Condoni e Sanatorie

Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?

In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).

La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).

Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.

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Cambio di destinazione d'uso in zona vincolata: è possibile ottenere il condono edilizio?

Un cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione per una superficie pari a 31 mq in zona vincolata non può ottenere la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio, in quanto dentro il perimetro rientrano solo gli abusi minori, cioè opere di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e restauro.

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Conservare il patrimonio architettonico tra tecniche, progetti e buone prassi

Dalla digitalizzazione per la conoscenza e la conservazione, alle tecnologie per il rinforzo strutturale e il ripristino compatibile delle superfici, fino alle sfide del cambiamento climatico e alla tutela contro gli abusi edilizi: buone prassi e cantieri raccontano come intervenire nel rispetto della memoria storica, in Italia e nel mondo.

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Il vincolo idrogeologico blocca il condono edilizio!

Il vincolo idrogeologico è uno strumento essenziale di tutela del territorio e di garanzia della sicurezza pubblica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 4184/2025, sottolinea come la presenza di vincoli preesistenti o successivi influisca sulla legittimità di permessi di costruire in sanatoria. Infatti, i vincoli idrogeologici sono fondamentali nella pianificazione urbanistica e nelle procedure di condono edilizio, al fine di tutelare il territorio e la pubblica incolumità.

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Permesso di costruire in sanatoria: Attenzione, i tempi per l’impugnazione partono dalla avvenuta conoscenza dell’atto!

Il permesso di costruire in sanatoria è uno strumento importante per mettere in regola lavori edilizi già eseguiti, se sono compatibili con il piano urbanistico e le leggi in vigore, anche se ci sono state irregolarità. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1474/2025 chiarisce che il termine per fare ricorso parte dal momento in cui si viene davvero a conoscenza dell’atto, non solo dal fatto che l’opera è visibile.

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L'abuso edilizio negli immobili sottoposti a vincolo di tutela

L’abuso edilizio su immobili vincolati è regolato da un doppio binario normativo, tra edilizia ordinaria (T.U. Edilizia) e tutela culturale/paesaggistica (D.Lgs. 42/2004). Tuttavia, senza autorizzazione preventiva della Soprintendenza ogni intervento è illecito. Cosa dire sul Salva Casa? Riapre il dibattito.

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Primo, secondo e terzo condono: una sanatoria non vale l'altra

Ogni procedimento di condono non può che valutarsi rispetto alla disciplina cui afferisce la domanda, senza che sia evocabile alcuna automatica estensione, non prevista, di altre distinte e diverse successive discipline, ancorché riferibili in astratto al medesimo istituto del condono. Ogni sanatoria straordinaria, infatti, è autonoma rispetto alle altre.

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Condoni e sanatorie costituiscono strumenti distinti di regolarizzazione edilizia:

  • Condono edilizio: sanatoria straordinaria per abusi sostanziali, applicabile solo entro limiti temporali definiti da specifiche leggi nazionali.
  • Sanatoria ordinaria: accertamento di conformità per abusi formali, disciplinato dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
  • Normativa di riferimento: Leggi sui condoni (1985, 1994, 2003) e Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal DL Salva Casa.
  • Procedure: presentazione della domanda, pagamento degli oneri e verifica della conformità o sanabilità.
  • Casi d’uso: sanatoria di ampliamenti non autorizzati, regolarizzazione di interventi minori, recupero di edifici fuori norma.
  • Problematiche ricorrenti: limiti alla sanabilità, vincoli paesaggistici e ambientali, interpretazioni discordanti tra enti locali.
  • Innovazioni: semplificazioni procedurali introdotte per facilitare l'emersione dell'abusivismo edilizio minore.

Attraverso il contributo di esperti, tecnici, legali e operatori del settoreINGENIO fornisce una guida aggiornata per affrontare correttamente pratiche di condono e sanatoria.

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Condoni e Sanatorie

La richiesta di condono non blocca i canoni sull’occupazione di suolo pubblico

Il condono edilizio e le autorizzazioni di occupazione di suolo pubblico, sono due procedimenti autonomi e non intercambiabili. Con il condono si vogliono sanare irregolarità e ripristinare la legalità delle opere realizzate, senza tuttavia autorizzare comportamenti scorretti o elusivi delle norme. La Corte di Cassazione chiarisce che la richiesta di condono edilizio non sospende o esenta dal pagamento dei canoni per l’occupazione abusiva di suolo pubblico. Infatti, l’occupazione illegittima di aree demaniali o comunali, ancorché in presenza di istanze di condono per strutture realizzate su tali aree, debba essere affrontata separatamente e con le dovute autorizzazioni.

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Salva Casa

Modulistica Salva Casa tra stato di attuazione, novità, scadenze: il dossier ANCE

Nel caso in cui la Regione (con le eventuali integrazioni) e il Comune non si adeguino alla nuova modulistica del Salva Casa nei termini previsti, è data la possibilità a cittadini e imprese di utilizzare gli stessi decorsi ulteriori 30 giorni ovvero presumibilmente dal 23 giugno 2025.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio della veranda: le regole in zona vincolata

L'applicabilità del terzo condono edilizio in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria: interventi di ristrutturazione con aumento di volumetria sono perciò fuori dalla sanatoria straordinaria del DL 269/2003.

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Condoni e Sanatorie

Una lottizzazione abusiva realizzata nel passato blocca i futuri permessi di costruire anche se le opere sono state sanate

L'abusivismo edilizio costituisce una violazione delle normative urbanistiche ed edilizie, che si configura attraverso lavori di trasformazione o frazionamento di terreni senza autorizzazione o in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1254/2025 ribadisce il principio fondamentale che vieta nuove edificazioni su aree già oggetto di lottizzazione abusiva, anche quando la proprietà sia stata successivamente sanata o regolarizzata. Questo principio conferma che gli interventi edilizi in aree illegittimamente lottizzate sono generalmente vietati a tutela del “governo del territorio” e dell’ordine pubblico edilizio.

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Titoli Abilitativi

SCIA Salva Casa: asseverazione del tecnico e nuova modulistica (Guida operativa Parte 2)

In questo articolo proponiamo la seconda parte della Guida alla nuova SCIA, dopo l’approvazione della modulistica unificata. Analizziamo come procedere operativamente le asseverazioni del tecnico, le tipologie di intervento realizzabili, i cambi di destinazione d’uso, le sanatorie e le sanzioni.

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Salva Casa

Salva Casa: moduli unici dal 23 maggio? Solo 5 Regioni hanno adottato i nuovi permessi

Solamente Lombardia, Campania, Basilicata, Lazio e Sicilia hanno fino ad ora adottato i nuovi modelli di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire aggiornati dalla Conferenza Unificata del 27 marzo e pubblicati in Gazzetta Ufficiale l'11 aprile con le modifiche per adeguarsi alle regole del Salva Casa. I comuni devono adottarli e pubblicarli entro il 23 maggio, indipendentemente dai ritardi delle Regioni, per consentire a cittadini e professionisti tecnici di 'scaricare' le versioni aggiornate dei titoli abilitativi

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: la normativa regionale non può derogare a quella statale

In materia di condono edilizio, le leggi regionali non possono prevalere o introdurre deroghe ai principi stabiliti dalla normativa nazionale, in particolar modo per quanto riguarda gli interventi edilizi in zone vincolate.

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Condoni e Sanatorie

Gli edifici a destinazione d’uso mista o non residenziale possono essere condonati?

Il Terzo Condono Edilizio, introdotto dalla L. 326/2003, introduce le categorie di opere sanabili e ulteriori limitazioni imposte alla regolarizzazione degli abusi. Le opere abusive realizzate prima del 31 marzo 2003 possono essere sanate solo se rientrano in specifiche tipologie. La sentenza n. 1850/2025 del TAR Campania rafforza questa interpretazione, evidenziando che le opere a destinazione mista o non residenziali non sono ammesse al condono, a meno che non si tratti di ampliamenti che però non superino specifici limiti volumetrici.

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Condoni e Sanatorie

L’autorizzazione paesaggistica postuma è sempre applicabile? Vediamo cosa dice la legge…

L'autorizzazione paesaggistica postuma, disciplinata dall’art. 167 del DLGS 42/2004, rappresenta uno strumento di sanatoria che consente di ottenere un provvedimento di compatibilità paesaggistica per interventi edilizi già realizzati senza il preventivo rilascio dell'autorizzazione necessaria. Tuttavia, essa non è sempre applicabile. Il Consiglio di Stato sottolinea che questa sanatoria costituisce un’eccezione alla rigorosa regola generale di irrecuperabilità degli abusi edilizi in aree vincolate, applicabile solo in casi di abusi minori e privi di incidenza significativa sui valori paesaggistici.

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Condoni e Sanatorie

Legge n. 47/1985: senza prove certe della realizzazione ante-1983 niente condono!

La legge n.47/1985 fissa il 1° ottobre 1983 come data entro la quale le opere devono essere ultimate per poter accedere alla sanatoria, sottolineando come la prova dell’avvenuto completamento sia fondamentale per il “successo” della richiesta. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1118/2025 sottolinea l’onere del privato di dimostrare, con documenti certi, la data di ultimazione delle opere e la loro conformità ai requisiti richiesti, in assenza di ciò non può palesarsi il condono.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio: l'appartamento abusivo è sanabile?

In zona vincolata, la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio è riservata a opere di minore rilevanza, corrispondenti a opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

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Salva Casa

Costruzioni in zona sismica: le regole post Salva Casa nella Regione Marche

La nuova legge regionale 4/2025 introduce modifiche significative alla disciplina vigente in materia edilizia e di controllo delle costruzioni in zona sismica, recependo le novità introdotte dal DL Salva Casa anche per quanto riguarda la sanatoria sismica, oggi possibile per parziali difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA e variazioni essenziali.

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Condoni e Sanatorie

La sanatoria sismica e la dichiarazione di conformità dopo il Salva Casa: la guida completa

Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa si delinea una nuova procedura per la sanatoria sismica, che prevede una serie di attività per la regolazione postuma e l’attestazione della conformità alle norme tecniche. In questo articolo una guida alle attività necessarie per la sanatoria.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio e livello di completamento opere: il solo tetto di copertura non basta

In materia di condono edilizio, per edifici ultimati si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.

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Condoni e Sanatorie

La presenza di vincoli può bloccare il condono edilizio

Il condono edilizio è una misura straordinaria che ha contribuito alla regolarizzazione di numerosi abusi edilizi. Esso ha avuto un’evoluzione temporale complessa, fino ad arrivare al terzo condono, il quale ha introdotto criteri più rigorosi rispetto ai precedenti condoni. Tuttavia, con la sentenza del TAR Lazio, si evidenzia come determinati vincoli possano impedire la sanatoria di opere abusive, sottolineando che il rispetto delle normative è essenziale per preservare l’interesse pubblico e la tutela dei luoghi sensibili, pur in presenza di abusi pregressi.

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Condoni e Sanatorie

Il condono del cambio di destinazione d'uso è possibile?

Il cambio di destinazione d'uso di una veranda in residenziale, eseguita mediante chiusura di un porticato, per 40 mq e 120 mc, con conseguente ampliamento della superficie residenziale fruibile, è un abuso maggiore non che non può ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata.

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Abuso Edilizio

Quando la fiscalizzazione delle opere abusive non è possibile

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è un’eccezionale misura di sanatoria prevista in casi in cui la demolizione di opere abusive risulti tecnicamente impossibile senza compromettere la stabilità dell’edificio. Attraverso la sentenza del Consiglio di Stato n.2032/2025, si evidenzia come la legittimità dell’ordine di demolizione sia soggetta a controlli rigorosi e come la fiscalizzazione costituisca un’eccezione da valutarsi esclusivamente in fase esecutiva, con onere a carico del privato di dimostrare l’impossibilità tecnica di demolire senza danni.

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Condoni e Sanatorie

La casa abusiva in zona vincolata è fuori dal perimetro del terzo condono edilizio

Il terzo condono edilizio ha fissato limiti più stringenti per fruire dalla sanatoria in aree sottoposte a vincolo, essendo necessario che si tratti di opere realizzate prima della relativa imposizione, conformi alle prescrizioni urbanistiche e rientranti nelle tipologie minori, cioè restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria.

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