Titoli Abilitativi

In materia di tolleranze costruttive, il superamento del limite del 2% nelle variazioni dimensionali di un edificio, calcolato secondo i parametri definiti dalle Norme Tecniche di Attuazione (linea di gronda), rende abusivo l'intervento edilizio. Con l'avvento del Decreto Salva Casa e l'allargamento delle percentuali per le tolleranze, però, il comune può valutare di riesaminare le questioni alla luce delle nuove regole.

La trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, in quanto comporta un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l'esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria.

Il soggetto interessato a sanare l'abuso edilizio deve provare la doppia conformità edilizia e urbanistica dell'opera da regolarizzare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria, nel caso della sanatoria classica ma anche nel caso di quella semplificata (dove è sufficiente, invece, la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda ed edilizia al momento della realizzazione).

Secondo il Codice Civile, il nudo proprietario detiene la proprietà di un bene, ma non ne può godere dei frutti, mentre l'usufruttuario beneficia dell'uso del bene senza poterlo vendere. Il Consiglio di Stato ha confermato e sottolineato la responsabilità del nudo proprietario anche in assenza di sua diretta partecipazione alla realizzazione delle opere, evidenziando l'importanza della corretta gestione delle proprietà condivise.

La Regione Lazio ha pubblicato una circolare che fornisce indicazioni operative riguardanti i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica, introdotti dal Decreto Salva Casa con l'articolo 36-bis del dpr 380/2001, la cosiddetta sanatoria semplificata, con riferimento prioritario all'accertamento di compatibilità paesaggistica.

Se il privato fornisce prove concrete sulla realizzazione di un'opera prima del 1° settembre 1967 fuori dal centro abitato, e quindi legittima anche senza titolo abilitativo, il comune non può limitarsi a ritenere tali prove inadeguate ma deve verificare nel dettaglio, con riferimenti dimensionali e probatori certi, quali opere erano preesistenti al 1967 e quali, invece, essendo state realizzate successivamente, meritavano la demolizione.

Il nulla osta del Genio Civile rappresenta un'autorizzazione imprescindibile per la realizzazione di opere strutturali in Italia, assicurando la conformità dei progetti alle normative tecniche e a quelle sismiche. La recente sentenza del Tar Lazio n. 8858/2024 sottolinea l’importanza del nulla osta, confermando che la sua assenza può avere un impatto significativo sui procedimenti edilizi e sulla sicurezza pubblica.

L'autore fornisce un commento tecnico al disegno di legge Salva Milano, partendo dal concetto di interpretazione autentica del Testo Unico Edilizia e proseguendo con l'analisi della possibile convivenza della legge regionale con quella statale, dei presupposti, delle contraddizioni, delle motivazioni e degli effetti retroattivi del provvedimento.

Il parere n. 305/2024 dell’Emilia Romagna chiarisce le procedure per completare interventi strutturali con titoli sismici scaduti. L’articolo analizza le casistiche principali, dalla gestione delle varianti non sostanziali all’impatto delle normative tecniche aggiornate, offrendo indicazioni utili per tecnici e progettisti.

La recente sentenza del Tar Lazio n. 20270/2024 chiarisce i limiti dell'edilizia libera per le pergotende in aree vincolate. Il caso di Frascati sottolinea quando tali strutture richiedano autorizzazioni paesaggistiche e il rispetto delle normative locali per evitare sanzioni e ordini di demolizione.

Un cambio di destinazione d'uso da civile abitazione a ufficio con semplice redistribuzone degli spazi interni, prima del Decreto Salva Casa, richiedeva sempre il permesso di costruire in quanto mutamento urbanisticamente rilevante mentre oggi, con le nuove regole, si può procedere anche con la SCIA se non ci sono opere o se gli interventi sono assentibili con la CILA, e nel rispetto dei regolamenti comunali vigenti.

Mentre per la SCIA l'amministrazione comunale deve esercitare i poteri inibitori o di controllo entro 30 giorni, per la CILA non è previsto alcun termine perentorio per il controllo, ma solo un potere sanzionatorio e repressivo nei casi di irregolarità del documento o esecuzioni di lavori che richiedono titoli abilitativi diversi.

La concessione edilizia, sebbene sostituita dal permesso di costruire con il Testo Unico sull’edilizia del 2001, continua a essere un termine frequentemente utilizzato per indicare il permesso rilasciato dal Comune per avviare lavori di costruzione o modifiche a edifici esistenti. La gestione dei titoli abilitativi può risultare complessa, come dimostra la sentenza n. 23100/2024 del TAR del Lazio, in cui un ricorrente ha affrontato difficoltà nel riattivare dei titoli abilitativi rilasciati nel 2002 a causa di contenziosi legali.

Permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica si esprimono in termini di conformità urbanistico edilizia e compatibilità ambientale, ma pur avendo 'storie' diverse ed essendo concedibili separatamente, l'assenza dell'autorizzazione in zona vincolata causa l'inefficacia del permesso di costruire, con conseguente demolizione degli abusi edilizi realizzati anche in virtù del rilascio del titolo abilitativo.

L'illegittimità degli atti di esecuzione di un'ingiunzione di demolizione per omessa valutazione della possibilità di applicare i meccanismi di fiscalizzazione dell'abuso edilizio previsti dagli artt. 33 e 34 del Testo Unico Edilizia si può ammettere se l'autore dell'abuso abbia esposto al comune - prima del compimento di tali atti - la concreta impossibilità di demolire senza pregiudizio per la parte conforme.

La trasformazione del sottotetto in uno spazio "praticabile" e destinato a deposito si qualifica come "nuovo volume" poiché incide, incrementandolo, il carico urbanistico, e pertanto necessita del permesso di costruire, indipendentemente dal fatto che sia abitabile o meno.

L’articolo esamina il dibattito sulla legge “Salva-Milano”, nata per giustificare interventi edilizi sotto inchiesta e ancora al Senato. All'interno un'analisi delle proposte legislative, il confronto tra le versioni del testo e alcune riflessioni sulle implicazioni normative, criticità interpretative e possibili effetti retroattivi.

Una recente sentenza del TAR Emilia Romagna consente di fare il punto sulla distinzione di opere apparentemente simili, le verande e le vetrate panoramiche amovibili (VEPA), che si differenziano per la creazione (o meno) di un nuovo volume edilizio.

Prima del Decreto Salva Casa non esisteva una sanatoria sismica, mentre oggi, per determinati tipi di abusi edilizi (parziali difformità, tolleranze costruttive, variazioni essenziali), è possibile ottenerla producendo una attestazione che si conclude con l'acquisizione dell'autorizzazione sismica in sanatoria.

Gli oneri di oblazione rappresentano un pagamento necessario per la sanatoria di opere edilizie realizzate in violazione delle normative urbanistiche con l'obiettivo di compensare i danni causati dall’abuso e facilitare la regolarizzazione delle costruzioni abusive. La sentenza del Tar Lazio n. 18521/2024 sottolinea e chiarisce come il rispetto delle tempistiche e la presentazione di documentazione adeguata siano requisiti imprescindibili per l'accoglimento delle istanze di condono edilizio.

L'abuso edilizio maggiore non può ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, riservata a parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, per le quali basta la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento. Diverso è il caso delle parziali difformità e delle variazioni essenziali, per le quali invece si può ricorrere alla sanatoria speciale del DL 69/2024.

Se si prova in maniera certa, con apposita documentazione, che le opere edilizie sono state realizzate in epoca antecedente al 1° settembre 1967 fuori dal perimetro del centro urbano, le stesse devono essere ritenute legittime anche in assenza di un titolo abilitativo e quindi l'eventuale demolizione è da annullare. Le prove sono a carico del privato che può ribaltare l'onere sul comune in caso di documentazione veritiera e affidabile.

La sanatoria del Terzo condono edilizio è possibile in tutto il territorio nazionale per le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia in assenza o in difformità dal titolo edilizio ma solamente per le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo in zona vincolata.

L'ottenimento della segnalazione certificata di agibilità (SCA) è subordinato alla verifica della regolarità urbanistica dell'immobile. Di conseguenza, la mancanza di conformità urbanistico-edilizia preclude il rilascio della SCA e quindi la possibilità di utilizzare l'immobile per scopi produttivi o abitativi, in quanto un immobile abusivo non può essere dichiarato agibile.