Condono edilizio: senza domanda la demolizione per gli abusi è confermata!

Condono edilizio: nessuna sospensione

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 2932/2026 chiarisce che:

in assenza di una domanda di condono edilizio o di permesso in sanatoria effettivamente pendente, non è possibile ottenere la sospensione dell’ordine di demolizione per opere abusive, soprattutto se realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Il ricorrente era stato condannato nel luglio 2023 per reati edilizi, antisismici e paesaggistici.
Con la sentenza, divenuta irrevocabile nel novembre dello stesso anno, era stato disposto anche l’ordine di demolizione delle opere abusive.

Nel 2025, si è rivolto al giudice dell’esecuzione chiedendo la revoca o, in alternativa, la sospensione dell’ordine di demolizione, sostenendo:

• la possibile presentazione di una domanda di condono o di permesso in sanatoria in quanto l'opera avrebbe i requisiti di sanabilità;
• il rischio che la demolizione potesse compromettere la stabilità dell’edificio (parte regolare).

Il Tribunale respinge l’istanza e da qui il ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile precisando che “Il giudice dell’esecuzione, nel disattendere l’istanza di revoca e/o sospensione dell’ordine di demolizione, ha dato atto di avere accertato (...) che non era pendente alcuna istanza di condono o di sanatoria, mentre i profili di staticità sarebbero stati affrontati successivamente dal tecnico incaricato dalla Procura della Repubblica. La decisione presa dal giudice dell’esecuzione è conforme ai principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, non rientrando tra i compiti del giudice dell’esecuzione, una volta accertata la mancata presentazione di istanze di sanatoria e che la verifica dei profili di staticità sarà demandata a tecnico incaricato dal pubblico ministero (PM, nda) - organo preposto a curare l’esecuzione dell’ordine di demolizione -, quello di svolgere d’ufficio ulteriori accertamenti tecnici al fine di valutare, in ogni caso, la sanabilità delle opere abusive e l’eventuale pregiudizio statico di opere non abusive strutturalmente connesse.”
In sintesi, è emerso che non risultava agli atti alcuna domanda di condono edilizio o di sanatoria pendente. In assenza di un’istanza concreta e documentata, il giudice dell’esecuzione non è tenuto ad avviare verifiche esplorative sulla possibile “sanabilità” dell’opera, così come l'accertamento di eventuali pregiudizi alla staticità derivanti dalla demolizione competono al tecnico incaricato dal PM.

Quindi “(…) non sussiste un onere probatorio a carico del soggetto che invochi un provvedimento giurisdizionale favorevole, ma solo un onere di allegazione, cioè un dovere di prospettare e di indicare (specificamente) al giudice i fatti sui quali la sua richiesta si basa, incombendo poi alla autorità giudiziaria il compito di procedere ai relativi accertamenti (…). Deve, invece, escludersi che il giudice dell’esecuzione debba sopperire alle carenze dimostrative e, quindi, all’omesso adempimento dell’onere che grava sulla parte, avendo quest’ultima, nel caso concreto, offerto argomenti del tutto generici al fine di ottenere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione (…)”.
Colui che chiede la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione deve indicare in modo preciso i fatti su cui si basa la richiesta e il giudice non è tenuto a sopperire alle carenze dimostrative di una delle parti.

Doppia conformità: limiti in presenza di vincoli paesaggistici

L’immobile ricadeva in area sottoposta a vincolo paesaggistico ed è stato realizzato senza le necessarie autorizzazioni, anche sotto il profilo sismico.

In base a ciò i giudici sottolineano che “(…) in tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a precludere l’irrogazione dell’ordine di demolizione dell’opera abusiva previsto dall’art. 31, comma 9, del medesimo d.P.R. e a determinare, se eventualmente emanata successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, la revoca di detto ordine, può essere solo quella rispondente alle condizioni espressamente indicate dall’art. 36 del decreto stesso citato, che richiede la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria (…)” Il permesso di costruire in sanatoria comporta, infatti, l'estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche, ma non anche di quelli previsti dalla normativa antisismica e sulle opere di conglomerato cementizio (…).”
La sanatoria ordinaria prevista dal Testo Unico dell’Edilizia è possibile solo se l’opera rispetta la cosiddetta “doppia conformità” e il permesso di costruire in sanatoria estingue solo i reati previsti dalle norme urbanistiche, ma non anche quelli legati alla normativa antisismica o sulle opere di conglomerato cementizio.

No alla fiscalizzazione: nessuna alternativa alla demolizione

Il ricorrente sosteneva che la demolizione avrebbe potuto compromettere la stabilità del fabbricato ma anche su questo punto la Cassazione è netta infatti “La circostanza che le violazioni ricadono su area vincolata è anche ostativa alla procedura cosiddetta di fiscalizzazione dell’abuso. La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, ripetutamente chiarito che la procedura di cui all'art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell'ufficio preposto dispone, in luogo della demolizione, una sanzione amministrativa più elevata - non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste, ai sensi dell'art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 (…), non possono essere mai essere ritenute «in parziale difformità», atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all'intervento autorizzato, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 31 e 44 d.P.R. n. 380 del 2001, per i quali la sanzione della demolizione non conosce alternative.”
Se l’abuso edilizio è realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, non è possibile applicare la fiscalizzazione dell’abuso. Questo perché la legge considera tali interventi come difformità totale, non parziali in virtù dei titoli richiesti nell'area per una nuova costruzione.

Di conseguenza:

l’unica sanzione possibile resta la demolizione, senza alternative.

Il messaggio è chiaro:

Senza una domanda concreta e nei casi con vincoli e violazioni rilevanti, la demolizione resta l’esito inevitabile, in particolare, nei contesti sottoposti a vincoli ambientali, le possibilità di regolarizzazione postuma sono estremamente limitate, se non del tutto escluse.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Condono edilizio e demolizione

Che cosa si intende per ordine di demolizione in edilizia?
L’ordine di demolizione è il provvedimento con cui l’autorità giudiziaria o amministrativa impone l’eliminazione di opere edili abusive o non conformi alla normativa urbanistica e ai vincoli, ripristinando lo stato legittimo dei luoghi.

Quando si può chiedere la sospensione dell’ordine di demolizione?
La sospensione può essere richiesta solo se è pendente una domanda concreta di condono o permesso in sanatoria, corredata da documentazione specifica che dimostri la possibile sanabilità delle opere abusive.

Quali sono i requisiti per la sanatoria edilizia?
La sanatoria secondo il d.P.R. 380/2001 richiede la cosiddetta “doppia conformità”: conformità dell’opera alla disciplina urbanistica vigente al momento della costruzione e alla data di presentazione della domanda di sanatoria.

La domanda di sanatoria estingue sempre i reati edilizi?
Il permesso di costruire in sanatoria estingue i reati urbanistici contravvenzionali ma non quelli derivanti da violazioni della normativa antisismica o delle norme sulle opere in conglomerato cementizio.

Qual è il ruolo del giudice dell’esecuzione in assenza di domanda di condono?
In assenza di istanza concreta di condono o sanatoria, il giudice dell’esecuzione non è tenuto ad avviare accertamenti esplorativi sulla sanabilità delle opere né a compensare carenze probatorie della parte che chiede sospensione o revoca dell’ordine di demolizione.