Titoli Abilitativi

E' illegittimo il diniego del condono edilizio se non è preceduto dalla comunicazione dei motivi ostati all'accoglimento della domanda di permesso di costruire in sanatoria (preavviso di rigetto), prima dell'adozione del provvedimento finale

L'onere della prova dell'epoca di realizzazione incombe sul privato ma è ammesso un temperamento nel caso in cui il privato, da un lato, alleghi, a sostegno della tesi sulla realizzazione dell'intervento prima del 1967, elementi indiziari dotati di un alto grado di plausibilità e, dall'altro, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto.

Per ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata, le opere devono essere di minore rilevanza, ossia rientrare nell'alveo del restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, in quanto non è ammessa la sanatoria straordinaria di nuove superfici e di nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico.

La piscina interrata con 24 mq di specchio d'acqua e profonda fino a 2 metri, destinata a una struttura ricettiva turistica "casa vacanze", non è pertinenziale e quindi, in area paesaggistica, non può essere ricondotta agli interventi di lieve entità ex Allegati A e B del dpr 31/2017.

Secondo l'art. 6 del DPR 380/2001, la classificazione di un'opera in edilizia libera dipende dal rispetto di determinati requisiti, come a esempio le caratteristiche intrinseche, la conformità e l’utilizzo della stessa. Un caso emblematico è rappresentato dalla sentenza del TAR della Toscana n. 502/2024, che ha confermato l'ordinanza di demolizione di una vasca, stabilendo che la stessa, dotata di impianto idraulico e destinata a un uso turistico-ricettivo, non potesse essere considerata un manufatto ornamentale, ma una nuova costruzione che necessita quindi di un permesso di costruire.

L'usufruttuario ha il diritto di utilizzare e trarre benefici da un bene non di sua proprietà, amministrando il bene a condizione che non si alteri permanentemente la struttura del bene stesso. Tuttavia, l'usufruttuario è anche soggetto a responsabilità, come dimostra il caso trattato dal TAR per il Lazio che con la sentenza n. 6051/2025 conferma come l’usufruttuario possa di fatto essere ritenuto responsabile per abusi edilizi compiuti, anche in assenza di notifica all'effettivo proprietario dell'immobile.

In caso di frazionamenti dell'immobile con modifiche della destinazione d'uso e ottenimento di due unità, una adibita a civile abitazione e l'altra ad attività commerciale, non basta la SCIA ma è necessario il permesso di costruire, fermo restando che in zona vincolata l'assenza di qualunque titolo edilizio comporta la sanzione demolitoria.

In questo articolo analizziamo nel dettaglio la CILA e le procedure tecniche a seguito dell’approvazione della modulistica unificata. Nella parte finale sono anche indicati tutti gli step per attestare le tolleranze edilizie.

I pali telescopici per antenne sono sistemi molto funzionali, realizzati in alluminio, acciaio inox e fibra di vetro. Nonostante ciò potrebbero nascere condizioni in aree soggette a vincoli paesaggistici, dove la distinzione tra nuova costruzione e manutenzione straordinaria potrebbe determinare la necessità di un’autorizzazione paesaggistica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 9616/2025 gioca un ruolo cruciale, confermando la legittimità dell’ordinanza comunale che dichiarava abusivo un palo di sostegno per antenne, installato senza le necessarie autorizzazioni.

Il risanamento conservativo rappresenta un approccio edilizio fondamentale per la preservazione degli edifici storici, bilanciando la funzionalità moderna attribuita all’edificio con la sua memoria storica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 2487/2025 funge da riferimento significativo in quanto conferma, con l'annullamento di un permesso di costruire, l’illegittimità di un progetto che prevedeva trasformazioni non compatibili con il risanamento conservativo, alterando l'ambiente e le visuali panoramiche.

In materia di CILA, l'illegittimo avvio dell'attività edilizia soggetta a mera comunicazione implica esclusivamente l'applicazione di una sanzione pecuniaria "secca" e non la demolizione

L'impossibilità di restituzione in pristino dell'abuso edilizio, quindi sostituibile con ammenda pecuniaria (fiscalizzazione), deve essere individuata nei soli (eventuali) casi in cui la demolizione risulti tecnicamente impossibile ed esponga a pericolo la pubblica o privata incolumità, in quanto 'paventando' il semplice danno arrecato alla parte conforme non si può legittimare l'abuso, visto che si tratterebbe di una sorta di "condono a titolo oneroso".

Approvati in Conferenza Unificata i nuovi moduli aggiornati di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire che si potranno utilizzare, tra l'altro, per la sanatoria semplificata del Salva Casa. Con la nuova modulistica cittadini e addetti ai lavori potranno finalmente avere certezza su come fare per presentare una domanda, cosa occorre dichiarare, quale documentazione è necessario allegare.

Il decreto “Salva Casa” ha modificato l’art. 36-bis del TUE introducendo aperture alla sanatoria paesaggistica anche per abusi con incremento di superfici o volumi. La Circolare 19/2025 del MiC chiarisce i limiti di applicazione e ribadisce il ruolo vincolante delle Soprintendenze.

Nei casi di parziale difformità dal permesso o dalla SCIA o per variazioni essenziali, è possibile ottenere il permesso in sanatoria, che può anche essere condizionato alla realizzazione di interventi correttivi (cd. sanatoria condizionata), mentre per accertare le tolleranze costruttive su immobili situati in zone sismiche 1 e 2 serve la documentazione tecnica asseverata.

L'art. 119 ter del Decreto "Rilancio" (DL n. 34/2020) riguarda le detrazioni fiscali del 75% per le spese sostenute per il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, valide dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025. Con il parere n.89/2025 dell’Agenzia delle Entrate (AE) si forniscono dei chiarimenti in merito all'applicazione delle detrazioni, in particolare per casi complessi, come edifici senza accessi autonomi.

Un mutamento d'uso da cantina ad abitazione, con variazione della volumetria complessiva dell'edificio e aumento della superficie abitabile, è rilevante e necessita del permesso di costruire per essere assentito. Col Salva Casa potrebbe bastare la SCIA solo se le opere fossero assentibili con CILA e il regolamento comunale non prevedesse regole più restrittive al riguardo.

Prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, lo stato legittimo dell'immobile si desumeva dal titolo abilitativo originario e da quello relativo all'ultimo intervento che lo ha interessato, mentre oggi è sufficiente uno dei due titoli (in alternativa), a condizione però che l'amministrazione competente, in sede di rilascio dell'ultimo titolo, abbia verificato la legittimità di quelli pregressi. In ogni caso, grava sulla parte privata l'onere di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile, avvalendosi degli strumenti di cui all'art. 9 bis, comma 1 bis, del Testo Unico Edilizia