Condono edilizio e lottizzazione abusiva non vanno proprio d’accordo!

Condono edilizio impossibile in caso di lottizzazione abusiva

Il fenomeno della lottizzazione abusiva riguarda interventi che comportano trasformazioni urbanistiche o edilizie dei terreni in violazione delle normative vigenti, creando insediamenti abitativi privi delle opere di urbanizzazione adeguate e in contrasto con le previsioni degli strumenti urbanistici vigenti.

La presenza di una lottizzazione abusiva costituisce un ostacolo insuperabile al rilascio del condono edilizio per i singoli manufatti realizzati (anche se formalmente conformi), poiché non può essere sanato ciò che nasce da un'operazione urbanistica illecita nel suo complesso, indipendentemente dalla condizione di possibile regolarità del singolo immobile.
Il tema assume particolare rilievo quando si interseca con le diverse leggi sul condono edilizio che si sono succedute nel tempo (legge 47/1985, legge 724/1994, legge 326/2003) e che hanno previsto la possibilità di sanare abusi edilizi a determinate condizioni.

Ma il decorso del tempo, l’eventuale inerzia dell’amministrazione o il pagamento degli oneri di condono possono generare un legittimo affidamento dell’immobile abusivo?

Generalmente in presenza di lottizzazione abusiva, il privato non può invocare alcuna tutela dell’affidamento, soprattutto quando è consapevole delle finalità edificatorie dell’operazione di acquisto e frazionamento del terreno. La recente sentenza del TAR della Sicilia n. 536/2025 offre un ulteriore conferma di questo principio.

Immobile in area agricola: perché il condono non è possibile

La vicenda riguarda un’istanza di condono edilizio, risalente al 1986, per un’abitazione costruita su un’area classificata a verde agricolo e quindi non edificabile.
L’immobile faceva parte di una lottizzazione abusiva realizzata dopo il frazionamento del terreno negli anni ’80. Nel 2022 il Comune annulla la concessione edilizia rilasciata nel 2019, sospendendo i lavori e vietando la vendita dell’immobile. Infine, nel 2023 la domanda di condono è definitivamente respinta.

I proprietari dell'immobile impugnano i provvedimenti comunali sollevando varie argomentazioni tutte respinte dal TAR, il quale precisa che "alla luce di quanto incontestatamente esposto dall’Amministrazione nei provvedimenti impugnati, la particella catastale -OMISSIS- (di mq 685) sulla quale insiste essenzialmente il fabbricato oggetto di causa, risulta dal frazionamento catastale della più ampia P.lla -OMISSIS- (originariamente estesa 10.206 mq) in seguito alla realizzazione senza titolo abilitativo, e successiva vendita del terreno, di una unità abitativa inserita in un più vasto comparto edificatorio interessato da una attività di sistematica trasformazione del suolo costituente senza dubbio lottizzazione abusiva di tipo “materiale” ai sensi dell’art. 30, d.p.r. 380/2001 (…). Gli interventi edilizi realizzati determinano un sensibile aggravio del carico insediativo dell’area e comportano pregiudizio per la potestà programmatoria attribuita all'amministrazione, giacché in contrasto con la destinazione a “verde agricolo” indicata dal PRG del Comune di Carini approvato il ****** con decreto ******.”
L’immobile sorge su un lotto frazionato da una proprietà più ampia, all’interno di un comparto sottoposto a trasformazione edilizia senza permesso.
Questo configura una lottizzazione abusiva di tipo materiale ai sensi dell’art. 30 del d.P.R. 380/2001, aumentando il carico urbanistico dell’area e compromettendo la possibilità del Comune di pianificare il territorio.

Conseguenza?

1. L’immobile non può beneficiare del condono situato di fatto in una zona non residenziale perché destinata a verde agricolo.
2. In presenza di lottizzazione abusiva non è possibile sanare il singolo immobile, anche se formalmente conforme alle norme edilizie, perché manca il presupposto della conformità urbanistica dell'intero comparto.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: lottizzazione abusiva, condono edilizio, area agricola, legittimo affidamento, frazionamento terreno, carico urbanistico, vincoli urbanistici, abusi edilizi.