Tolleranze costruttive: il 2% si calcola su interventi contemplati nel titolo abilitativo e sulla singola opera

Abbiamo visto di recente come 'funziona' la tolleranza costruttiva del 2% in edilizia ma la giurisprudenza amministrativa ci offre un altro, interessante esempio per dirimere ogni dubbio su questa percentuale che, peraltro, nel Decreto Salva Casa dovrebbe salire probabilmente al 5%.

L'ampliamento della superficie residenziale

Il TAR Lazio, nella sentenza 4180 dello scorso 1° marzo, deve dirimere una questione inerente il ricorso contro l'ordinanza di demolizione emanata dal comune per una serie di abusi edilizi, tra i quali l'accertato "ampliamento della superficie utile residenziale, realizzato mediante l’accorpamento di un piccolo vano strutturale tombato in adiacenza al WC, rispettivamente ai piani terra e primo per una superficie utile totale pari a mq. 3,00 circa".

Il ricorso: la difformità rientra nel limite delle tolleranze costruttive

La società ricorrente sostiene, innanzitutto, che si tratterebbe di una difformità contenuta entro il limite delle tolleranze costruttive. La superficie complessiva dell’ampliamento, pari a 3 mq (mq 1,50 per ciascun bagno), è inferiore al 2 per cento della superficie complessiva del fabbricato, quale risultante dalla somma delle superfici del piano terra, del primo piano, del secondo piano e del piano seminterrato, pari a mq 177,97.

Tolleranze costruttive: il punto dopo il Decreto Semplificazioni

Lo scopo dell’articolo è quello di presentare agli addetti ai lavori, tecnici e professionisti del settore, le modifiche che sono intervenute con il decreto semplificazioni nel campo dell’edilizia, riguardati il concetto della tolleranza. Attraverso un’analisi approfondita tra casi esemplificativi e approfondimenti di alcune normative regionali, viene illustrato l’istituto, tra problematiche di applicazione e prossimi scenari di utilizzo.

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Tolleranze costruttive: il 2% deve far riferimento a un'opera assentita con titolo abilitativo

Disco rosso da parte del Tar Lazio: l'art. 34-bis comma 1 del dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia dispone infatti che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Tale norma, riferendosi alle “misure previste nel titolo abilitativo”, opera unicamente con riferimento ad interventi contemplati dal titolo edilizio, stabilendo che lo scostamento dei parametri dell’opera – per come essa è di fatto realizzata – rispetto ai parametri assentiti non costituisce abuso se non supera il 2 per cento.

Ma nel caso di specie, si è al cospetto di un intervento – l’ampliamento di ciascuno dei due bagni mediante accorpamento del relativo vano tombato adiacente – che non è stato oggetto né della SCIA in sanatoria né della SCIA successiva e che, pertanto, non può considerarsi assentito, visto che si traduce in un aumento volumetrico nuovo ed autonomo compiuto in assenza di titolo.

Tolleranze costruttive: il 2% si calcola sul singolo immobile, non sull'intero palazzo

La "tolleranza di cantiere" rilevante per escludere l’abusività dell’intervento va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo.

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Il 2% si riferisce al singolo intervento, non a tutto il fabbricato

Non solo.

Come la giurisprudenza ha avuto modo di precisare, la misura del 2 per cento prevista dalle tolleranze costruttive non deve essere rapportata all’intera unità immobiliare, il che condurrebbe a risultati irragionevoli, ma alle misure di progetto riguardanti la specifica opera eseguita in difformità (cfr. Cons. St., Sez. VI, 29 agosto 2022, n. 7504), sicché il calcolo eseguito dalla ricorrente, assumendo come base la superficie complessiva del fabbricato, è del tutto privo di fondamento, tanto più considerando che, nella fattispecie di cui è causa, la base di calcolo non può nemmeno essere individuata, mancando un progetto assentito le cui misure fungano da riferimento.

Ampliamento dei bagni: inquadramento edilizio

Secondo la ricorrente, si tratterebbe “di opere interne che non incidono sulla sagoma e sul prospetto del fabbricato e, date le loro modeste dimensioni, appartengono ad attività di edilizia libera di cui all’art. 6 del DPR n. 380 del 2001”.

Al riguardo, il TAR rileva che l'elencazione di cui all'art. 6 del dpr 380/2001, da ritenersi tassativa, fatta salva l’elasticità delle definizioni utilizzate, non comprende alcuna voce in cui far rientrare l’ampliamento della superficie residenziale mediante apertura di un vano tombato.

Al contrario, come chiarito da questa Sezione, è l’operazione di “tombatura”, consistente nella “chiusura totale con muratura dei locali che li rende inaccessibili e, di conseguenza, non idonei a determinare incremento di volumetria o superficie da computarsi ai fini urbanistici in quanto non utilizzabili”, che rientra nell’attività edilizia libera, e ciò “al pari dei «volumi tecnici» (che sono del pari utilizzabili esclusivamente per contenere impianti ed assicurare la funzionalità dell’edificio cui sono asserviti, per cui sono accessibili esclusivamente per l’utilizzato degli impianti in essi collocati), dai quali si distinguono per non essere neppure accessibili”.

Si tratta, quindi, di interventi abusivi, consistiti nell'annessione ai bagni dei vani tombati adiacenti.

Tali interventi hanno determinato un incremento della superficie utile residenziale, benché all’interno della sagoma, e non possono, pertanto, essere considerati urbanisticamente irrilevanti, potendo, al più, ritenersi che non venga in rilievo un’ipotesi di nuova costruzione bensì di ristrutturazione edilizia c.d. pesante assoggettata comunque a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico Edilizia.

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