Condono edilizio e SCA: il sottotetto senza altezza minima resta inagibile

Condono edilizio e certificato di agibilità

Il condono viene spesso percepito come uno strumento salvatore capace di regolarizzare definitivamente un immobile abusivo. In realtà non è così perché esso non esaurisce tutti i profili di legittimità dell’edificio. Infatti anche dopo il rilascio del condono l’immobile deve comunque rispettare i requisiti minimi di sicurezza, igiene e salubrità richiesti dalla normativa vigente per poter essere utilizzato ufficialmente come abitazione.

Uno degli aspetti più rilevanti riguarda proprio il certificato di agibilità, più precisamente segnalazione certificata di agibilità (SCA), ossia il documento con il quale viene attestata la sussistenza delle condizioni di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché l'idoneità statica e sismica, valutate in conformità alle relative normative vigenti.

Se tali requisiti dovessero mancare, l’utilizzo dei locali può essere legittimamente impedito dall’amministrazione comunale, anche qualora l’opera sia stata oggetto di sanatoria edilizia.
In questo quadro si inserisce una recente sentenza del TAR Veneto che ha ritenuto legittima l’azione dell’amministrazione, confermando la diffida all’utilizzo di un sottotetto.

I giudici hanno ribadito che:

il condono edilizio non può superare i requisiti igienico-sanitari minimi previsti dalla normativa, e che la mancanza dell’altezza interna minima impedisce comunque il rilascio dell’agibilità e quindi di conseguenza l’uso abitativo legittimo dei locali. 

Il condono non basta: senza altezza minima il sottotetto resta senza agibilità

Due unità immobiliari di un condominio erano state realizzate originariamente in difformità rispetto al progetto approvato negli anni ’70. Quindi erano state sanate tramite condono edilizio nel 1990 ai sensi della legge n. 47/1985. Tuttavia, la concessione in sanatoria prevedeva espressamente che la verifica dell’abitabilità fosse successiva e separata.

Il ricorrente, insieme alla comproprietaria, acquistò nel 2019 le unità e, effettuati alcuni lavori minori, presentò segnalazioni certificate di agibilità (SCA) per poter affittare gli appartamenti.

Il Comune, dopo aver esaminato le pratiche, rilevò che l’altezza media dei locali sottotetto fosse inferiore a 2,40 metri, valore minimo previsto dalla normativa regionale per fini igienico-sanitari. Per questo motivo, il Comune rimosse gli effetti delle SCA presentate e fu emessa una diffida all’utilizzo i locali fino all’ottenimento della regolare agibilità.
Il ricorrente ha impugnato il provvedimento, sostenendo che la diffida fosse ingiustificata e che non fosse necessaria una verifica sanitaria aggiuntiva da parte dell’Azienda sanitaria.

Il TAR rigetta il ricorso specificando che “Le unità immobiliari attorno alle quali si dibatte, insistono in locali a sottotetto per i quali, all’esito del condono edilizio rilasciato ai sensi della l. n. 47 del 1985, non è stata accertata la sussistenza delle condizioni di abitabilità. L’agibilità, oggi attestabile con segnalazione certificata ai sensi dell’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001, postula, tra l’altro, la conformità alle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell’edificio e degli impianti, con puntuale riferimento ai requisiti igienicosanitari vigenti. Nel caso in esame, l’altezza media interna risulta inferiore a m 2,40 e, pertanto, difforme dal parametro minimo prescrittivo per i vani abitabili, anche quando l’unità derivi da condono. Tale difformità integra una carenza di un requisito essenziale, che preclude di per sé il perfezionamento degli effetti della SCA.”

Capiamo meglio...

Le unità immobiliari si trovano in locali sottotetto condonati con la legge n. 47/1985, ma per i quali non è stata verificata l’abitabilità.

Per ottenere l’agibilità (oggi tramite SCA ex art. 24 d.P.R. 380/2001) l’immobile deve rispettare specifici requisiti di sicurezza, igiene e salubrità, oltre alla conformità urbanistica (che è parte necessaria ma non sufficiente ai fini dell'ottenimento della SCA).

Nel caso concreto l’altezza media interna è inferiore a 2,40 m, sotto il minimo richiesto per i locali abitabili. Questa carenza è un requisito essenziale mancante, quindi l’agibilità non può essere validamente attestata con la SCA.

Chiarito ciò il giudice evidenzia che “la diffida all’uso dei locali privi di agibilità, quando la carenza dipenda dall’assenza di un requisito igienicosanitario essenziale e non derogabile, costituisce esercizio doveroso della funzione di vigilanza e tutela dell’igiene e della salute pubblica, che incombe sul Comune in sede di controllo sull’agibilità, e non già misura sanzionatoria in senso proprio.”

Il condono edilizio è una norma eccezionale e non può essere interpretato in modo estensivo fino a compromettere la tutela della salute, che ha rango costituzionale. Le eventuali deroghe possono riguardare norme regolamentari, ma non i requisiti igienico-sanitari minimi stabiliti dalla legge.
Se un immobile manca di un requisito essenziale (ad esempio igienico-sanitario), non può ottenere l’agibilità.
Per questo il Comune può diffidare dall’uso dei locali. Questa non è una sanzione, ma un atto dovuto per proteggere la salute pubblica.

Il condono edilizio non sostituisce i requisiti minimi di abitabilità, la regolarizzazione urbanistica formale non garantisce automaticamente la possibilità di utilizzare tali spazi come abitativi se non conformi agli standard igienico-sanitari.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

Che cos’è il condono edilizio e cosa attesta?
Il condono edilizio è una sanatoria che regolarizza opere eseguite senza titolo autorizzativo, ripristinando la conformità urbanistica formale. Non attesta automaticamente requisiti igienico‑sanitari, di sicurezza, salubrità o abitabilità.

A cosa serve la segnalazione certificata di agibilità (SCA)?
La SCA attesta la sussistenza delle condizioni di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, nonché l’idoneità statica e sismica, rendendo possibile l’uso dell’immobile conformemente alle norme vigenti.

Quali prestazioni e requisiti devono essere verificati per la SCA?
Devono essere rispettati requisiti di altezza minima interna, aerazione, illuminazione naturale, resistenza meccanica, sicurezza degli impianti e condizioni igienico‑sanitarie. L’altezza media del sottotetto inferiore al minimo di legge costituisce difformità essenziale.

Qual è il vantaggio di una verifica preventiva dei requisiti di agibilità?
Verificare in fase progettuale i parametri igienico‑sanitari e di sicurezza riduce rischi di diniego amministrativo, contestazioni post vendita/locazione e diffide all’uso, migliorando conformità, comfort indoor e valore d’uso.

Quali indicazioni di posa o integrazioni progettuali sono rilevanti per la SCA?
Nel caso di sottotetti abitabili, verificare l’altezza media interna, la coerenza con i regolamenti locali e regionali, e la corretta integrazione di impianti. In mancanza di requisiti dimensionali non sono possibili soluzioni di integrazione impiantistica che compensino la carenza di altezza.