Titoli Abilitativi

La CILA si posiziona a metà strada tra edilizia libera e SCIA, ha carattere residuale ed è applicabile agli interventi non riconducibili all'edilizia libera, alle opere subordinate a permesso di costruire e alle iniziative edilizie sottoposte a SCIA. E', di fatto, una comunicazione di edilizia libera certificata e non è sottoposta a controllo sistematico da parte della pubblica amministrazione, che mantiene però il potere sanzionatorio sulla stessa.

Solamente tre tipologie di opere, i cosiddetti abusi minori, rientrano dentro la sanatoria straordinaria del terzo condono in zona vincolata: opere di restauro e risanamento conservativo, opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Non è possibile richiedere e ottenere la fiscalizzazione dell'abuso edilizio nel caso di lavori esguiti in assenza del permesso di costruire, perché si tratta di totale difformità e non di parziale difformità come richiede, quale condizione 'sine qua non', il procedimento per tramutare la demolizione in sanzione pecuniaria.

Il Ministro Matteo Salvini ha annunciato l'imminente messa a disposizione ai comuni di moduli unici e specifici per la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa e lo studio di un disegno di legge che riformerà il Testo Unico dell'Edilizia, da perfezionare entro la fine dell'anno e portare poi nel 2025 in Consiglio dei Ministri.

In sede di presentazione della pratica per fruire del Superbonus non deve essere asseverato lo stato legittimo dell'immobile, ma ai fini dei lavori di efficientamento energetico o di adeguamento sismico rilevano gli eventuali precedenti illeciti edilizi commessi sull'immobile, rendendo improcedibile la CILA-S.

Per trasformare un locale forno (rurale) in ambiente residenziale con aumento di volumetria è necessario il permesso di costruire, in quanto si tratta di mutamento che attiene al passaggio tra categorie funzionalmente autonome. Anche il Salva Casa non consente semplificazioni in questo senso

Se la realizzazione del portico, oltre a creare nuovi volumi, ha anche modificato la sagoma del fabbricato, configurando un intervento di "nuova costruzione", necessita di permesso di costruire aldilà del sostegno dell'impianto fotovoltaico, comunque realizzabile in edilizia libera solo su edifici già esistenti, al 'netto' delle semplificazioni operate in materia dal DL Energia.

Ai fini del perfezionamento del secondo condono edilizio, il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall'art. 39, comma 1 della legge 724/1994 è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non residenziali.

Il contributo di costruzione rappresenta un elemento essenziale quando si richiede un permesso di costruire per nuove edificazioni o ristrutturazioni, come stabilito dall’art. 16 DPR 380/01. Recentemente, la sentenza n. 1907/2024 del Tar Veneto ha obbligato alla restituzione del contributo di costruzione il comune di Bassano del Grappa per un intervento di manutenzione straordinaria leggera, dove non sono richiesti il pagamento dei suddetti oneri.

Quando le tettoie hanno caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è necessario il permesso di costruire.

Solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto a prima del 1967.

La ristrutturazione di un balcone richiede particolare attenzione per garantirne la sicurezza e preservare l'integrità dell'edificio. Il recente caso di abuso edilizio trattato dal TAR del Lazio (sentenza n. 16267/2024), evidenzia come l’ampliamento di un balcone in assenza di conformità alle autorizzazioni, comporti conseguenze legali.

Per il Consiglio di Stato, le variazioni essenziali vengono assoggettate al più severo regime sanzionatorio proprio della totale difformità, con conseguente demolizione, mentre quelle non essenziali restano ascritte al vizio della parziale difformità, 'punite' con una semplice ammenda pecuniaria. Ma il Salva Casa prevede la sanatoria semplificata anche delle variazioni essenziali.

La Regione Umbria recepisce in pieno le norme del Decreto Salva Casa integrando le disposizioni della legge regionale 1/2015 oppure prevedendo la diretta applicazione della legge nazionale. Il recepimento comporta un sensibile aumento delle sanzioni.

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alle norme antisismiche, non potendo sanare interventi che non rispettino queste disposizioni: l'autorizzazione sismica deve essere valida sia rispetto alle norme tecniche in vigore all'epoca dell'edificazione che al momento della domanda di sanatoria. Eventuali ampliamenti o modifiche devono quindi essere conformi anche alla normativa antisismica vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Il cambio di destinazione d'uso da residenziale a commerciale integrava, prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, un mutamento rilevante assentibile solo con permesso di costruire, mentre oggi, anche con opere edilizie (se assentibili con CILA), può essere sufficiente la presentazione di una SCIA.

L'impianto fotovoltaico è un sistema innovativo che converte l'energia solare in elettricità tramite celle fotosensibili raggruppate in pannelli, permettendo di produrre energia con ridotte emissioni di CO2. Per questi impianti risulta importante anche l’aspetto connesso alla progettazione sismica, come dimostrato da un caso in Emilia Romagna per un impianto da 2016 kW di picco (kWp).

La prova della risalenza di un'opera edilizia ad un epoca anteriore all'introduzione del titolo abilitativo obbligatorio per realizzarla deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. Le prove si rinvengono ad esempio nei ruderi, nelle fondamenta nelle aerofotogrammetrie, mappe catastali.

Perché si possa consentire la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, deve esserci contestualità tra i lavori conformi e quelli difformi, perché se manca qualsiasi collegamento con i tempi di ultimazione dell'originaria parte conforme, l'aggiunta è semplicemente una nuova costruzione abusiva.

La deroga all'agibilità, estesa ai due soli requisiti dimensionali igienico sanitari (altezza e superficie minima), è ammessa esclusivamente per interventi sul patrimonio edilizio esistente atti a garantirne il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie.

L'autorizzazione paesaggistica è una procedura necessaria per lavori su edifici vincolati, che si distingue in due categorie: l'autorizzazione ordinaria e semplificata. Il Consiglio di Stato con la sentenza n 8462/2024 ha chiarito che se ci sono motivi di illegittimità, un’autorizzazione paesaggistica può essere annullata.

Per la realizzazione di una tettoia aperta su tre lati non è, in linea di principio, richiesto il permesso di costruire, essendo sufficiente la presentazione di una SCIA, perché in questo caso si tratta di una pertinenza dell'edificio cui accede

Analisi dei cambiamenti apportati in materia di determinazione dello stato legittimo dell'immobile dal Decreto Salva Casa, con principi della giurisprudenza amministrativa in materia che possono essere utili per interpretare al meglio la nuova normativa, che si pone l'obiettivo, tra l'altro, del buon fine delle vicende traslative che possono riguardare gli immobili.

Se, al posto del balcone, si realizza una veranda destinata a locale cucina, si produce un aumento di cubatura (con contestuale cambio di destinazione d'uso) necessitante di permesso di costruire, e in sua mancanza sanzionabile con la demolizione. Si tratta infatti di una vera e propria ristrutturazione edilizia.