La Cassazione penale ribadisce che su un immobile abusivo (non ancora sanato) non possano essere eseguiti nuovi lavori, neppure se di modesta entità o accompagnati da CILA, SCIA o altro titolo edilizio. Inoltre ai fini del condono edilizio il manufatto deve essere ultimato almeno allo stato rustico, con copertura e tamponamenti perimetrali completati.
Il recupero dei sottotetti nei condomini rappresenta un’opportunità per aumentare la superficie abitativa senza modificare la volumetria. Il TAR Lombardia chiarisce che, nel caso esaminato, la demolizione di tramezzi, anche se non prevista in sede di richiesta di titolo abilitativo non ostacola i lavori se la volumetria resta invariata.
Le tettoie abusive possono essere condonate solo in casi specifici. Una struttura aperta e leggera, priva di effetti volumetrici rilevanti, può rientrare tra le opere sanabili. Tuttavia, quando la tettoia viene chiusa e trasformata in un nuovo volume utile, soprattutto in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, il condono edilizio non è ammesso. La sentenza TAR Sardegna n. 695/2025 ribadisce che tali trasformazioni configurano un vero ampliamento edilizio, non suscettibile di sanatoria.
L’edificazione lungo le coste italiane si scontra con la necessità di tutelare paesaggi e ambienti di grande valore ecologico, soggetti a vincoli nazionali e regionali molto stringenti. In Sicilia, ad esempio, vige il divieto assoluto di costruire entro 150 metri dalla battigia, introdotto già nel 1976. Con la sentenza n. 72/2025, la Corte Costituzionale ha ribadito la prevalenza della tutela del paesaggio costiero sugli interessi individuali, escludendo la possibilità di sanare abusi edilizi in tale fascia di rispetto.
Il decreto Salva Casa (DL n.69/2024) segna una svolta significativa nel panorama edilizio italiano, ridefinendo le possibilità di sanatoria e introducendo una disciplina più ampia e puntuale delle tolleranze costruttive. Questo principio viene sottolineato anche dalla sentenza del TAR Lazio (sent. n.3934/2025) che inoltre valorizza anche la necessità di garantire un effettivo coinvolgimento del cittadino nei procedimenti sanzionatori, soprattutto laddove l’opera possa rientrare nelle nuove possibilità di regolarizzazione.
Il condono edilizio trasforma abusi in irregolarità sanabili, ma non autorizza nuovi lavori. Il Consiglio di Stato ribadisce che interventi successivi alle domande di condono restano abusivi anche se strettamente connessi alle opere in attesa di condono (fanno eccezione gli interventi manutentivi). La valutazione degli abusi deve considerare l’immobile nel suo complesso e non singoli interventi. Il condono va utilizzato responsabilmente, senza compromettere territorio e vincoli paesaggistici.
Il vincolo cimiteriale rappresenta un limite assoluto all’edificazione, fondato su esigenze di salute pubblica e decoro. Tuttavia, nelle aree interessate spesso si incontrano manufatti stratificati nel tempo, con trasformazioni abusive difficili da distinguere dalle parti legittime. La sentenza del TAR della Puglia n. 756/2025 chiarisce che in tali casi non è applicabile la fiscalizzazione e che la demolizione resta l’unico rimedio.
Il tema delle verande e dei box-window solleva il dubbio se si tratti di abusi edilizi o di legittime VePA in edilizia libera. La recente sentenza del TAR Puglia n. 584/2025 chiarisce che, se amovibili e trasparenti, tali strutture rientrano tra le superfici accessorie e non necessitano di titoli edilizi. Un passo importante per distinguere comfort domestico e reale trasformazione edilizia.
Il rapporto tra condono edilizio e vincoli ambientali è un tema di grande attualità. Le norme nazionali e quelle regionali affrontano la problematica con prescrizioni chiare e spesso ancora più restrittive, confermando che la tutela ambientale ha sempre la priorità sulla regolarizzazione degli abusi edilizi. In questo contesto si inserisce la sentenza del TAR Lazio n. 13995/2025, che stabilisce un principio chiaro: la creazione di nuove superfici e volumi in aree vincolate non è mai sanabile.
La concessione rilasciata a seguito di accertamento di conformità (art. 36 Testo Unico Edilizia) estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, ma non i reati paesaggistici e neanche i reati disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio.
Da quando il Legislatore - dapprima con l’aggiunta del comma 2-ter all’articolo 34 del DPR 380-01 e poi con la sua sostituzione con l’articolo 34-bis ex legge 120/2020 - ha introdotto la definizione giuridica dei “tolleranza” si sono poste (neanche a dirlo) le questioni interpretative della norma.
Anche perché se ne è fatta una lettura equivoca, assimilandola ad una sorta di sanatoria impropria. Ma così non è, e l’Autore ne affronta una disamina che la riconduca ad una corretta applicazione anche se – a fronte dell’introduzione delle tolleranze qualitative - restano alcuni spazi di interpretazione soggettiva.
Tar Napoli: la prova dell'avvenuta ultimazione dei lavori in tempo utile grava sul richiedente e deve essere rigorosa. Non bastano cioè dichiarazioni sostitutive di atto notorio, ma serve "una documentazione certa ed univoca, sull’evidente presupposto che nessuno meglio di chi richiede la sanatoria e ha realizzato l’opera può fornire elementi oggettivi sulla data di realizzazione dell’abuso".
La conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e, quindi, non esistente al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, ma, eventualmente, solo alla data futura ed incerta in cui la parte richiedente ottempera a tali prescrizioni, non è compresa all'interno dell'art.36 del Testo Unico Edilizia.
La Cassazione ci ricorda che l'articolo 31 della legge 47/1985 (Primo condono edilizio) stabilisce che si considerano ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, o meglio dove c'è stato il completamento tutte le strutture essenziali, tra le quali vanno annoverate le tamponature esterne, che determinano l'isolamento dell'immobile dalle intemperie e configurano l'opera nella sua fondamentale volumetria. Inoltre, il frazionamento artificioso dell'abuso edilizio è illegale e preclude ogni possibilità di sanatoria.