Lottizzazione abusiva: niente sconti per l’azione repressiva del Comune anche in caso di buona fede

Lottizzazione abusiva: definizione, tipologie e sanzioni secondo l’art. 30 D.P.R. 380/01

La lottizzazione abusiva si verifica quando vengono realizzate opere che comportano trasformazioni urbanistiche (ivi comprese la realizzazione di urbanizzazioni primarie) o edilizie dei terreni, eventualmente frazionate e rivendute, in violazione delle normative vigenti.

La norma che regola la lottizzazione abusiva è l’art. 30 del D.P.R. 380/01 in particolare al comma 1 si stabilisce che “si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.”

Esistono varie tipologie di lottizzazioni abusive, in particolare:

• lottizzazione abusiva materiale, che si verifica quando vengono realizzate opere che modificano il territorio senza permessi o in contrasto con gli strumenti urbanistici, come edifici e strade abusive;
• lottizzazione abusiva formale, la quale riguarda invece il frazionamento e la vendita dei lotti con chiara destinazione edificatoria, anche senza opere materiali;
• lottizzazione abusiva mista, che nasce dalla combinazione delle precedenti tipologie.

Si tratta quindi di un illecito permanente che incide sull’assetto del territorio e può essere sanzionato indipendentemente dalla buona fede dei proprietari successivi.

Tale principio viene ribadito dal TAR per la Sicilia con la sentenza n. 2279/2025, ove viene confermata la legittimità degli interventi del Comune contro una lottizzazione abusiva, respingendo il ricorso dei proprietari del terreno.

La decisione ribadisce che:

la violazione della normativa urbanistica costituisce un grave illecito permanente, che può essere sanzionato indipendentemente dalla buona fede dei nuovi acquirenti, chiarendo inoltre che le misure adottate dall’amministrazione, come la sospensione dei lavori e il possibile ripristino dello stato dei luoghi, sono provvedimenti vincolati (automatici e non discrezionali per la PA), perché necessari per tutelare l’assetto del territorio.

Vediamo il caso… 

Lottizzazione abusiva: la buona fede dei proprietari e certificati urbanistici attestanti la regolarità non possono bloccare l’intervento del Comune

Due privati, nel 2008 acquistano un terreno agricolo con un piccolo fabbricato preesistente.

L’area era destinata a verde agricolo e il Comune aveva rilasciato un certificato urbanistico aggiornato, senza segnalare irregolarità.
Nel 2023, a distanza di oltre dodici anni, il Comune notificava loro due ordinanze di sospensione dei lavori, contestando una presunta lottizzazione abusiva iniziata negli anni ’80.

I proprietari impugnano le ordinanze, sostenendo di aver acquistato il terreno in buona fede, di aver verificato la regolarità urbanistica e di non aver mai eseguito interventi edilizi.

La risposta del TAR è precisa infatti viene ribadito che “(…) nel caso di specie il provvedimento impugnato dà conto funditus di una pluralità di elementi di fatto dai quali l’Amministrazione ha desunto la sussistenza di una lottizzazione abusiva “mista”, ossia con profili tanto materiali quanto cartolari.”

È chiaro che “(…) né la buona fede dei ricorrenti, né il richiamo al legittimo affidamento, né la natura risalente delle vicende proprietarie escludono la configurabilità dell’illecito lottizzatorio, né impediscono l’adozione delle misure ripristinatorie imposte dalla normativa vigente. La repressione della lottizzazione abusiva costituisce esercizio di un potere doveroso e vincolato, insuscettibile di modulazioni in base alla condotta soggettiva del proprietario, con conseguente infondatezza dei profili di censura contenuti nei motivi di ricorso in esame, che vanno disattesi.” Infatti, “la lottizzazione abusiva deve essere qualificata come un illecito permanente, il cui perfezionamento non si esaurisce in un momento preciso, ma si protrae nel tempo fino a quando permane la trasformazione urbanistica illecita del territorio.”
La lottizzazione abusiva è un illecito permanente (costituita da due aspetti, cartolare e materiale), ove la buona fede dei proprietari o il legittimo affidamento (con la presenza di certificati urbanistici) non impediscono il riconoscimento dell’illecito. L’amministrazione ha un dovere vincolato di intervenire per ripristinare la legalità urbanistica, anche a distanza di anni dall'inizio dell'abuso, in quanto l’illecito si protrae nel tempo finché la trasformazione abusiva persiste.

Infine “(…) l’accertamento della lottizzazione abusiva costituisce un provvedimento vincolato e di natura repressiva, rispetto al quale non sussiste l’obbligo di preventiva comunicazione di avvio del procedimento. In tali casi, infatti, la partecipazione del privato non è idonea a incidere sull’esito del provvedimento, essendo l’amministrazione tenuta ad agire in presenza di fatti oggettivamente accertati e tipizzati come illeciti.”
Quindi, essendo l’accertamento della lottizzazione abusiva obbligatorio e repressivo, l’amministrazione deve intervenire sui fatti accertati, senza dover necessariamente prima notificare l’avvio del procedimento al proprietario.

La sentenza è chiara:

Nei casi di lottizzazione abusiva, l’azione repressiva della Pubblica Amministrazione è vincolata e non può essere ostacolata neanche dalla dimostrata buona fede dei proprietari.

La sussistenza di certificati urbanistici non impedisce alla Pubblica Amministrazione di accertare e reprimere la lottizzazione abusiva.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

Che cos’è la lottizzazione abusiva secondo il D.P.R. 380/01?
La lottizzazione abusiva è una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni realizzata in violazione degli strumenti urbanistici o senza le autorizzazioni richieste. L’art. 30 del D.P.R. 380/01 individua l’illecito sia nella realizzazione di opere (strade, edifici, urbanizzazioni) sia nel frazionamento e nella vendita di terreni che evidenziano una destinazione edificatoria non consentita.

In quali casi si configura la lottizzazione abusiva?
La normativa individua tre configurazioni principali: materiale, quando vengono eseguite opere di trasformazione del territorio; formale o cartolare, quando il terreno viene frazionato e venduto con finalità edificatorie; mista, quando coesistono entrambe le condizioni. L’accertamento deriva dall’analisi complessiva di elementi urbanistici, catastali e territoriali.

Qual è il ruolo dell’art. 30 del D.P.R. 380/01 nella disciplina urbanistica?
L’articolo definisce le condizioni giuridiche che permettono di qualificare una trasformazione territoriale come lottizzazione abusiva. Stabilisce inoltre i presupposti per l’intervento dell’amministrazione comunale, che deve verificare la compatibilità degli interventi con gli strumenti urbanistici vigenti o adottati.

La buona fede dei proprietari può evitare le sanzioni?
Secondo la giurisprudenza amministrativa, la buona fede dei proprietari non esclude la configurabilità dell’illecito. La lottizzazione abusiva è qualificata come illecito permanente: finché permane la trasformazione urbanistica irregolare, l’amministrazione può adottare provvedimenti repressivi indipendentemente dalla condotta soggettiva degli attuali proprietari.