Caduta calcinacci: parti comuni, responsabilità e risarcimento nel caso di terrazze e pensiline non di proprietà esclusiva

Quando terrazze, pensiline e cornicioni non sono proprietà esclusiva?

Spesso i proprietari di unità condominiali tendono a considerare proprie quelle parti dell’edificio che sono immediatamente adiacenti alla loro unità abitativa come ad esempio una terrazza sopra un appartamento o una pensilina che sembra il naturale prolungamento del proprio spazio.

Questa percezione, per quanto comprensibile, si scontra frequentemente con la realtà che regola la vita condominiale infatti la distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni non sempre è intuitiva, soprattutto quando si tratta di elementi architettonici che, pur essendo fisicamente connessi a una specifica unità immobiliare, svolgono funzioni che riguardano l’intero edificio.

Per parti comuni si intendono quei beni e quegli elementi dell’edificio che sono necessari o utili all’uso di tutti i condomini, infatti secondo l’art. 1117 del codice civile “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”
Quindi sono parti comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

Infatti cornicioni, frontalini, rivestimenti esterni, pensiline e ballatoi sono elementi che contribuiscono al decoro architettonico complessivo dello stabile e, proprio per questa ragione sono classificati spesso come beni comuni.

Le conseguenze pratiche di questa qualificazione sono molto importanti infatti quando da questi elementi si verificano distacchi che causano danni a terzi, la responsabilità ricade su tutti i condomini, indipendentemente da chi utilizzi o percepisca come propria la parte dell’edificio da cui ha avuto origine il danno.

Tale principio viene stabilito da una recente sentenza del Tribunale di Gela che ha affrontato un caso di una pensilina-ballatoio dalla quale si erano staccati calcinacci danneggiando un veicolo in sosta, ribadendo con chiarezza che gli elementi decorativi che definiscono il prospetto dell’edificio sono parti comuni, con tutte le conseguenze in termini di responsabilità condominiale.

Calcinacci da pensilina condominiale: responsabilità e ripartizione del danno

Il caso della sentenza riguarda alcuni calcinacci che si staccano da una pensilina-ballatoio situata al quarto piano di uno stabile, danneggiando un autocarro parcheggiato sotto l’edificio, quindi il proprietario del veicolo agisce in giudizio chiedendo il risarcimento del danno.

Il Giudice di Pace di Gela condanna tutti i proprietari dell’immobile al risarcimento ma di contro alcuni di loro promuovono appello, sostenendo che la pensilina-ballatoio fosse di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi del prolungamento della sua terrazza privata.

Il Tribunale di Gela rigetta l’appello fornendo una motivazione chiara, infatti, in primis “Il verbale dei Vigili del Fuoco intervenuti ha accertato che i calcinacci si sono staccati da un cornicione situato al 4° piano fuori terra e, dunque, da una parte comune. Infatti, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale, vale a dire i frontalini, e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c. (…). In definitiva, se cornici e cornicioni, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, dall'altra, si pongono come elementi esterni aventi una attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo, e lo stesso è da dirsi che per i calcinacci che si sono staccati dalla pensilina - ballatoio della terrazza posta al quarto piano della palazzina di *** ***.”
Nella sentenza viene quindi chiarito che elementi esterni come rivestimenti, frontalini, cornici, cornicioni e pensiline svolgono una funzione estetica per l’intero edificio, accrescendone il pregio architettonico e quindi costituiscono parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, numero 3, del Codice Civile.

Interessante è anche il criterio di ripartizione del danno, infatti il Tribunale ha parzialmente riformato la sentenza di primo grado in quanto mentre il Giudice di Pace aveva disposto una ripartizione in parti uguali tra i proprietari, il Tribunale precisa che “Merita invece accoglimento il motivo relativo alla condanna al risarcimento in parti uguali secondo la proprietà risultante dai titoli e in solido, mentre invece, trattandosi di condominio, la ripartizione del risarcimento deve essere fatta in base alle tabelle condominiali millesimali di proprietà.”

In caso di condomini il risarcimento di eventuali danni, così come tutte le spese comuni, deve essere ripartito secondo le tabelle millesimali di proprietà, questo significa che ciascun condomino contribuirà in proporzione alla sua quota di proprietà dell’edificio.

Quindi viene ribadito che:

• pensiline e i ballatoi che definiscono il prospetto dell’edificio sono parti comuni, indipendentemente dal fatto che possano sembrare il prolungamento di proprietà esclusive;
• tutti i condomini rispondono solidalmente dei danni causati dal distacco di elementi dalle parti comuni;
• la ripartizione interna dei danni segue le tabelle millesimali, garantendo equità nella distribuzione degli oneri tra i proprietari.

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