Condono edilizio della veranda: quando un'opera può considerarsi ultimata?

Nelle istanze di condono edilizio, a differenza dalla sanatoria ordinaria (sia essa semplificata o normale), c'è una tempistica limite da rispettare per il completamento dell'opera che si vuole regolarizzare.

Infatti, ogni condono - in Italia ne sono succeduti tre con relative leggi a regolamentazione, nel 1985, 1994 e 2003 - ha la sua 'dead-line' oltre la quale non si può andare, pena l'impossibilità di regolarizzazione dell'abuso sostanziale.

Ma quando un'opera può dirsi ultimata? Quali sono i criteri? Quali prove servono? E chi deve presentarle?

La veranda del contendere e la richiesta di condono

Di questo tratta la recente sentenza 1971/2026 del Tar Lazio, relativa al ricorso contro il rigetto del comune su un'istanza di condono (ex legge 326/2003 - Terzo condono) presentata per la realizzazione di una veranda di mq 26,98 di s.u.r.

I ricorrenti sostengono che:

• contrariamente a quanto ritenuto dal Comune resistente, l’opera sarebbe stata ultimata nel termine previsto come desumibile dalle fotografie allegate alla istanza di condono, nella quale, tra l’altro, si precisava il cattivo stato di manutenzione della veranda, completa nei suoi elementi strutturali, ma priva di numerosi pannelli di copertura;
• l’opera, così come descritta e raffigurata nell’istanza di condono e relativi allegati, debba considerarsi ultimata secondo quanto statuito dall’art. 31, comma 2, l. n. 47/85, ai sensi del quale «(...) si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente», in linea con l’interpretazione fornita di detta disposizione dall’allora Ministero dei Lavori Pubblici il quale, nella circolare esplicativa n. 3357/85, aveva chiarito che “Non può escludersi, tuttavia, che possa considerarsi ultimato un edificio privo delle tamponature, quando le chiusure esterne siano previste non in laterizio ma in materiali o strutture prefabbricate da applicare: quali potrebbero essere vetrate che formano parete o infissi che chiudono le aperture dell'intelaiatura”;
• lo stato di deterioramento è un concetto differente dallo stato di ultimazione e non potrebbe, pertanto, comportare l’incondonabilità dell’opera.

Questo condono è legittimo! Ecco perché

Il TAR, che alla fine accoglie il ricorso, parte affermando che la questione centrale oggetto di attiene pertanto al concetto di ultimazione delle opere.

Nello specifico, il richiamato art. 31, comma 2, l. n. 47/1985 (i cui principi debbono ritenersi valevoli anche per la disciplina dei condoni successivi), prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione, e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, ivi rilevante, per edifici "ultimati" si intendono, per costante giurisprudenza, quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (cfr., fra le tante, Cons. di Stato, Sez. IV, 16 ottobre 1998, n. 130).

Le prove dell'ultimazione spettano al privato

Quanto a chi debba presentare le prove dell'ultimazione dell'opera, i giudici amministrativi evidenziano che "spetta in particolare al privato richiedente, e non all'amministrazione, l'onere di dimostrare la data di esecuzione delle opere abusive allo scopo di fruire dei benefici riconosciuti dalla normativa speciale in materia di sanatoria edilizia; ciò, perché, in omaggio al principio di vicinanza degli strumenti di prova (art. 2697 cod. civ.), solo l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca in cui l'abuso è stato realizzato; conseguentemente, in difetto di siffatta prova, l'amministrazione ha il dovere di negare la sanatoria dell’illecito edilizio" (cfr., ex multis, Cons. Stato, Sez. VI, 4 ottobre 2019, n. 6720).

Nella fattispecie in esame, secondo il Collegio, il ricorrente ha dimostrato che le opere siano state realizzate in data antecedente al 31 marzo 2003 (scadenza temporale del terzo condono edilizio), così come agevolmente desumibile dalle fotografie allegate all’istanza di condono presentata in data 24 marzo 2004, dallo stato di conservazione, indicativo della loro risalenza nel tempo, e dalla perizia depositata in atti.

Quanto invece al profilo della loro completezza, dalla visione delle immagini versate in atti si evince la presenza di una veranda con elementi portanti e struttura superiore in metallo, poggiata su parapetti in muratura e tamponata con elementi di chiusura trasparenti, come indicato anche nella domanda di condono, ove si chiarisce al tempo stesso la mancanza di alcuni pannelli di copertura in plastica.

L'opera è completata al rustico, quindi è sanabile

Nella particolare fattispecie in esame, pertanto, l'opera si presenta definita nella sua struttura essenziale, ivi inclusa la copertura superiore realizzata in metallo, tale da consentire il calcolo della relativa volumetria.

L'assenza di elementi di copertura, pertanto, laddove questi siano costituiti da elementi in plastica soggetti all’erosione del tempo, è indice, non della mancata ultimazione della veranda, quanto piuttosto del suo stato di deterioramento, tuttavia non contemplato dalla legge quale condizione ostativa al rilascio del provvedimento favorevole.

Quindi, solo laddove non fosse presente la struttura superiore in ferro che concorre a identificare la volumetria del manufatto, si potrebbe dedurre la mancata ultimazione dell'opera, atteso l'evidente rischio di un successivo ampliamento attraverso la realizzazione di nuovi lavori, anche in muratura.

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