soggette ad inedificabilità assoluta con conseguente preclusione di qualsiasi intervento edilizio, ma soltanto alla previa autorizzazione dell’autorità competente per il vincolo stesso in particolare per le opere che non incidono direttamente sui reperti.

La sopraelevazione è nuova costruzione, per di più in zona vincolata...

Palazzo Spada è velocissimo nella sua disamina.

A discriminare il tutto basta infatti il fatto che l'immobile si trova in area sottoposta al vincolo di inedificabilità assoluta ex legge 220/1957 ed a vincolo paesaggistico-ambientale ai sensi dell'art. 136 d.lgs. 42/2004.

Ciò premesso, è assolutamente irrilevante che il sottotetto non sia abitabile per aver un’altezza inferiore a quella minima prescritta.

La sopraelevazione non può essere qualificata come ristrutturazione edilizia perché aggiunge dei volumi ad un immobile preesistente e pertanto necessitava di permesso di costruire con conseguente sanzione ripristinatoria e non pecuniaria.

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