Condono edilizio e tettoia: ordine di demolizione per opere successive anche con nulla osta Soprintendenza

Condono edilizio e aumento di volumetria: conferma della legittimità dell’ordine di demolizione

Una tettoia realizzata dopo il rilascio di una concessione in sanatoria può ritenersi automaticamente regolarizzata solo perché richiamata in un nulla osta della Soprintendenza?

La sentenza del CGRS sottolinea come il condono edilizio non possa essere invocato in assenza di riscontri documentali puntuali e le opere che determinano un incremento di volumetria richiedono uno specifico titolo edilizio. Quindi viene confermata la legittimità dell’ordine di demolizione emesso dal Comune, a prescindere dal parere dell'ente preposto alla vigilanza paesaggistica.

Il ricorrente presenta ricorso contro il Comune relativamente a un’ordinanza con cui veniva disposta:

• la demolizione di una tettoia in legno di circa 25 mq, completa di tegole, grondaie e pluviali;
• di interventi murari con pannelli in alluminio a chiusura parziale di una rampa di scale, modificando i prospetti dell’immobile.

Secondo la tesi del ricorrente, le opere oggetto dell’ordinanza erano comprese nella concessione edilizia in sanatoria, rilasciata ai sensi dell’art. 13 della legge n. 47/1985, e la loro conformità sarebbe stata sancita anche dai nulla osta della Soprintendenza ai Beni Culturali. In particolare, la tettoia in legno sarebbe stata regolarizzata insieme al fabbricato principale. 

Ordinanza di demolizione per tettoia e scala chiusa: quando la concessione in sanatoria non basta

Tuttavia, il Consiglio ha osservato che “(…) in sede di sopralluogo, è stato accertato che alla data di dicembre 2008, data successiva al rilascio della concessione in sanatoria (…) la tettoia non risultava realizzata, circostanza questa che non è stata mai confutata dalla difesa della ricorrente, che sul punto, si è limitata a dedurre, senza alcun riscontro fattuale, che la concessione edilizia in sanatoria si riferiva anche alla tettoia in legno (...), con ciò, peraltro, omettendo di considerare la specifica competenza del Comune in ordine al rilascio del titolo edilizio.”
In sede di sopralluogo, la tettoia non risultava realizzata e la documentazione prodotta dal ricorrente non ha fornito elementi fattuali per controbattere questo accertamento, limitandosi a dedurre l’inclusione della tettoia nel condono senza prove concrete.

Inoltre “dalla relazione di sopralluogo e dalle fotografie allegate emergeva come la realizzazione dei muretti e la chiusura con pannelli d'alluminio avessero trasformato la scala esterna in un vano chiuso così aumentando la volumetria complessiva dell'immobile. Inoltre, come si legge nell’ordinanza di demolizione impugnata le opere in esame erano consistite “nella realizzazione di interventi in muratura e con pannelli in alluminio a chiusura parziale della rampa di scala, con modifica di prospetti, in ordine ai quali, questo Ente (...) ha comunicato che, tali opere, non possono rientrare nella tipologia di manutenzione ordinaria (…). Si tratta, dunque, di opere che necessitavano di un titolo abilitativo, non potendosi condividere la prospettazione difensiva secondo cui si trattava della realizzazione di due piccoli muretti in laterizi delle dimensioni di mt. 0,80 X mt. 1,10 ciascuno, eseguiti per esigenze tecniche e di prevenzione delle condizioni di pericolo per l'incolumità personale, dovendosi richiamare (...) che “lungo la stessa rampa di scala, sono stati realizzati due muretti della lunghezza di circa mt. 1.50 ciascuno e altezza pari a mt. 1.50 circa, a collegamento del muretto parapetto con la pensilina di copertura della stessa scala”. La giurisprudenza amministrativa è nel senso che «l'art. 36, comma 1, L.R. 27 dicembre 1978, n. 71 afferma il principio generale secondo cui "qualsiasi attività comportante trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio comunale, nonché il mutamento della destinazione degli immobili", sono assoggettati al regime della concessione edilizia, mentre l'art. 6, L.R. 10 agosto 1985, n. 7 - nell'elencare le "opere non soggette a concessione, autorizzazione o comunicazione" - non include quelle di ristrutturazione”» (…).”
I muretti e i pannelli in alluminio hanno chiuso la scala esterna, trasformandola in uno spazio chiuso e aumentando la volumetria dell’edificio. Questi interventi non potevano essere considerati come semplici opere di manutenzione ordinaria, ma modificando i prospetti dell’immobile andava richiesto un titolo edilizio.
La tesi, secondo cui si trattasse solo di piccoli muretti per ragioni di sicurezza, è stata smentita dalle dimensioni effettive rilevate nel sopralluogo. Oltre un certo limite dimensionale, infatti, ogni trasformazione edilizia o urbanistica richiede la concessione edilizia, non rientrando tra le opere libere.

Infine il ricorrente faceva leva sulla pendenza della domanda di sanatoria che avrebbe dovuto sospendere l’ordine di demolizione, ma il Collegio chiarisce che “la presentazione della domanda di sanatoria (ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001) determina una mera sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione con la conseguenza che, in caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia (…)”.

I principi della sentenza sono chiari:

1. gli interventi che comportano chiusura di spazi e incremento di volumetria non possono essere qualificati come manutenzione ordinaria;
2. la pendenza di un’istanza di sanatoria sospende solo temporaneamente l’efficacia dell’ordine di demolizione. Essa diventa efficace nuovamente in caso di rigetto dell'istanza stessa;
3. l’inclusione di un’opera in una sanatoria deve risultare in modo chiaro dal titolo e dagli elaborati grafici. 

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

1. Che cos’è il condono edilizio e quando si applica?
Il condono edilizio è una sanatoria prevista dalla legge per regolarizzare costruzioni realizzate senza titolo o in difformità. Si applica solo alle opere esistenti alla data di presentazione della domanda, non automaticamente a interventi successivi.

2. A cosa serve la concessione in sanatoria e contesti d’uso
La concessione in sanatoria regolarizza edifici abusivi esistenti, consentendo l’uso legale. Non estende la regolarità ad opere realizzate dopo il rilascio, come tettoie o chiusure di scale.

3. Quali requisiti e prestazioni devono rispettare le opere post-sanatoria
Ogni intervento che aumenta la volumetria o modifica prospetti necessita di un titolo edilizio specifico. Anche piccole chiusure di scale o muretti possono configurare trasformazioni edilizie e urbanistiche soggette a autorizzazione.

4. Vantaggi di rispettare le procedure edilizie
Rispetto del titolo edilizio previene ordini di demolizione, contenziosi e rischi per sicurezza strutturale e conformità paesaggistica. Garantisce inoltre durabilità e coerenza progettuale con l’involucro esistente.