Condono e volumetria eccedente: quando la demolizione non sana l’abuso edilizio

Condono e demolizione

Il condono edilizio è un istituto soggetto a requisiti e termini tassativi. Per tali motivi, nella pratica, non sono rari i tentativi di far rientrare un abuso nei parametri di legge attraverso dichiarazioni inesatte sulle dimensioni, demolizioni strategiche di porzioni "eccedenti" e correzioni tardive della documentazione presentata. Tali strategie mirano a trasformare un abuso non sanabile in uno apparentemente condonabile. Tuttavia, le norme sul condono edilizio devono essere interpretate in senso stretto, per cui ogni tentativo di elusione non può che essere sanzionato quando individuato.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1891/2026 ha ribadito un principio fondamentale in materia di condono edilizio:

non è possibile ottenere la sanatoria di un immobile abusivo demolendo, dopo la presentazione dell’istanza, le parti eccedenti rispetto ai limiti di legge, strategia che, secondo i giudici, integra un’elusione della normativa sul condono.

Il ricorrente del caso, era stato condannato per la realizzazione di un fabbricato abusivo di circa 75 metri quadri con patio coperto, costruito senza autorizzazioni su un terreno oggetto di lottizzazione mai autorizzata.
L’istanza di condono ai sensi della legge 724/1994 dichiarava misure inferiori rispetto a quelle effettivamente realizzate.
La difesa sosteneva che eliminare la piccola eccedenza avrebbe corrisposto ai valori dichiarati, ma la Corte ha rigettato tale principio, rilevando una differenza superiore al 10% non trascurabile. 

Condono edilizio: volumetria eccedente non sanabile

La Corte d’Appello di Napoli aveva respinto l’istanza di sospensione dell’ordine di demolizione. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso, precisando come “(…) la volumetria eccedente i limiti previsti dall'art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, non sia suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge (…).”
La volumetria eccedente i limiti di condonabilità non è risolta con la demolizione successiva alla scadenza del termine previsto, anzi tale intervento demolitorio risulta di per sé abusivo e volto a eludere la disciplina di legge.

Inoltre, anche quando “(… ) la coincidenza tra le effettive dimensioni del manufatto edificato abusivamente e quelle indicate nell’istanza di condono dipenda da una inesatta rappresentazione delle misure negli atti a questa allegati, e non dalla realizzazione di opere in data successiva al termine ultimo dei lavori suscettibili di condono, (...) invero, anche nel caso di una mera inesatta rappresentazione delle misure negli atti allegati all’istanza di condono, ritenere che, ai fini del conseguimento del provvedimento “recuperatorio” e di “regolarizzazione”, possa essere sufficiente la demolizione delle parti eccedenti rispetto a quelle indicate significherebbe reputare, e rendere, irrilevanti le attestazioni sullo stato dei luoghi fornite negli atti a corredo dell’istanza, tra i quali anche (e non solo) una perizia giurata. Si aggiunga che, nella specie, la tesi dell’errore nella rappresentazione nello stato dei luoghi è meramente asserita, e non agganciata ad elementi fattuali concreti; la divergenza, anzi, non risulta minimale, perché lo scarto tra quanto realizzato e quanto indicato nella documentazione allegata all’istanza di condono, per la superficie residenziale, secondo quanto esposto nell’ordinanza impugnata (…), è ben superiore al 10%.”
Non è sufficiente sostenere che le differenze tra l’immobile reale e quello dichiarato nella documentazione allegata al condono dipendano da un errore sulle misure, perché questo contrasterebbe con l’istanza giurata del tecnico. Così come la soluzione non può essere quella di demolire le parti in eccesso per ottenere la regolarizzazione. Inoltre, nel caso concreto, l’errore sulle misurazioni non è stato dimostrato e la differenza tra stato dei luoghi e incartamenti superiore al 10% non può essere considerata trascurabile.  

La pendenza del condono non salva dalla demolizione

In merito alla pendenza di una istanza di condono delle opere abusive i giudici precisano che “(…) non impone di per sé di revocare o sospendere tale ordine. Invero, come ripetutamente precisato in sede di legittimità, in tema di reati edilizi, la revoca o la sospensione dell'ordine di demolizione delle opere abusive, di cui all'art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001, in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, presuppone l'accertamento da parte del giudice dell'esecuzione della sussistenza di elementi che facciano ritenere plausibilmente prossima la adozione da parte della autorità amministrativa competente del provvedimento di accoglimento (…)”.
La pendenza di una pratica di condono non impone di per sé la sospensione dell’ordine di demolizione. Sarà il giudice che dovrà, di caso in caso, verificare che sussistano “elementi che facciano ritenere plausibilmente prossima” l’adozione del provvedimento di accoglimento da parte dell'autorità amministrativa.

Il principio è chiaro:

ogni tentativo di "aggiustare" le dimensioni di un immobile abusivo, mediante riduzione su carta o anche attraverso demolizione parziale, al fine di farlo rientrare nei parametri di legge previsti dal condono è destinato a fallire.

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Keywords: condono edilizio, volumetria eccedente, demolizione, parti eccedenti, volumetria, legge 724/1994.