Ordine di demolizione per piscina fuori terra? il potere del Comune bypassando la Soprintendenza

Piscina fuori terra in area vincolata: quando serve il permesso di costruire

Le piscine realizzate nei giardini delle abitazioni private frequentemente danno luogo a controversie tra proprietari e Comune.

Sebbene spesso considerate opere accessorie o pertinenziali, tali strutture possono assumere una certa rilevanza quando comportano una trasformazione stabile del territorio o presentano dimensioni e caratteristiche tali da incidere sull’assetto dei luoghi.

In questi casi la realizzazione dell’opera richiede uno specifico titolo edilizio e, se l’area dovesse essere sottoposta a vincolo culturale o paesaggistico, anche le necessarie autorizzazioni di tutela da parte degli enti preposti.

Proprio questi profili sono stati affrontati dal TAR Lombardia, che con la sentenza n. 106/2026 ha esaminato la legittimità di un’ordinanza comunale di demolizione relativa a una piscina fuori terra installata nel giardino di un’abitazione situata in un’area ancora formalmente interessata da vincolo culturale.

Infatti una proprietaria di una casa unifamiliare aveva realizzato una piscina fuori terra con struttura prefabbricata nel giardino della sua abitazione.

L’opera era stata installata senza il permesso di costruire, in un’area soggetta a vincolo culturale, derivante da un decreto risalente al 1964. Il Comune aveva prima sospeso i lavori e poi ordinato la demolizione della piscina e del vano tecnico adiacente.

Di contro la ricorrente ha impugnato questi provvedimenti, sostenendo varie argomentazioni tra cui quella che il Comune fosse incompetente in merito e che l’opera fosse una semplice pertinenza soggetta a edilizia libera o al massimo in CILA, senza alcun impatto sul vincolo.

A questo punto, il TAR fornisce precisi chiarimenti in merito.  

Abusi edilizi in zona vincolata: il Comune può ordinare la demolizione anche senza intervento della Soprintendenza

Il TAR a questo punto afferma che “Il potere di vigilanza di cui all’art. 27, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, deve intendersi come potere di carattere generale, appartenente al Comune e riguardante l’intera attività edilizia sul territorio (…). In materia di applicazione delle disposizioni recate dall’art. 27 d.P.R.380 del 2001, questo Consiglio (…) ha già avuto modo di affermare che l’ordine di demolizione ex art. 27, comma 2 può essere utilizzato dal Comune per sanzionare qualsiasi abuso commesso in zona vincolata, in disparte dalla tipologia dell’abuso o del vincolo………
Secondo l’indirizzo prevalente della giurisprudenza di settore “In presenza di un intervento edilizio consistente nella realizzazione in zona vincolata di una nuova costruzione senza titolo, il dirigente ha dunque la competenza a emettere l’ingiunzione di demolizione prevista dall’art. 31 – all’inottemperanza della quale consegue l’acquisizione della proprietà del bene in favore del Comune e l’irrogazione della sanzione pecuniaria” (…)”.
(…) Sempre la giurisprudenza, richiamando il dettato dell’art. 27 DPR n. 380 del 2001, nel caso di un ordine di demolizione di una piscina “del tutto fuori terra” ha ritenuto che “il predetto articolo riconosce ‹‹all'amministrazione comunale un generale potere di vigilanza e controllo su tutta l'attività urbanistica ed edilizia, imponendo l'adozione di provvedimenti di demolizione in presenza di opere realizzate in zone vincolate in assenza dei relativi titoli abilitativi, al fine di ripristinare la legalità violata dall'intervento edilizio non autorizzato››”. (…) Per gli abusi realizzati in zona vincolata, deve infatti ritenersi sussistente una competenza concorrente della Soprintendenza e del Comune, che impone “al dirigente comunale l’obbligo di adottare immediatamente provvedimenti definitivi al fine di ripristinare la legalità violata dall’intervento edilizio realizzato” (…)."

Nel caso di specie, pertanto, non solo spettava al Comune il potere di vigilanza, ma anche il potere di adottare i provvedimenti ripristinatori.

In sintesi, il Comune avrebbe un potere generale di vigilanza sull’attività edilizia previsto dall’art. 27 del d.P.R. 380/2001. Qualora venisse accertato un abuso edilizio, anche in zona sottoposta a vincolo, il Comune ha il dovere di ordinare la demolizione dell’opera abusiva con ripristino dello stato preesistente. Questo potere non esclude quello della Soprintendenza, ma si affianca ad esso, creando una competenza concorrente tra le due autorità. Di conseguenza, il dirigente comunale ha il dovere di intervenire e ripristinare la legalità urbanistica.

La piscina in questione si presenta come una “Struttura portante perimetrale in acciaio imbullonata a piastra di cemento sottostante… Dimensioni di vasca al lordo 9,15 x 5,10 H 1,20. Pedana esterna in acciaio e plastica alta 60 cm. Dimensioni 9,15 x 2,90. Vano tecnico in muratura dimensioni 2,45 x 2,90 H 120 cm”.”

Di conseguenza per un’opera così descritta non è “(…) sufficiente presentare una semplice CILA. Quest’ultima, infatti, è prevista per interventi oggettivamente di scarso impatto urbanistico, ed è quindi utilizzabile solo quando non vi siano i presupposti per chiedere un permesso di costruire o per presentare una SCIA. Il manufatto realizzato dalla ricorrente deve quindi essere qualificato come abusivo, in quanto realizzato in assenza di titolo abilitativo.”
Quindi l’ordine di demolizione della piscina viene confermato sulla base dell’abuso edilizio poiché priva di titolo abilitativo.

Le piscine, anche se fuori terra, non rientrano automaticamente nelle opere di edilizia libera o nelle pertinenze quando hanno dimensioni e struttura tali da costituire nuova costruzione semipermanente.
La portata del potere di vigilanza dei Comuni si estese anche agli abusi edilizi in aree vincolate, in affiancamento a quello della Soprintendenza.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: piscina fuori terra, area vincolata, permesso di costruire, edilizia libera, abuso edilizio, pertinenza vincolo paesaggistico. 

FAQ

Che cos’è una piscina fuori terra?
È una struttura prefabbricata o assemblata sul terreno senza interramento completo, con struttura portante autonoma, destinata a uso ricreativo privato.

A cosa serve e contesti d’uso?
Viene installata in giardini o aree residenziali per nuoto e ricreazione. Può essere in legno, acciaio o materiali compositi e talvolta richiede permessi in caso di vincolo culturale o paesaggistico.

Quali prestazioni e requisiti tecnici sono rilevanti?
Resistenza strutturale, stabilità al carico dell’acqua, corretto ancoraggio al terreno, compatibilità con vincoli paesaggistici e normativa edilizia locale.