Titoli Abilitativi

La valutazione di impatto ambientale (VIA) è una procedura fondamentale per l'analisi anticipata degli effetti di progetti pubblici e privati sull'ambiente e la salute umana. Recentemente il Consiglio di Stato ha ribadito il ruolo esclusivo del ministero dell'ambiente e della sicurezza energetica (MASE) nell'obbligo di attivare tale valutazione.

In caso di richiesta di sanatoria ex DL 69/2024, il ricorso originario è improcedibile e il comune, a seguito della nuova pratica presentata secondo le regole del Decreto Salva Casa, per abusi edilizi già oggetto di ordinanza di demolizione, in ipotesi di rigetto dell'istanza dovrà comunque adottare un nuovo provvedimento sanzionatorio con fissazione di ulteriori termini per ottemperarvi nei confronti del privato.

L'onere della prova con riguardo alla datazione degli abusi edilizi da demolire può dirsi invertito e ribaltato in capo al comune solo se il privato fornisce chiari principi di prova, con documentazione certa ed elementi oggettivi, che il manufatto sia stato realizzato in data antecedente al 1967.

Entro la fine del mese tutti i comuni riceveranno un manuale di accompagnamento al Decreto Salva casa, corredato dalle tipologie di interventi che si possono sanare e a quali costi

Se il soppalco è di notevoli dimensioni e comporta una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, è necessario il permesso di costruire.

Le regole del terzo condono edilizio in zona vincolata prevedono che si possano sanare solamente le opere di minore rilevanza, coiè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, con preclusione totale per gli abusi maggiori come nuove costruzioni o ristrutturazioni edilizie.

In virtù delle disposizioni del DDL Salva Milano, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione che portino alla realizzazione, all'interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi che presentino sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, funzionali e tipologiche anche integralmente differenti da quelli originari.

Il mutamento di destinazione d'uso con opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, in centro storico, da abitazione a bed&breakfast e affittacamere, è soggetto al permesso di costruire e questo anche se si applicano le regole del Decreto Salva Casa. Solo qualora non ci siano opere o le opere siano assentibili con CILA, in virtù delle novità introdotte dal DL 69/2024, può bastare la SCIA

È obbligatorio depositare il progetto esecutivo delle opere in cemento armato presso l'ufficio del Genio Civile competente prima dell'inizio dei lavori. Il proprietario o il committente deve verificare che il tecnico incaricato abbia completato tutti i passaggi burocratici, inclusa la consegna dei progetti agli uffici competenti.

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, scatta la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

La legge regionale Piemonte di recepimento del Decreto Salva Casa consente il recupero dei sottotetti esistenti e legittimi alla data del 31 dicembre 2023, a condizione che gli edifici siano compatibili con il Piano Regolatore Generale (PRG) e rispettino i requisiti tecnici e igienico-sanitari.

Se il dehors è chiuso su più lati, fisso al suolo, dotato di coperture rigide o realizzato con materiali che non possono essere facilmente rimossi, ed è utilizzato come ambiente di lavoro, deposito o magazzino, è considerato una costruzione permanente e quindi soggetto a permesso di costruire.

Per poter ottenere la fiscalizzazione dell'abuso edilizio cioè una multa al posto della demolizione, il privato deve dimostrare, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, l'obiettiva impossibilità di demolire la parte illecita senza pregiudizio per quella conforme

Nonostante la bontà dei propositi, la traduzione legislativa degli obiettivi del Decreto Salva Casa è stata quasi sempre parziale, incerta, reticente e di rinvio a successiva disciplina (regionale o a volte anche comunale). Cosa serve per rendere operativo un provvedimento che aveva buone intenzioni ma rischia di restare un'occasione persa?

Una struttura in metallo stabilmente ancorata al suolo tramite bullonature, che presenta dimensioni notevoli e non ha una funzione esclusivamente ornamentale, in quanto serve come protezione per le auto, è una tettoia per la quale serve il permesso di costruire e non un pergolato assentibile in edilizia libera.

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alla normativa sismica, che rappresenta una parte fondamentale della disciplina edilizia. Pertanto, in assenza di autorizzazione sismica, non è possibile ottenere l'accertamento di conformità previsto dall'articolo 36 del Testo Unico Edilizia.

Le tolleranze costruttive sono problematiche ricorrenti nelle costruzioni e, grazie al recente Decreto Salva Casa, il testo unico dell’edilizia è stato ampliato introducendo specifiche di tolleranza in base alla dimensione dell’unità immobiliare. A tal proposito di recente il Consiglio di Stato ha confermato il diniego di sanatoria per un innalzamento di un sottotetto oltre i limiti consentiti, riaffermando la necessità di rispettare rigorosamente le norme locali.

La servitù di passaggio è un diritto legale che consente al proprietario di un terreno di accedere in modo regolamentato al proprio fondo attraverso un terreno limitrofo, qualora la proprietà sia interclusa e non abbia possibilità di accesso diretto alla rete viabile. Recenti sentenze, come quella del TAR del Lazio n. 16484/2024, chiariscono che anche in presenza di una servitù preesistente, è necessario rispettare le normative edilizie, in quanto opere abusive possono comportare l’ordinanza di demolizione da parte delle autorità competenti.

Il cambio di destinazione d'uso da abitazione ultra popolare a locale commerciale, grazie al Decreto Salva Casa, può essere realizzato con SCIA se le opere edilizie collegate sono soggette a CILA, ad esempio per una semplice redistribuzione degli spazi interni, mentre continua a servire il permesso di costruire per opere più rilevanti, come una ristrutturazione edilizia pesante.

La normativa sul terzo condono edilizio opera esclusivamente con riferimento agli interventi di minore rilevanza, ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo. Un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo non può essere sanato.

Il rilascio dell'autorizzazione sismica non può avvenire in caso di insanabilità delle opere abusive dal punto di vista urbanistico ed è quindi subordinato alla sanatoria edilizia (accertamento di conformità), non viceversa.

Una tettoia/gazebo che altera la sagoma del fabbricato non presenta natura pertinenziale in quanto vengono realizzati nuovi volumi, e per essere realizzata necessita del permesso di costruire anche perché manca il requisito della precarietà

L’insediamento di stabili con destinazione speciale come pensioni residenziali e villaggi turistici è previsto nelle zone territoriali omogenee di tipo D. Tale insediamento è regolamentato dalle normative urbanistiche locali. Con la sentenza n. 4311/2024 il TAR della Campania sottolinea come possa configurarsi la legittimità di un'ordinanza di demolizione in tale zona in caso vengano palesate irregolarità edilizie, in particolar modo se queste irregolarità riguardano la destinazione d’uso.

Negli edifici, la manutenzione e il consolidamento strutturale rappresentano una soluzione fondamentale per affrontare danni causati da eventi naturali e da cattive pratiche costruttive. Recentemente il Consiglio di Stato ha chiarito come determinate categorie di lavori possano talvolta non essere inquadrate come consolidamento statico o manutenzione, ribadendo la necessità di un approccio più consapevole nella realizzazione di qualsiasi opera edilizie, nonché l'importanza dei titoli abilitativi e di rispettare le procedure al fine di evitare pesanti sanzioni.