Condono edilizio bloccato: No ad ampliamenti! Come dimostrare l’epoca di costruzione?

Condono edilizio e vincoli assoluti

Nato per regolarizzare situazioni di abusivismo diffuso, il condono spesso si scontra con i vincoli per tutelare il territorio, il paesaggio e l’ambiente.

La questione diventa particolarmente delicata quando in gioco ci sono aree con vincolo di inedificabilità assoluta dove l’interesse privato delle opere abusive deve cedere di fronte alla tutela dell’interesse pubblico con la salvaguardia del patrimonio paesaggistico.

Ma cosa accade quando un immobile abusivo in aree con vincolo di inedificabilità assoluta viene ereditato da nuovi proprietari?
È possibile invocare il condono presentato decenni prima? Il decorso del tempo può far maturare un diritto al condono?
E soprattutto, quali prove sono necessarie per dimostrare che un manufatto sia stato realizzato prima dell'imposizione dei vincoli?

A questi interrogativi risponde il TAR per la Sicilia con la sentenza n. 2971/2025, che fa chiarezza sui limiti invalicabili del condono edilizio e ribadisce l’impossibilità di sanare costruzioni realizzate in zone sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta.

Fascia dei 150 metri dal mare: no al condono edilizio secondo il TAR

Un complesso immobiliare situato a circa 105 metri dalla battigia del mare, composto da due edifici realizzati senza alcun titolo edilizio è oggetto della sentenza del TAR della Sicilia.
I proprietari originari avevano presentato due domande di condono negli anni ’80, e in seguito, il complesso è stato oggetto di ulteriori ampliamenti abusivi, mai autorizzati.

Il Comune respinge le richieste evidenziando che “(…) l'immobile secondo il P.R.G. (...) ricade nella sottozona "L" (Aree per la diretta fruizione del mare). Dette zone sono previste dalla L.R. 12/06/1976 n°78 che stabilisce la inedificabilità della fascia di 150 metri di profondità della battigia del mare, consentendo di realizzare in essa solo opere ed impianti destinati alla diretta fruizione del mare, con esclusione di ogni manufatto che possa configurarsi come residenza o impianto ad essa assimilabile e consentendo altresì la realizzazione di superfici connesse alla balneazione o a cure terapeutiche ed agli usi del mare.”

Il ricorrente, divenuto comproprietario dell’immobile nel 2018 per successione, contesta il diniego presentando ricorso al TAR il quale conferma la legittimità del diniego di condono e dell’ordine di demolizione, chiarendo che “(…) costituisce preciso onere del privato che ha commesso l’abuso edilizio provarne l’epoca di realizzazione. L’onere per il privato di dimostrare che l’opera è stata completata entro la data utile comporta che neanche la dichiarazione sostitutiva di atto notorio è sufficiente a tal fine, essendo necessari inconfutabili atti o documenti che, da soli o unitamente ad altri elementi probatori, offrano la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto (…).”
Il privato deve fornire “inconfutabili atti, documenti o altri elementi di prova” per dimostrare l’epoca di realizzazione di un manufatto. Nel caso specifico, l’unica documentazione prodotta era un atto notarile che riportava dichiarazioni di terzi sulla presunta costruzione del 1966, senza tuttavia fornire prove oggettive.

Come evidenziato nella sentenza, “neanche la dichiarazione sostitutiva di atto notorio è sufficiente”, essendo necessari elementi dimostrativi certi come aerofotogrammetrie, mappe catastali o ruderi inequivocabili.

Condono edilizio: vietati ampliamenti e trasformazioni durante la pendenza

Il giudice chiarisce che “(…) in pendenza di un procedimento di condono gli unici interventi edilizi consentiti sull’immobile sono quelli diretti a garantire la conservazione del manufatto oggetto della relativa istanza. Detti interventi non possono spingersi sino all'esecuzione di opere destinate a mutarne la struttura, i volumi, i prospetti, salvo che siano indispensabili e previa, in tal caso, necessaria interlocuzione con l'Amministrazione. La normativa sul condono postula la permanenza dell'immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento, la realizzazione di opere aggiuntive né finanche l'impiego di materiali di costruzione diversi da quelli originari, comportanti di fatto la qualificazione dell'intervento come sostituzione edilizia, venendo meno la continuità tra vecchia e nuova costruzione e l'attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell'istanza di condono; (…)”.
Il manufatto per cui era stato chiesto il condono è stato successivamente ampliato e trasformato in un organismo edilizio completamente diverso. Dalla relazione del sopralluogo, corredata da documentazione fotografica, risulta in modo incontestabile che nel caso di specie è stato edificato un fabbricato diverso da quello per cui era stato chiesto il condono. In sintesi la sentenza chiarisce anche alcuni aspetti importanti relativi agli interventi possibili una volta fatta istanza di condono e fino all'esito finale della stessa:

durante un procedimento di condono sono consentiti solo interventi di conservazione;
non sono possibili ampliamenti o trasformazioni strutturali in pendenza di sanatoria.

In conclusione la sentenza conferma alcuni principi fondamentali in materia di condono edilizio:

L’onere probatorio sulla data di realizzazione che grava interamente sul privato.

Il condono non può essere concesso per opere in zone di inedificabilità assoluta.

Gli ampliamenti realizzati durante la pendenza del condono impediscono la sanatoria.

Scarica la sentenza in allegato

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