Tamponatura di murature esistenti o nuova sopraelevazione "abitativa"? Le differenze

C'è molta differenza tra una sopraelevazione che amplia la superficie residenziale dell'edificio e una mera tamponatura delle murature già esistenti: in tal senso, ci scappa l'abuso edilizio se si richiede il permesso di costruire per una determinata opera e poi se ne realizza un'altra.

Gli abusi edilizi del contendere

E' il caso della sentenza 4047/2025 del Consiglio di Stato, che verte sul ricorso contro un'ordinanza di demolizione e il diniego di sanatoria per queste opere abusive:

• a) chiusura di una porzione della terrazza posta al piano quinto, con realizzazione di un vano chiuso;
• b) copertura di un’altra porzione della stessa terrazza, con realizzazione di un loggiato chiuso da un lato;
• c) realizzazione di due vani in muratura al piano sesto;
• d) collocamento di una tettoia di forma rettangolare con struttura metallica e copertura in plastica sull’esterno del primo piano.

La difesa: è una semplice tamponatura e si rientra nelle difformità non essenziali

Tra le varie motivazioni, la ricorrente deduce che:

• i) contrariamente a quanto sostenuto dal T.a.r., non vi è stata nessuna illegittima sopraelevazione poiché l’intervento è consistito nella mera tamponatura delle murature già esistenti e facenti parte del progetto originario in senso verticale (a livello di copertura);
• ii) quanto all’incremento di superficie utile, l’effettiva consistenza delle difformità in termini di maggior superficie complessiva realizzata deve essere parametrata all’edificio condominiale e dunque se ne deve dichiarare l’assoluta irrilevanza, rientrando a pieno titolo fra le difformità non essenziali ai sensi degli artt. 133 e 139 l.r. n. 1/2005 (aumenti di superficie inferiori al 2% dell'autorizzato);
• iii) si tratta di addizioni funzionali, come tali sempre ammissibili nel limite del 20 % del volume esistente ex art. 79, comma 2, l.r. 1/2005.

Niente da fare: questa è una sopraelevazione abusiva

Palazzo Spada respinge il ricorso in quanto contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, la realizzazione di un nuovo volume sulla copertura dell’edificio integra una sopraelevazione: a quello che era un semplice muro di appoggio viene, infatti, sostituito un vano chiuso, con significativo incremento anche in altezza della superficie abitativa (pari a complessivi 43 mq).

La modifica della sagoma e dell’altezza del fabbricato, unita ad un apprezzabile incremento volumetrico, rientra nella nozione di nuova costruzione (Cons. Stato sez. VII n. 488 del 2024) e non può essere qualificata né come variazione non essenziale né come addizione funzionale ai sensi dell’art. 79, comma 2, l.r. 1/2005, ratione temporis vigente.

Destituita di fondamento è, inoltre, la tesi difensiva per cui l’incremento di superficie utile lorda andrebbe parametrato sull’intero fabbricato condominiale poiché essa è inconciliabile con l’autonomia strutturale e funzionale dell’immobile oggetto di ampliamento, a nulla rilevando la mera contestualità tra l’incremento dell’unità abitativa e la costruzione dell’intero compendio condominiale.

Infine, è pacifico e non contestato che l’incremento di superficie utile lorda (pari a 43 mq.) eccede largamente la superficie con destinazione residenziale che residua dall’intervento di trasformazione del lotto 4 del p.u.e. Leopolda (6,38) come evidenziato dal diniego impugnato che risulta sul punto adeguatamente motivato.

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