Cambio destinazione d'uso da residenza ad affittacamere con opere: serve il permesso di costruire

Cambiare la destinazione d'uso di un'abitazione in centro storico, per renderla una struttura ricettiva "affittacamere", previa realizzazione di opere edilizie richiedenti il permesso di costruire, è un abuso edilizio se effettuata senza il titolo abilitativo e questo anche se si applicassero le regole del Decreto Salva Casa, che in tal senso non ha modificato le cose.

E' importante e interessante, quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 42369/2024, relativa ad un cambio di destinazione d'uso effettuato da un privato, in centro storico, per il passaggio, con opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, da immobile residenziale a bed & breakfast e casa vacanza.

Il caso è precedente all'entrata in vigore della legge 105/2024, di conversione del DL Salva Casa (69/2024), ma la Cassazione afferma esplicitamente che, per questa tipologia di cambi d'uso, le regole non sono cambiate.

Cambio d'uso con opere da abitazione a struttura ricettiva: basta(va) la CILA?

Secondo il ricorrente, gli articoli 10 e 23-ter del Dpr 380/2001 (nella versione precedente alle novità introdotte dal DL 69/2024) "consentirebbero un cambio di destinazione d’uso, per una destinazione compatibile con quella iniziale, con una semplice Cila".

Il cambio d'uso con opere

La Cassazione non è d'accordo: serve il permesso di costruire, in quanto è pacifico che l'immobile avesse una destinazione d'uso residenziale e che, alla fine dei lavori, sarebbe stato destinato ad affittacamere.

L'immobile si presentava costituito da 4 camere da letto, con vani WC, ingresso, lavanderia e opere edilizie di ordinaria e straordinaria manutenzione in via di completamento, realizzate senza la previa richiesta ne del permesso di costruire ne dell'autorizzazione sismica.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

Scopri tutto su Ingenio!

Cambio destinazione d'uso rilevante in centro storico

I giudici ricordano che siamo in presenza di un cambio di destinazione d'uso rilevante, ai sensi dell'art.23 comma 1 del dpr 380/2001 (vigente ratione temporis), perché la disposizione distingue tra destinazione residenziale (lettera a) e turistico ricettiva (a-bis), prevedendo due diverse categorie funzionali.

Proprio qui gli ermellini sottolineano che le varie modifiche della disposizione, in ultimo apportate dal Salva Casa, hanno inciso su questo tipo di casistica.

Quindi, trova applicazione il principio secondo cui il cambio d'uso con opere richiede il permesso di costruire per le modifiche che comportano il passaggio di categoria urbanistica dell'immobile e, se il cambio d'uso è eseguito nei centri storici, per quelle all'interno di una categoria omogenea.

Cambio destinazione d'uso e Salva Casa: quando può bastare la SCIA?

A parte ricordiamo le novità introdotte in materia dal Decreto Salva Casa, che consente i cambi d'uso anche tra categorie non omogenee, con opere, e li permette tramite presentazione di una semplice SCIA qualora le opere collegate siano assentibili con CILA.

Quindi, i cambi di destinazione d'uso rilevanti sono stati rivisti profondamente dal Decreto Salva Casa, che ha modificato l'art.23-ter del Testo Unico Edilizia liberalizzando questo tipo di 'interventi edilizi', anche qualora, per il cambio d'uso, siano necessarie delle opere edilizie.

Non è cambiato nulla, però, per quanto riguarda i cambi d'uso rilevanti con opere per le quali è necessario il permesso di costruire (come il caso di questa sentenza), per i quali continua ad essere necessaro il titolo abilitativo pieno.

Oggi, in virtù delle modifiche apportate all'art.23-ter del Testo Unico Edilizia:

• il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6 del Testo Unico Edilizia;
• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
• resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, laddove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria;

• viene prevista una specifica disciplina per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. Il testo definitivo prevede infatti che il cambio di destinazione d’uso (non solo per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra ma anche per quelle seminterrate) è disciplinato dalla legislazione regionale che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni di cui ai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

Quindi è possibile, in virtù delle nuove regole del Salva Casa, procedere anche con la SCIA per tutti i cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, e tra categorie funzionali diverse (esempio, da residenziale a turistico-ricettiva), anche con opere, se per assentirle è necessaria la CILA, mentre resta l'obbligo del permesso di costruire se gli interventi edilizi contestuali al cambio d'uso lo prevedono.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE