Salva casa, condono e vincoli paesaggistici: rapporto complicato, ecco tutti i chiarimenti!

Decreto Salva Casa e abusi edilizi in area vincolata

Gli abusi edilizi realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico rappresentano una questione complessa e interessante, soprattutto quando si intrecciano con il condono edilizio e con i più recenti interventi normativi orientati alla semplificazione e alla regolarizzazione dell’esistente, primo fra tutti il decreto “Salva Casa”.

In questo scenario, il difficile bilanciamento tra la tutela del paesaggio e le aspettative di sanare l’abuso da parte dei proprietari alimenta rilevanti incertezze interpretative.

La presenza di vincoli paesaggistici e di inedificabilità assoluta impone, tuttavia, una lettura rigorosa della disciplina del condono, escludendo automatismi applicativi e soluzioni generalizzate. Ogni intervento abusivo deve essere valutato puntualmente alla luce della normativa vigente al momento della sua realizzazione, verificandone la compatibilità con i vincoli esistenti.

Il quadro si complica ulteriormente con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni del decreto Salva Casa, incluse le tolleranze costruttive, rispetto alle quali occorre chiarire se, e in che limiti, possano incidere sugli abusi edilizi pregressi o sui procedimenti repressivi già avviati.

In linea generale, la giurisprudenza conferma che i vincoli paesaggistici conservano un carattere inderogabile, soprattutto quando sono anteriori agli abusi e insistono su aree di elevato valore ambientale.

Tali principi sono stati ribaditi in modo esplicito dal TAR Puglia, sentenza n. 1473/2025, che ha fornito un importante chiarimento sul rapporto tra condono edilizio, vincoli di inedificabilità assoluta e decreto Salva Casa, delineando i limiti applicativi delle nuove misure di semplificazione. 

Abusi edilizi in area vincolata

Il TAR della Puglia nella sentenza n. 1473/2025 ha respinto integralmente i ricorsi di una coppia di proprietari che sperava di regolarizzare ampliamenti e volumetrie abusive realizzate a pochi metri dal mare.

Il tutto ha inizio quando il Comune ordina la sospensione immediata dei lavori su un immobile situato in una zona di pregio paesaggistico in quanto durante un sopralluogo della polizia locale vengono rilevati ampliamenti volumetrici, pergolati e modifiche alla piscina, tutti realizzati senza il necessario titolo abilitativo e, soprattutto, in area protetta.

I proprietari, nel 2016, avevano presentato istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica per sanare le opere che sostenevano essere state ultimate nel 2015. Ma la risposta della Soprintendenza è stata chiara e categorica:

parere negativo!

L’area ricade infatti nella fascia di rispetto dal mare, 300 metri dalla linea di battigia, dove vige un vincolo di inedificabilità assoluta previsto dall’articolo 51 della Legge Regionale Puglia n. 56/1980.

I ricorrenti invocano l’applicazione del decreto-legge n. 69/2024, il cosiddetto “Salva Casa” che introduce:

• nuove tolleranze costruttive;
• la possibilità di sanatoria per piccole difformità.

Il TAR sottolinea che “Il diniego di condono edilizio (…) si fonda sul parere negativo vincolante reso dalla Soprintendenza, la quale ha rilevato che le opere abusive (nuovi volumi e superfici) ricadono all'interno della fascia di 300 metri dalla linea di battigia, gravata da vincolo di inedificabilità assoluta (…) Nel regime del c.d. "terzo condono" (D.L. n. 269 del 2003), infatti, il divieto di sanatoria per le opere realizzate su aree vincolate è molto più stringente rispetto ai condoni precedenti. In presenza di un vincolo di inedificabilità assoluta (...), la non condonabilità opera ex-lege, precludendo in radice qualsiasi valutazione discrezionale sulla compatibilità paesaggistica delle nuove volumetrie. (…)”.
La sentenza chiarisce che il parere negativo è dovuto al fatto che le opere si trovano entro i 300 metri dalla costa e in questa fascia vige un vincolo di inedificabilità assoluta, già esistente prima degli abusi.

Quindi?

la legge vieta automaticamente il condono, senza lasciare spazio a valutazioni sulla compatibilità paesaggistica.

Inoltre nel regime del terzo condono, il divieto di sanatoria per opere in aree vincolate è molto più rigoroso rispetto ai condoni precedenti. In presenza di un vincolo di inedificabilità assoluta preesistente all’abuso, la non condonabilità opera automaticamente senza alcuno spazio per valutazioni discrezionali sulla compatibilità paesaggistica.

Il Tar sottolinea anche che “è irrilevante il richiamo alla normativa sopravvenuta del c.d. "Salva Casa" (D.L. n. 69 del 2024), in quanto la legittimità dell'atto repressivo va valutata al momento della sua adozione e, in ogni caso, le opere consistenti in nuovi volumi e superfici in area vincolata eccedono le soglie di tolleranza costruttiva”.
Quindi tali tolleranze non trovano applicazione per opere consistenti in nuovi volumi o superfici realizzate in aree soggette a vincolo di inedificabilità assoluta, come la fascia dei 300 metri dalla linea di battigia.

È importante sottolineare un ulteriore principio fondamentale:

anche qualora il vincolo dovesse essere successivamente modificato da assoluto a “un vincolo posto dal piano territoriale paesaggistico” ciò che conta è il regime in vigore al momento della realizzazione dell’abuso.

In conclusione:

il Salva Casa e le nuove norme sulle tolleranze costruttive non sono uno strumento universale per sanare qualsiasi tipo di abuso. Inoltre non conta che il vincolo sia stato successivamente modificato o che l’area sia ormai urbanizzata, ciò che è importante è il regime vigente al momento della realizzazione dell’abuso edilizio.

Scarica la sentenza in allegato

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