Condono su più unità immobiliari: attenzione al limite volumetrico di 750 m³

Condono edilizio e opere suddivise: quando la Cassazione conferma i limiti volumetrici

È possibile che un condono edilizio possa sanare interventi realizzati senza permesso, anche quando le opere coinvolgono più unità immobiliari o soggetti diversi?

La questione riguarda l’effettiva funzione del condono come strumento di regolarizzazione urbanistica e le condizioni che ne determinano la validità.

Il tema assume particolare rilevanza quando l’abuso edilizio deriva da un progetto unitario, anche se successivamente suddiviso in più unità immobiliari o intestato a soggetti diversi. In tali casi, è necessario valutare l’unitarietà dell’opera, la corretta applicazione dei limiti volumetrici previsti dalla normativa sul condono e la presenza di eventuali comportamenti elusivi dei richiedenti.

È questo il caso della sentenza della Corte di Cassazione n. 6077/2026, con la quale viene confermato che quando l’intervento edilizio è unitario, la valutazione della volumetria complessiva prevale sulle singole domande e che comunque le concessioni in sanatoria devono rispettare i limiti stabiliti dalla legge.

Vediamo il caso. 

Condono edilizio e Cassazione: impossibile aggirare il limite dei 750 metri cubi

Nel 1993, la madre dei ricorrenti era stata condannata per aver costruito senza permesso un secondo piano su un edificio esistente, realizzando due appartamenti in zona sismica con struttura in cemento armato.

Già nel 1991, i genitori avevano donato ai figli “il lastrico di copertura del primo piano (piano di calpestio del secondo), peraltro non ancora accatastato, essendo stata presentata solo la relativa denunzia”. Nel 2009, i due fratelli chiesero separatamente il condono edilizio previsto dalla legge del 1994 e ottennero dal Comune due concessioni in sanatoria, una per ciascun appartamento. Da soli, i due appartamenti rientravano nel limite di 750 metri cubi previsto per il condono, ma sommando tutti i volumi, compresi vano scala e torrino, il limite veniva superato.

Il Tribunale di Napoli dichiarò illegittime le sanatorie e confermò l’ordine di demolizione, portando i fratelli a presentare ricorso in Cassazione.

La Cassazione ribadisce che:

quando si tratta di nuove costruzioni abusive, il limite dei 750 metri cubi non può essere aggirato presentando più domande di condono per singole unità immobiliari che fanno parte dello stesso edificio.

I giudici evidenziano che “Il Tribunale di Napoli ha fatto buon governo del consolidato insegnamento della Corte di cassazione secondo il quale, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di settecentocinquanta metri cubi attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso (…). Nella stessa scia si pone la giurisprudenza amministrativa per la quale il limite di 750 mc per le nuove costruzioni previsto dall'art. 39 della L. n. 724 del 1994 non può essere eluso tramite la presentazione di più richieste di condono per unità immobiliari facenti parte di un unico fabbricato. La volumetria deve essere calcolata considerando l'intera costruzione nel suo complesso e non in riferimento a singole parti autonomamente considerate (…). L’opera edilizia abusiva va dunque identificata con riferimento all'unitarietà dell'edificio realizzato (o del complesso immobiliare), ove sia stato compiuto dal costruttore in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione dell'opera stessa in più unità abitative (…). Nel caso di specie, per le ragioni di cui oltre si dirà, l’ampliamento del manufatto esistente è unico ed ascrivibile alla condotta di una sola persona.”.
Ai fini del condono edilizio, un edificio va considerato come un unico complesso, anche se è diviso in più unità abitative. Non è possibile aggirare il limite dei 750 metri cubi presentando più domande di sanatoria per parti separate dello stesso edificio appartenenti allo stesso soggetto, in quanto la volumetria va calcolata sull’intera costruzione, valutando l’opera nel suo complesso.
Nel caso concreto, l’ampliamento abusivo è stato realizzato da una sola persona (la madre), quindi resta un intervento unitario.

Quindi “L’unitarietà dell’ampliamento abusivo, nella sua materiale accezione di conseguenza dell’unica condotta illecita posta in essere dalla madre dei ricorrenti, non può venir meno a causa dell’acquisizione postuma dei due appartamenti successivamente individuati e dotati di una propria autonomia funzionale; acquisizione che costituisce il risultato perseguito dalla madre degli imputati con il loro evidente benestare e che non può costituire argomento spendibile per legittimare un abuso non sanabile.”
L’ampliamento abusivo resta un unico intervento, anche se poi i due appartamenti sono diventati autonomi.
La suddivisione postuma non giustifica né può legalizzare l’abuso già compiuto dalla madre.

Il messaggio è chiaro:

Non è possibile aggirare i limiti del condono attraverso divisioni ad hoc (frazionamento artificioso) dell’abuso in plurime unità immobiliari, eventualmente realizzato da un unico soggetto.

Se la volumetria complessiva supera i limiti fissati dalla legge, la sanatoria non è praticabile!

Scarica la sentenza in  allegato

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FAQ

Che cos’è il condono edilizio nel contesto volumetrico?
È lo strumento di sanatoria per interventi realizzati senza titolo, la cui ammissibilità è soggetta ai limiti volumetrici stabiliti dalla legge, incluso il tetto di 750 m³ per nuove costruzioni abusive.

Quando si applica il limite volumetrico di 750 m³?
Si applica quando l’intervento abusivo non è stato autorizzato; se la volumetria complessiva dell’opera supera 750 m³ la sanatoria non è concedibile.

Come si calcola la volumetria ai fini del condono?
La volumetria si calcola sull’intero edificio o complesso unitario abusivo, considerando tutti i volumi tecnici (es. vano scala, torrino), non su singole unità immobiliari separate.

Perché non si può frammentare l’edificio per aggirare i limiti?
Per evitare comportamenti elusivi: la suddivisione in più unità post realizzazione non altera l’unitarietà dell’opera ai fini della normativa sul condono.

Quali sono le implicazioni per la progettazione e verifica?
I tecnici devono verificare la storia dell’intervento, la volumetria complessiva e valutare se l’abuso derivi da un disegno unitario per corretta applicazione dei limiti di sanatoria.

Che rischi comporta un’errata valutazione della volumetria?
Una valutazione errata può portare al rigetto della sanatoria e all’ordine di demolizione delle opere abusive, con responsabilità tecniche e amministrative.