Sopraelevazione e ampliamento volumetrico: la totale difformità costa la demolizione

La realizzazione di una sopraelevazione e di un ampliamento volumetrico su più livelli, non previsti dal titolo edilizio originario, integra la fattispecie della totale difformità e comporta l’obbligo di demolizione ai sensi dell'art. 31 del Testo Unico Edilizia. La sentenza n. 380/2026 del TAR Calabria chiarisce che, negli interventi di demolizione e ricostruzione, il titolo assentito costituisce l'unico parametro di legittimità dell’edificio: ogni volumetria non rappresentata negli elaborati approvati è abusiva. Il parere favorevole della commissione edilizia, successivo alla legge n. 10/1977, ha natura meramente endoprocedimentale e non equivale a titolo abilitativo. La demolizione è atto vincolato, mentre la sanzione pecuniaria può essere valutata solo in fase esecutiva.

La sopraelevazione della discordia

Una sopraelevazione (mansarda e terrazzo) e un ampliamento volumetrico su tre livelli realizzati in totale difformità dalla concessione edilizia originaria (in questo caso, del 1979) possono essere sanati o sono condannati alla demolizione?

Nella sentenza 380/2026 del 26 febbraio, il Tar Calabria ha respinto il ricorso contro l'ordinanza di ripristino, confermando che il parere favorevole della commissione edilizia, intervenuto dopo la legge n. 10/1977, non equivale a titolo abilitativo, e che la compresenza di più livelli aggiuntivi privi di titolo integra la fattispecie della totale difformità, con conseguente obbligo demolitorio ai sensi dell'art. 31 del d.P.R. 380/2001.

Importante: il TAR ha invece accolto invece i motivi aggiunti, annullando la sanzione pecuniaria di € 20.000 irrogata in misura massima, in quanto il vincolo preordinato all'esproprio presupposto dell'aggravante era già decaduto al momento dell'irrogazione.

Il titolo abilitativo come unico parametro di legalità nell'intervento demolitorio-ricostruttivo

L'immobile era stato edificato in forza di una concessione edilizia del 1979 per un intervento di demolizione e ricostruzione a due piani fuori terra. Il Collegio ribadisce che, in tale tipologia di intervento, il titolo edilizio rilasciato costituisce il nuovo e unico parametro di legalità dell'edificio: qualsiasi elemento non trasposto nei grafici del progetto approvato deve ritenersi non autorizzato, a prescindere dall'eventuale preesistenza di volumetrie analoghe.

La ricorrente aveva invocato la presenza della cosiddetta "torre" quadrangolare in cartografie storiche precedenti al 1979, ma il Tribunale ha ritenuto tale circostanza irrilevante, poiché la ricostruzione avrebbe dovuto fedelmente attenersi a quanto assentito. Priva di riscontro è risultata, inoltre, la tesi di un progetto definitivo alternativo mai prodotto in giudizio né rinvenuto in archivio.

L'inidoneità del parere della commissione edilizia post legge n. 10/1977

Quanto alla sopraelevazione, la ricorrente sosteneva che la comunicazione sindacale del parere favorevole della commissione edilizia del dicembre 1980 fosse equipollente al rilascio di una concessione, secondo la prassi transitoria successiva alla legge Bucalossi.

Il Collegio respinge la tesi, aderendo all'orientamento consolidato del Consiglio di Stato secondo cui, a partire dalla legge n. 10/1977, il parere della commissione edilizia costituisce atto meramente endoprocedimentale, privo di autonomia funzionale e strutturale, insuscettibile di produrre effetti autorizzatori. Solo il perfezionamento dell'iter normativo avrebbe consentito l'edificazione legittima. Nel caso di specie, al parere del 1980 non ha fatto seguito l'emanazione di alcun titolo definitivo, sicché le opere risultano prive di idoneo titolo abilitativo.

Totale difformità e obbligo demolitorio

La realizzazione di una volumetria aggiuntiva su tre livelli e di un'intera sopraelevazione configura un organismo edilizio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e cubatura rispetto a quello autorizzato, integrando la fattispecie della totale difformità di cui all'art. 31 del d.P.R. 380/2001.

La distinzione tra parziale e totale difformità attiene a modifiche di minore entità, non a incrementi volumetrici strutturali estesi a più piani e privi di qualsiasi titolo.

Ne consegue la legittimità dell'ordine demolitorio, che per sua natura costituisce attività vincolata dell'amministrazione, non richiedente specifica ponderazione dell'interesse pubblico attuale né comparazione con l'interesse privato alla conservazione: il tempo trascorso dalla realizzazione dell'abuso non è idoneo a generare alcun affidamento tutelabile.

La possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria appartiene alla fase esecutiva, successiva e autonoma rispetto all'ordine di demolizione.

Annullamento della sanzione pecuniaria per decadenza del vincolo

I motivi aggiunti, relativi alla sanzione pecuniaria di € 20.000 irrogata per inottemperanza, vengono invece accolti. La misura massima era stata applicata sul presupposto che le opere ricadessero in area destinata a opere e spazi pubblici, ai sensi dell'art. 31, comma 4-bis, del d.P.R. 380/2001.

Il Collegio accerta tuttavia che il vincolo preordinato all'esproprio era già decaduto per decorso del termine quinquennale prima dell'irrogazione della sanzione, e che il successivo tentativo comunale di reiterarlo - sospeso in sede cautelare - integra uno sviamento di potere volto a costruire tardivamente il presupposto per la sanzione massima in pendenza di giudizio.

FAQ TECNICHE: Sopraelevazione e incremento volumetrico in totale difformità | Ingenio

Quando una sopraelevazione configura totale difformità?

Quando introduce nuovi livelli o volumi strutturali non previsti nel progetto assentito, alterando in modo radicale sagoma, cubatura e tipologia dell’edificio autorizzato.

Il titolo edilizio originario è rilevante in caso di demolizione e ricostruzione?

Sì. In questi interventi il titolo rilasciato diventa l’unico parametro di legalità: eventuali volumetrie preesistenti non riprodotte nel progetto approvato non possono essere recuperate.

Il parere della commissione edilizia può sostituire la concessione?

No. Dopo la legge n. 10/1977, il parere della commissione edilizia è un atto interno al procedimento e non produce effetti autorizzatori senza il rilascio del titolo finale.

L’ordine di demolizione richiede una valutazione dell’interesse pubblico?

No. In caso di totale difformità l’ordine di demolizione è un atto vincolato, che non richiede comparazione con l’interesse privato né è influenzato dal tempo trascorso.

Quando può applicarsi la sanzione pecuniaria al posto della demolizione?

Solo nella fase esecutiva, se ricorrono i presupposti di legge. Non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, che resta dovuto in presenza dell’abuso.

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