sanatoria

La Cassazione, con la sentenza n. 2932/2026, conferma che l’ordine di demolizione di un immobile abusivo in area sottoposta a vincolo paesaggistico non può essere sospeso senza una concreta domanda di condono o sanatoria. In assenza di un’istanza concreta, il giudice dell’esecuzione non è tenuto a svolgere verifiche esplorative in assenza di allegazioni specifiche e documentate sulla sanabilità dell’opera.

Il condono edilizio permette di sanare interventi edilizi abusivi, ma solo se la domanda è completa e corredata da tutta la documentazione richiesta, comprese asseverazioni tecniche, eventuali nulla osta e autorizzazioni. La sentenza del TAR Emilia-Romagna n. 1179/2025 conferma che la mancanza di documenti o la non conformità delle opere autorizzate può portare al rigetto della domanda e impedire il silenzio-assenso.

La sentenza del TAR per il Piemonte n. 459/2025 chiarisce i limiti del decreto Salva Casa (DL 69/2024) in materia di sanatoria edilizia. Una tettoia abusiva realizzata in area vincolata non può essere regolarizzata neanche in seguito alle nuove introduzioni normative. Il decreto infatti, pur ampliando le possibilità di sanatoria, non ha effetto retroattivo sui procedimenti già conclusi e non supera i vincoli paesaggistici previsti dall’art. 181 del Codice dei beni culturali.

Il condono edilizio non è applicabile agli abusi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, salvo che non siano disposti interventi minori come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. La sentenza del TAR per il Lazio n. 9586/2025 ribadisce che nuove volumetrie o superfici in zone vincolate non possono essere sanate e restano soggette a ordinanza di demolizione. Tale sentenza è importante perché definisce anche come debba essere redatta efficacemente un’ordinanza di demolizione e le conseguenze indotte dalla presentazione delle istanze di condono (inefficacia dei precedenti provvedimenti sanzionatori).

In caso di abusi edilizi maggiori, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria presuppone indefettibilmente la doppia conformità, ossia la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della sua realizzazione e al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

In caso di parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, è possibile richiedere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento, con allegata richiesta di compatibilità paesaggistica se le opere ricadono in zona vincolata.

Le tolleranze costruttive sono problematiche ricorrenti nelle costruzioni e, grazie al recente Decreto Salva Casa, il testo unico dell’edilizia è stato ampliato introducendo specifiche di tolleranza in base alla dimensione dell’unità immobiliare. A tal proposito di recente il Consiglio di Stato ha confermato il diniego di sanatoria per un innalzamento di un sottotetto oltre i limiti consentiti, riaffermando la necessità di rispettare rigorosamente le norme locali.

Il decreto Salva-Casa 2024 aggiorna il dPR 380/2001 introducendo nuove modalità per sanare interventi strutturali difformi. L'articolo, attraverso schemi riepilogativi ed interpretativi, analizza l'iter procedurale corrispondente al titolo abilitativo, le criticità legislative e ponendo l'attenzione sul ruolo e rischi del tecnico asseveratore, chiamato ad intervenire in caso di difformità “sanabile”.

Le problematiche connesse alle difformità e agli abusi edilizi sono oggetti di molteplici interrogativi. A rispondere ad alcuni dubbi sono il responsabile del settore “Governo e qualità del territorio” e la responsabile del settore “Difesa del territorio” della regione Emilia Romagna, che offrono chiarimenti sulle procedure di regolarizzazione per difformità strutturali.

La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

Il Decreto Salva Casa convertito in legge prevede la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell'entrata in vigore della Legge Bucalossi del 1977.

Il DDL di conversione in legge del Decreto Salva Casa, approvato dal Senato lo scorso 24 luglio, con lo stesso testo già licenziato dalla Camera, è uscito nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27-7-2024 ed è entrato in vigore il 28 luglio 2024.
Vediamo insieme cosa cambia dal decreto Salva-Casa e cosa queste modifiche hanno cambiato nel TUE.

Il Salva Casa dispone il superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o in totale difformità.

Il rilascio postumo dell'autorizzazione paesaggistica, al di fuori dei limiti in cui essa è consentita ai sensi dell'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, non consentendo la sanatoria urbanistica ex art. 36 Testo Unico Edilizia non produce alcun effetto estintivo dei reati edilizi e non annulla l'ordine di demolizione impartito.

La presentazione di una SCIA in sanatoria non determina la sospensione dell’efficacia dell’ordinanza di demolizione; perché si possa produrre la sospensione, è necessario presentare una formale istanza di condono o di accertamento di conformità.

Consiglio di Stato: non è possibile ottenere un condono edilizio se, successivamente alla domanda di sanatoria, si apportano modifiche strutturali all'opera, in quanto gli immobili condonati non possono costituire la base per successivi ampliamenti o ristrutturazioni. In ogni caso, spetta all'interessato dimostrare che l'intervento oggetto di condono è ancora riconoscibile ed è assolutamente conforme a quello rappresentato nell'istanza di condono, essendo tale accertamento assolutamente necessario per l'ulteriore procedibilità della domanda di condono e fermo restando che tutto quanto non sia ad essa riconducibile deve essere senz'altro demolito, in quanto non condonabile né sanabile, per definizione.

La concessione rilasciata a seguito di accertamento di conformità (art. 36 Testo Unico Edilizia) estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, ma non i reati paesaggistici e neanche i reati disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio.

La disciplina del terzo condono edilizio, collegata alle regole del Testo Unico Edilizia, non ammette la possibilità di sanare opere che abbiano comportato la realizzazione di nuova volumetria in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta.

Il rispetto del requisito della doppia conformità è da ritenersi escluso in caso di violazione della disciplina antisismica

La traslazione della costruzione costituisce uno spostamento del fabbricato su un’area diversa da quella originariamente prevista, comportando ex se una variazione essenziale sottoposta a sanzione demolitoria.

Non possono beneficiare del Terzo condono edilizio le opere che hanno comportato la realizzazione di nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico istituito prima della loro realizzazione, sia esso di natura relativa o assoluta.

Se i nuovi interventi edilizi (frazionamento senza opere e cambio di destinazione d’uso) non sono tali da impedire l’identificazione dei lavori oggetto della domanda di condono, la sanatoria è perfezionabile.

Da quando il Legislatore - dapprima con l’aggiunta del comma 2-ter all’articolo 34 del DPR 380-01 e poi con la sua sostituzione con l’articolo 34-bis ex legge 120/2020 - ha introdotto la definizione giuridica dei “tolleranza” si sono poste (neanche a dirlo) le questioni interpretative della norma.

Anche perché se ne è fatta una lettura equivoca, assimilandola ad una sorta di sanatoria impropria. Ma così non è, e l’Autore ne affronta una disamina che la riconduca ad una corretta applicazione anche se – a fronte dell’introduzione delle tolleranze qualitative - restano alcuni spazi di interpretazione soggettiva.

Consiglio di Stato: per 'sanare' alcune opere di ampliamento di una struttura abusiva, è necessario dimostrare che l’ampliamento abusivo del fabbricato consentiva di identificare esattamente la parte di esso legittimamente realizzata, e quindi anche le opere di completamento a tale parte afferenti.