Tettoia non rispetta distanze legali e diritto di veduta? Va rimossa! Il titolo edilizio valido non tutela dai diritti di terzi.

Tettoia su terrazzo e distanza dal balcone: cosa prevede l’art. 907 c.c.

Nei contesti condominiali, la realizzazione di opere su terrazzi e balconi, quali tettoie, pergole gazebi o simili, deve in alcune condizioni rispettare le norme civilistiche in materia di distanze tra costruzioni e tutela della veduta, anche quando vi sia un titolo edilizio o una sanatoria, rilasciati salvo diritti di terzi.

In particolare l’art. 907 c.c. sottolinea che “quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.”
In sintesi, se un proprietario ha diritto di affaccio sul fondo vicino, il vicino non può costruire a meno di tre metri dalla finestra o dal balcone, sia frontalmente sia lateralmente e verosimilmente anche fino a una quota inferiore di 3 m dalla loro soglia se si vuole realizzare in aderenza.

Ma se una tettoia in regola con il titolo edilizio, realizzata su proprietà esclusiva,
è troppo vicina al balcone altrui, determina una lesione della veduta?

La risposta viene fornita dalla sentenza della Corte di Appello di Roma n. 1251/2026. 

Quando una tettoia autorizzata viola il diritto di veduta: caso della distanza inferiore al metro dal balcone sovrastante

Nel 1996 la proprietaria di un appartamento sito in un condominio realizza una struttura parziale a copertura del proprio terrazzo.

Secondo quanto accertato:

• l’opera consisteva in una copertura in lastra ondulata, sorretta da struttura in acciaio tubolare;
• era stabilmente ancorata e collocata in prossimità del balcone dell’appartamento sovrastante;
• nel punto di massimo avvicinamento, la distanza dal balcone era pari a 94 cm.

La proprietaria dell’unità immobiliare sovrastante ha convenuto in giudizio la vicina chiedendo il risarcimento dei danni e la rimozione del manufatto.

Il tribunale chiarisce in primis che “il consulente tecnico d’ufficio - ... - accertava che la struttura realizzata dall’appellante, pur presentando alcune caratteristiche della pensilina, doveva essere assimilata ad una tettoia” e inoltre “il manufatto, come (…) descritto, è senza dubbio assimilabile ad una costruzione in quanto ancorato al suolo, con caratteristiche di stabilità e permanenza, il che dà luogo all’obbligo di rispetto delle distanze legali previste dalla normativa codicistica”.
Quindi la CTU sanciva che l’opera fosse una tettoia e non una più semplice pensilina in base alle sue caratteristiche costruttive. Inoltre, sarebbe dovuta essere classificata dal punto di vista dell'intervento edilizio come una costruzione per l'ancoraggio stabile al suolo e quindi soggetta al rispetto delle distanze legali.

Quindi “in relazione alle distanze legali veniva accertato che la tettoia, trovandosi a cm. 94 dall’estradosso nel punto di maggior distacco dalla proprietà dell’appellata, costituisce violazione dell’art. 907 c.c. e determina una modificazione di veduta dal balcone dell’appellata creando un effetto visivo di chiusura”.
La tettoia distava ad una distanza inferiore al metro dal balcone sovrastante, misura non conforme con i tre metri minimi previsti dall’art. 907 c.c. per tutelare il diritto di veduta. Questa distanza ridotta andava ad alterare l’affaccio dal balcone, perché la struttura creava di fatto un ostacolo nuovo e stabile alla visuale del vicino, producendo di fatto un effetto di chiusura dello spazio prospiciente.

La sentenza chiarisce anche la problematica della sicurezza rimarcando che “la distanza rispetto al balcone soprastante dell’attrice era pari a cm. 94 nel punto di maggior distacco e la struttura permetteva un facile accesso al piano superiore”, questo perché l'opera in sé risultava di fatto “idonea a sostenere il peso di una persona", rappresentando "una facile via di accesso alla proprietà sovrastante per eventuali malintenzionati, con evidente compromissione della sicurezza.” 

Titolo edilizio in sanatoria e rapporti tra privati

Un punto molto rilevante della decisione riguarda il principio secondo cui il titolo edilizio in sanatoria rilasciato dal Comune non incida automaticamente sui rapporti tra privati infatti “a nulla rileva che l’opera risulti assentita da un titolo abilitativo concesso in sanatoria dal Comune di Roma, atteso che la concessione amministrativa crea esclusivamente un rapporto pubblicistico tra P.A. e privato ma la sua esistenza non produce automaticamente effetti nei rapporti tra i privati che restano disciplinati dalle norme del codice civile”.

I titoli edilizi, anche concessi in sanatoria, presentano le seguenti caratteristiche:

• regolarizzano l'opera sotto il profilo urbanistico-edilizio;
• vengono emanati salvo diritti di terzi;
• non entrano nel merito di eventuali violazioni delle norme civilistiche in materia di distanze e diritti reali;
• non autorizzano violazioni di rapporti tra privati.

Il titolo amministrativo, dunque, disciplina esclusivamente il rapporto tra Pubblica Amministrazione e privato, ma non sana eventuali lesioni dei diritti soggettivi dei terzi.

In conclusione:

Una tettoia, anche se assistita da titolo edilizio e realizzata su proprietà esclusiva, quando è troppo vicina al balcone altrui, determinando una lesione della veduta o una compromissione della sicurezza, viola le norme sulle distanze legali e deve essere rimossa o arretrata. 

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: tettoia, terrazzo, distanza legale, art. 907 c.c., diritto di veduta, distanze tra costruzioni, titolo edilizio in sanatoria, violazione veduta, sicurezza balcone.

FAQ

Che cos’è una tettoia ai fini delle distanze legali tra costruzioni?
Una tettoia è una struttura di copertura stabile, generalmente costituita da elementi portanti e da una copertura rigida o semirigida, ancorata alla struttura esistente o al suolo. Quando presenta caratteri di stabilità e permanenza può essere assimilata a una costruzione. In tale caso diventa soggetta alle norme civilistiche sulle distanze tra fabbricati e sul diritto di veduta previste dal codice civile.

A cosa serve una tettoia su terrazzo e in quali contesti viene realizzata?
Le tettoie su terrazzo sono utilizzate per protezione dagli agenti atmosferici, schermatura solare o copertura parziale degli spazi esterni. Sono frequenti in contesti condominiali o in abitazioni con terrazzi praticabili. Tuttavia, quando la struttura è stabile e altera la configurazione dello spazio prospiciente, deve essere verificata la compatibilità con le distanze legali e con l’affaccio delle unità immobiliari vicine.

Quali sono i requisiti di distanza previsti dall’art. 907 c.c.?
L’art. 907 del codice civile stabilisce che, in presenza di vedute dirette verso il fondo vicino, non è possibile costruire a distanza inferiore a tre metri dalla finestra o dal balcone da cui si esercita la veduta. La distanza si applica sia frontalmente sia lateralmente, e può riguardare anche costruzioni poste sotto la soglia della veduta se realizzate in aderenza o prossimità.

Qual è il problema tecnico quando una tettoia è troppo vicina al balcone sovrastante?
Una distanza ridotta può modificare la veduta esercitata dal balcone o dalla finestra soprastante, creando un effetto di chiusura visiva dello spazio prospiciente. Inoltre, una copertura stabile e accessibile può diventare una superficie praticabile o utilizzabile come appoggio, con possibili implicazioni sulla sicurezza e sulla protezione dell’unità immobiliare sovrastante.