Validità delibere assemblea di condominio: davanzali e zoccolini parti comuni e proprietà esclusiva?

Delibere assembleari e lavori su davanzali e zoccolini dei balconi: quali sono i limiti del condominio?

Le delibere assembleari costituiscono lo strumento centrale attraverso cui il condominio decide su interventi di manutenzione, ristrutturazione o innovazione sulle parti comuni di un edificio.

La questione si complica quando le opere incidono su elementi che si collocano al confine tra la proprietà comune e quella esclusiva, come davanzali e zoccolini dei balconi, specie nell’ambito di interventi di riqualificazione energetica (ad esempio posa del cappotto termico). In tali condizioni sorgono frequenti controversie sulla legittimità delle decisioni adottate a maggioranza.

A tal proposito il Tribunale di Monza offre un chiaro esempio applicativo di questi principi, chiarendo i limiti della potestà assembleare in relazione ai lavori su davanzali e zoccolini dei balconi. 

Davanzali in condominio: quando sono parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Il caso nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva approvato un intervento di efficientamento energetico, comprendente opere di riduzione dei ponti termici su davanzali e balconi privati.
A tal proposito, il giudice in primis opera una distinzione tra davanzali e zoccolini.

Con riferimento ai davanzali, il Tribunale precisa che per “(…) la valutazione se determinate parti di un edificio condominiale – nel caso di specie il c.d. “davanzale” (…) – siano necessarie all’uso comune ovvero siano determinate al servizio o all’ornamento della proprietà di un determinato condominio non può essere generalizzata ma va fatta caso per caso, attenendosi al criterio della determinazione particolare e prevalente delle parti dell’edificio in esame e individuando, quindi, la precipua funzione di tali parti in rapporto alla proprietà esclusiva (nel caso di specie, finestra facente parte integrante di un appartamento) e alla struttura e caratteristiche dell’intero edificio. Nel caso concreto, il tribunale, (…), ritiene che i “davanzali” in questione siano parti comuni dell’edificio condominiale, sia argomentando per esclusione, (…), sia argomentando positivamente in base alla constatazione che le parti medesime servono all’armonia della facciata dell’intero edificio e, altresì, a “gocciolatoi”, non solo per impedire le infiltrazioni d’acqua, ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme. In base a tali accertamenti (...) questo giudice ritiene (...) che nel caso di specie le parti dell’edificio in questione sono necessarie all’uso comune (nella loro funzione di gocciolatoi), oltre al godimento di tutti i condomini per l’armonia della facciata dell’edificio: il che comporta l’applicazione dell’art. 1117 n. 3 c.c.”
La natura di un elemento dell’edificio non si decide in astratto, ma verificando e contestualizzando nel concreto quale funzione svolga in quel determinato fabbricato. Nel caso esaminato, i davanzali non hanno una funzione attribuibile esclusivamente alla singola finestra, ma contribuiscono al decoro della facciata e fungono da gocciolatoi per il corretto deflusso delle acque. Di conseguenza vengono qualificati come parti comuni la cui presenza è di interesse collettivo dei condomini (art. 1117 n. 3 c.c.).

Quindi?

Trattandosi di elementi funzionali all’uso comune e al decoro della facciata, l’assemblea era legittimata a deliberare l’intervento edilizio su di essi. 

Zoccolini dei balconi privati e cappotto termico: quando la delibera condominiale è nulla

Diversa è la soluzione per gli zoccolini dei balconi privati.

Dalla consulenza tecnica, richiesta dai giudici, è emerso che, per consentire la posa del cappotto termico, tali zoccolini sarebbero stati rimossi e sostituiti con altri di forma e colore diversi.

Il giudice ribadisce che l’assemblea “(…) può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Perciò, l’assemblea non può “occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi”. (…) Con riferimento alla fattispecie concreta in esame, è indubbio, pertanto, che sia nulla la delibera assembleare riguardante gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale.”
L’assemblea può deliberare esclusivamente in materia di beni e servizi comuni e non può invece disporre in merito ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Qualsiasi decisione che incida sulle parti private richiede il consenso individuale dei proprietari interessati, secondo uno schema contrattuale, non deliberativo (non risulta quindi legittima la sola approvazione della maggioranza). Nel caso in essere, poiché gli zoccolini insistono su balconi di proprietà esclusiva e l’intervento non riguarda la gestione di una parte comune, la delibera è stata dichiarata nulla.

Conclusione?

Se l’elemento rappresenta una parte comune o svolge funzione di interesse comune (protezione/regimentazione degli agenti atmosferici e/o decoro) l’assemblea può deliberare a maggioranza, se invece, l’intervento va ad incidere direttamente su beni di proprietà esclusiva, la deliberazione a maggioranza e da ritenersi nulla senza il consenso del singolo condomino. 

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Keywords: delibere assembleari, condominio, davanzali, parti comuni, art. 1117 c.c., zoccolini.

FAQ

Che cos’è una delibera assembleare in condominio?
È la decisione presa dall’assemblea dei condomini per la gestione, manutenzione o modifica delle parti comuni dell’edificio secondo le regole della maggioranza, salvo casi di diversa disciplina normativa.

Quando i davanzali sono considerati parti comuni?
I davanzali sono parti comuni quando la loro funzione prevalente non è limitata al singolo appartamento ma contribuisce al decoro architettonico e al deflusso uniforme delle acque, risultando necessari all’uso comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Quali opere su davanzali possono deliberare i condomini?
Interventi di manutenzione, ripristino o miglioramento che riguardano la funzione di deflusso delle acque o il decoro della facciata, purché l’elemento sia qualificabile come parte comune.

Perché gli zoccolini dei balconi non sempre rientrano nella gestione condominiale?
Gli zoccolini che insistono su balconi di proprietà esclusiva non hanno funzione comune ed ogni modifica che incide sulla loro estremità richiede il consenso del titolare della proprietà esclusiva.