La piccola tettoia può essere condonata?

Una piccola tettoia per ricovero attrezzature può essere regolarizzata, in zona vincolata, con le procedure del terzo condono edilizio (DL 269/2003)?

Una risposta piuttosto netta - e rilevante - ci arriva dal Tar Lazio nella sentenza 4015/2026 del 3 marzo: quando si tratta di terzo condono - che non è una sanatoria ordinaria, sia essa semplificata o standard, ma una regolarizzazione di abusi sostanziali -, per di più in zona paesaggisticamente vincolata, il margine di manovra è veramente stretto e qualsiasi nuova costruzione ricade all'esterno del perimetro della sanatoria.

La tettoia del contendere

La ricorrente, proprietaria di un centro sportivo a Roma, ha presentato istanza di condono ex DL 269/03 per opere abusive consistenti nella realizzazione di una tettoia per ricovero attrezzature.

L'istanza è stata rigettata da Roma Capitale in quanto l’area risulterebbe gravata da vincoli. A seguito delle osservazioni ex art. 10 bis pervenute, l’amministrazione ha confermato la propria determinazione richiamando l’art. 3, comma 1, lett. b), L.R. n. 12/04, secondo cui “non sono comunque suscettibili di sanatoria: (…) le opere di cui all’articolo 2, comma 1, realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali”.

Siamo quindi nella situazione classica del terzo condono in zona vincolata: bisogna capire come viene qualificato l'abuso (in quale categoria dell'Allegato 1 al DL 169/2003).

Secondo la ricorrente, l'amministrazione avrebbe errato nella qualificazione dell’abuso (tipologia 1 anziché tipologia 6), trattandosi di una piccola tettoia, collocata al confine, distante dai locali del centro sportivo e, dunque, non apprezzabile in termini di superficie e volume.

La questione del vincolo paesaggistico

I ricorrenti sostengono inoltre che sarebbe incontroverso che l’area in cui ricade l’intervento oggetto di condono non è classificata nel P.T.P. come “monumento naturale” ovvero “sito di interesse comunitario” né rientra in “parchi” o in “aree naturali protette”.

Inoltre, quanto alla qualificazione delle zone a protezione speciale, soccorrerebbe il comma 34 dell’art. 5, L.R. Lazio n. 10/2011, il quale chiarisce che “la locuzione zone a protezione speciale (…) è interpretata nel senso che essa è riferita alle sole zone di protezione speciale, non ricadenti in aree naturali protette, che, alla data di entrata in vigore della legge stesse, erano delimitate con atto della Regione pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio attraverso perimetrazioni provvisorie ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 8 settembre 1997 n. 357”, ciò che non accadrebbe nel caso di specie.

Da ultimo, l’opera sarebbe comunque condonabile in base alla normativa nazionale (art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269/03). In particolare, il comma 27 specificherebbe le condizioni che devono ricorrere “congiuntamente” per escludere la sanatoria dell’opera abusiva, ossia che l’opera sia stata eseguita dopo la costituzione del vincolo e non sia conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni dei piani urbanistici.

La piccola tettoia configura un abuso maggiore

Il ricorso viene velocemente respinto, in quanto al contrario di quanto sostenuto dalla ricorrente, si è in presenza di un abuso maggiore, richiedente il permesso di costruire, realizzando la tettoia coperta un aumento di superficie utile e di volumetria.

Per la sanatoria è, invece, necessario che “siano opere minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico non può essere sanato”.

Il Collegio, sul punto, intende dar seguito all’orientamento secondo il quale “Le tettoie e i depositi richiedono il titolo edilizio come nuovi manufatti, anche se civilisticamente dovessero essere qualificabili come pertinenze. Quanto alle tettoie, si tratta infatti di modifiche della sagoma di edifici, ovvero di innovazioni dello stato dei luoghi che richiedono uno specifico titolo edilizio (e ciò non solo per la consistenza in sé delle opere, ma anche per prevenire istanze di sanatorie basate su preesistenze). Quanto ai depositi, si tratta di ulteriori volumetrie e di nuove costruzioni”.

Il destino degli abusi maggiori

In secondo luogo, quanto alla conformità urbanistica, è pacifico che “A norma del combinato disposto degli artt. 32, comma 27, d.l. n. 29/2003 e 3, comma 1, lett. b), l. reg. Lazio n. 12/2004, non sono comunque suscettibili di sanatoria le opere abusive "maggiori" eseguite su immobili ubicati in area vincolata (anche se il relativo vincolo sia sopravvenuto all'abuso), quand'anche riguardino immobili che ricadono "all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti".

Pertanto, non può avere alcuna incidenza la destinazione urbanistica dell’area, che consentirebbe la realizzazione di nuovi manufatti previo rilascio del permesso di costruire.

Anche i vincoli di inedificabilità relativa ostano al Terzo condono edilizio

In ultimo, il TAR osserva che, diversamente da quanto affermato in ricorso, anche i vincoli di inedificabilità relativa ostano alla sanatoria di interventi qualificabili come abusi maggiori, tenuto peraltro, conto della consistenza della tettoia oggetto di causa.

Infatti, “Ai sensi dell'art. 32, comma 26, lett. a), del d.l. n. 269/2003 applicabile al c.d. "terzo" condono non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 (cd. abusi maggiori: aumenti di volumetria e ristrutturazioni edilizie), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area”.

Condono edilizio della tettoia: FAQ tecniche

Una piccola tettoia realizzata in zona vincolata può essere sanata con il terzo condono edilizio?
No. Anche se di dimensioni ridotte, una tettoia che comporta aumento di superficie utile e volumetria in area soggetta a vincolo paesaggistico rientra tra gli abusi maggiori e non può beneficiare della sanatoria prevista dal terzo condono edilizio (DL 269/2003).

Perché il terzo condono ha margini così ristretti nelle aree vincolate?
Perché il terzo condono non è una sanatoria ordinaria, ma una misura eccezionale rivolta solo ad abusi minori. In presenza di vincoli paesaggistici o ambientali, qualsiasi nuova costruzione che generi volume o superficie è automaticamente esclusa dal perimetro della sanatoria.

La tettoia può essere considerata un’opera minore o una pertinenza?
No, secondo l’orientamento giurisprudenziale richiamato nella decisione, le tettoie costituiscono nuovi manufatti edilizi. Esse modificano lo stato dei luoghi e la sagoma dell’edificio, richiedendo quindi un titolo edilizio proprio e non potendo essere qualificate come semplici pertinenze prive di rilevanza urbanistica.

Conta la destinazione urbanistica dell’area ai fini del condono?
No. Anche se la destinazione urbanistica consentirebbe nuovi interventi previo permesso di costruire, ciò non incide sulla condonabilità dell’abuso. Gli abusi maggiori realizzati in area vincolata restano comunque insanabili, a prescindere dalla disciplina urbanistica vigente.

Cosa ha chiarito il giudice nel caso esaminato dal TAR Lazio?
Il TAR ha ribadito che una tettoia che genera nuova volumetria integra un abuso edilizio maggiore. Di conseguenza, in presenza di vincoli, non è sanabile con il terzo condono edilizio, nemmeno se il vincolo è di inedificabilità relativa o se l’opera risulta conforme agli strumenti urbanistici.

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