Da abitazione a ufficio: ieri serviva il permesso, col Salva Casa può bastare la SCIA

Per effettuare un cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio, prima dell'avvento del Salva Casa (la legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024, è in vigore dallo scorso 28 luglio), c'era sempre la necessità di munirsi del permesso di costruire in quanto mutamento urbanisticamente rilevante.

Il Salva Casa, invece, ha cambiato le carte in tavola consentendo, a determinate condizioni e sempre rispettando le normative locali (che in alcuni casi possono essere più restrittive), di procedere con una semplice SCIA se il cambio tra categorie non omogenee avviene senza opere oppure con opere assentibili con CILA (spostamenti di tramezzi, ad esempio).

Cambio di destinazione d'uso da civile abitazione ad ufficio: il caso

Il 'recap' viene automatico prendendo spunto dalla sentenza 22843/2024 del 17 dicembre scorso, relativo ad un cambio di destinazione d'uso da una categoria funzionale ad un'altra, ossia da A2 (abitazione di tipo civile) ad A10 (ufficio), rilevando anche la presenza di una finestra con affaccio sul prospetto esterno "non graficizzata sulla planimetria d’impianto dell’anno 1958 e una diversa distribuzione degli spazi interni", il tutto senza aver richiesto e ottenuto i titoli abilitativi necessari.

Mutamento d'uso senza opere tra categorie diverse: prima del Decreto Salva Casa

La ricorrente sostiene che, in virtù dell'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, il cambio d'uso del contendere, ove non accompagnato dall'esecuzione di opere, non sarebbe rilevante poiché non inciderebbe in concreto sul carico urbanistico dell'immobile visto che esso è destinato allo svolgimento di attività di ufficio non aperto al pubblico.

Il TAR respinge il ricorso in quanto, nella versione precedente dell'art.23-ter, precedente alle modifiche del DL 69/2024 e che ovviamente bisogna applicare in questo caso in virtù del principio delle regole vigenti 'ratione temporis', qualsiasi utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diverso da quella originaria, anche se non accompagnata da opere edilizie, costituisce mutamento rilevante, se comporta l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare ad una diversa categoria funzionale tra:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Ancora: ai sensi dell’art. 10, comma 1, TUE costituiscono “interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia” e sono subordinati a “permesso di costruire: … c) gli interventi di ristrutturazione edilizia … che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso …”.

Insomma: per gli interventi effettuati nel centro storico che realizzano un cambio di destinazione d'uso rilevante, che prevede l'assegnazione dell'immobile da una categoria funzionale ad un’altra tra quelle elencate nell’art. 23-ter del dpr 380/2001, ancorché non accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie, occorre richiedere ed ottenere il permesso di costruire previsto dall’art. 10 del dpr 380/2001.

Ne deriva che per gli immobili delle zone omogenee A (centro storico) con cambio d'uso rilevante è sempre indispensabile il permesso di costruire, a prescindere - ed è qui la grande differenza con quanto modificato dal Salva Casa - dalla verifica in concreto del rispetto del carico urbanistico.

Giustamente, quindi, il comune, avendo rilevato un cambio d'uso rilevante (ai sensi del vecchio articolo 23-ter) tra abitazione civile a ufficio, senza permesso di costruire, ha ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Oggi è diverso: col Salva Casa può bastare la SCIA

La situazione è molto diversa con le regole odierne, in vigore appunto dallo scorso 28 luglio (legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024).

L'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia è stato infatti rivisto: prima di tutto, "il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6".

E ancora:

• il mutamento d'uso all'interno della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, ferma restando la possiblità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;
• sono sempre ammessi i mutamenti di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui alle lettere a), a-bis), c) e d) di una singola unità immobiliare che si trova in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'art.2 del DM 1444/1968.

La parte che ci interessa, per quanto riguarda l'ipotetico cambio di destinazione d'uso da civile abitazione ad ufficio, senza opere o con opere assentibili con CILA, è quella normata dal comma 1-quinquies: in pratica, si stabilisce che ai fini dei cambi d'uso sopracitati (non rilevante e rilevante), il mutamento della destinazione d'uso è soggetto al rilascio di questi titoli:

• nei casi di cambi d'uso senza opere, la SCIA;
• in tutti gli altri casi (quindi anche nel caso di un cambio da casa a ufficio), il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, e la SCIA con opere riconducibili all'art.6-bis del TUE, cioè la CILA.

Trasportato nel nostro caso, le tramezzature interne si possono assentire con CILA quindi resterebbe da verificare la questione dell'apertura della finestra.

Se l'intervento, qualificandosi come ristrutturazione edilizia, richiede il permesso di costruire, allora per cambiare la destinazione d'uso è necessario rihciedere e ottenere il titolo abilitativo pieno.

In caso di sola redistribuzione degli spazi interni, invece, si potrebbe procedere con semplice SCIA.

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