Abusi edilizi: la presenza di titoli edilizi storici non considerati annulla la demolizione

Demolizione di immobili abusivi: quando l’istruttoria incompleta annulla l’ordine

Di fronte a un abuso edilizio si pensa subito all’ordine di demolizione per eliminare l’illecito.

Tuttavia, l’adozione di tale misura richiede un’istruttoria completa e una puntuale ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto quando la contestazione riguarda interventi di ristrutturazione complessi e incide sulla volumetria complessiva del fabbricato.

L’art. 31 del D.P.R. 380/2001 disciplina la sanzione demolitoria per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, in particolare il comma 2 stabilisce che “Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.”
Il dirigente comunale, quando accerta un abuso edilizio, ordina al proprietario e al responsabile di rimuovere o demolire l’opera.

Pur essendo un potere vincolato l’ordine di demolizione richiede un accertamento tecnico completo. L’omessa considerazione dei titoli edilizi storici costituisce un vizio di istruttoria, rendendo l’ordinanza suscettibile di annullamento.

In questa cornice si colloca la sentenza n. 171/2026, con cui il TAR per il Piemonte ha accolto il ricorso promosso contro un’ordinanza di demolizione adottata da un Comune, ravvisando un difetto di istruttoria nella ricostruzione dello stato dei luoghi e disponendone l’annullamento. 

Demolizione annullata per abusi edilizi grazie a titoli edilizi storici

Due unità immobiliari sono al centro della sentenza del TAR del Piemonte, per le quali il Comune aveva rilevato, a seguito di sopralluoghi dell’ufficio urbanistico e dell’ASL, lavori di ristrutturazione senza titolo edilizio eseguiti tra il 2018 e il 2019.

Di conseguenza l’ente disponeva la demolizione di ampliamenti, scale, balconi e pavimentazioni esterne, indicando un termine di 90 giorni per l’esecuzione.

Il proprietario si oppone sostenendo varie argomentazioni, tra queste spicca la doglianza secondo cui la ricostruzione dello stato dei luoghi ante-opere, basata su planimetrie del 1953, era errata in quanto ignorava titoli edilizi approvati che autorizzavano parte delle costruzioni contestate.

Il TAR precisa che “La prima censura, incentrata sull’erronea ricostruzione dello stato dei luoghi ante opere in quanto fondato sulle sole planimetrie catastali di primo impianto risalenti al 1953, è fondata nei sensi e limiti che seguono. Il provvedimento impugnato muove dalla premessa che “in assenza di titoli abilitativi depositati presso l’archivio edilizio si è provveduto ad accertare lo stato legittimo delle unità immobiliari attraverso l’estrazione presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del territorio delle planimetrie catastali di primo impianto datate 13/02/1953”. Tale ricostruzione amministrativa risulta erronea e smentita per tabulas, poiché, in relazione al compendio immobiliare di cui è causa, parte ricorrente ha depositato (...) l’approvata istanza protocollata presso gli Uffici comunali (...) per l’assenso a costruire “un locale uso magazzino con soprastante terrazzo”;" nonché una seconda istanza "per l’edificazione di “un balcone in calcestruzzo cementizio, poggiante su tre modiglioni, delle dimensioni di mt. 5.00 x 1.00”. Entrambi i titoli richiamati sono stati, come visto, espressamente ignorati dall’Amministrazione, rendendo così incompleta la ricostruzione dei luoghi su cui si è basato il provvedimento gravato.
Tale circostanza, in quanto incidente sulla fisionomia del fabbricato ante opere, è di per sé idonea ad inficiare la complessiva attendibilità dell’istruttoria (…).”
Il Comune ha ricostruito in modo errato lo stato originario dell’immobile, basandosi solo sulle planimetrie catastali del 1953. L’Amministrazione aveva affermato che non esistevano titoli edilizi, ma ciò è stato smentito dai documenti prodotti dal ricorrente. In particolare, risultano depositati un titolo del 1952 per la costruzione di un balcone e un’autorizzazione del 1954 per un locale uso magazzino con terrazzo.
Quanto affermato basterebbe a dimostrare l'inattendibilità dell'istruttoria svolta della PA per provare la sussistenza dell'abuso contestato e di conseguenza a rendere illegittima la derivante ordinanza di demolizione.

Inoltre “Quanto alla qualificazione dei singoli manufatti (...), le opere contestate, in quanto afferenti a distinte porzioni interne ed esterne del compendio immobiliare considerato, dovranno essere scrutinate alla luce dei temperamenti al principio di unitarietà dell’abuso più volte affermati dalla giurisprudenza amministrativa nelle ipotesi in cui, come in specie, l’abusività non investa la “costruzione” in senso unitario, ossia riguardata nel suo complesso, bensì singole porzioni di essa che non siano tra loro inestricabilmente connesse, ma autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale (…)”.
Le opere contestate, essendo riferite a parti diverse dell’immobile, non devono essere considerate automaticamente come un unico abuso.
Se le singole parti sono autonome e funzionalmente indipendenti, vanno valutate separatamente e non come un’unica costruzione abusiva.

Un’istruttoria completa e accurata è essenziale prima di irrogare sanzioni demolitorie legittime.

Quando sono presenti titoli edilizi storici (non considerati nell'istruttoria), che incidono sullo stato legittimo dell’immobile, l'ordine di demolizione può essere annullato.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

Che cos’è l’ordine di demolizione in materia di abusi edilizi?
È il provvedimento sanzionatorio previsto dall’art. 31 del D.P.R. 380/2001 per gli interventi realizzati senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Il dirigente comunale, accertato l’abuso, ingiunge al proprietario e al responsabile la rimozione o demolizione delle opere, indicando anche l’area eventualmente soggetta ad acquisizione al patrimonio comunale.

Perché i titoli edilizi storici sono rilevanti nella verifica dell’abuso?
I titoli edilizi storici consentono di ricostruire lo stato legittimo originario dell’immobile. Se tali documenti autorizzavano opere oggi contestate o parti dell’edificio, incidono direttamente sulla valutazione dell’abusività. La loro mancata considerazione può alterare la ricostruzione tecnica dei luoghi e rendere illegittimo il provvedimento sanzionatorio.

Come deve essere ricostruito lo stato legittimo di un immobile?
Lo stato legittimo deve essere ricostruito attraverso tutti gli atti edilizi disponibili: licenze, concessioni, autorizzazioni, pratiche edilizie storiche e altri documenti amministrativi. Le planimetrie catastali possono costituire un elemento utile, ma non sono sufficienti se esistono titoli edilizi che attestano modifiche autorizzate nel tempo.

Le planimetrie catastali possono dimostrare da sole lo stato legittimo?
No. Le planimetrie catastali hanno valore fiscale e descrittivo, non probatorio in senso urbanistico. Possono essere utilizzate come riferimento tecnico, ma non sostituiscono i titoli edilizi. Se l’amministrazione basa l’istruttoria solo su tali documenti, il provvedimento può risultare carente sotto il profilo istruttorio.