Tutti i responsabili dell'abuso edilizio: chi riceve l'ordine di demolizione?

Non è un problema del comune se il proprietario di un immobile abusivo non è responsabile degli illeciti stessi commessi, magari, prima dell'acquisto dell'abitazione stessa.

Queste regole molto importanti e da tenere sempre in mente quando si effettuano compravendite di immobili è contenuto nella sentenza n.36/2026 del Tar Palermo, dove si evidenzia che l'ordine di demolizione è legittimamente rivolto all'attuale proprietario dell'immobile abusivo, indipendentemente dalla sua estraneità alla realizzazione dell'abuso.

La misura ripristinatoria ha natura reale e non sanzionatoria, mirando alla rimozione dell'alterazione del territorio.

Ancora: l'assoluzione penale per non aver commesso il fatto e il decorso del tempo non generano affidamento tutelabile rispetto a opere prive di titolo.

Il caso: ville bifamiliari abusive e assoluzione in sede penale

Due proprietarie impugnano ordinanze di demolizione relative a ville bifamiliari acquistate da una società costruttrice, contestando opere realizzate in totale difformità dalla concessione edilizia: innalzamento del fabbricato, cambio di destinazione d'uso del seminterrato, realizzazione di piscina interrata, locale w.c. disgiunto, tettoia con chiusure in muratura.

Le ricorrenti sottolineano di aver acquistato in buona fede gli immobili nello stato in cui si trovavano e di essere state assolte in sede penale "per non avere commesso il fatto".

Legittimazione reale: chi è il destinatario delle misure repressive?

Il TAR sottolinea come, ai fini della legittimazione passiva del soggetto destinatario di un ordine di demolizione, l’art. 31 D.P.R. n. 380/2001, nell’individuare i soggetti colpiti dalle misure repressive nel proprietario e nel responsabile dell’abuso, considera evidentemente quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l’abuso; potere che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta, in quanto il presupposto per l’adozione di un’ordinanza di ripristino non coincide con l’accertamento di responsabilità storiche nella commissione dell’illecito, ma è correlato all’esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella codificata nella normativa urbanistico-edilizia e all’individuazione di un soggetto il quale abbia la titolarità a eseguire l’ordine ripristinatorio, ossia il proprietario, in virtù del suo diritto dominicale.

L’ordine di natura reale è, quindi, correttamente rivolto al proprietario a prescindere dalla responsabilità dello stesso nella realizzazione dell’illecito.

Irrilevanza dell'estraneità soggettiva

Inoltre, continua il TAR, l'assoluzione penale e l'acquisto in buona fede non rilevano ai fini della legittimazione passiva all'ordine demolitorio.

Il presupposto dell'ordinanza è infatti l'esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con la normativa urbanistico-edilizia e l'individuazione del soggetto titolato a eseguire il ripristino.

Non può riconoscersi alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva: l'ordinamento tutela l'affidamento incolpevole, mentre l'abusività dell'edificato esclude qualsiasi legittimità dell'aspettativa, indipendentemente dal tempo trascorso. Nel caso specifico, le ricorrenti erano consapevoli dell'abusività, avendo presentato istanza di sanatoria.

Non esiste legittimo affidamento in caso di abuso edilizio

Infine, si ricorda che "l'abusività dell'edificato esclude qualunque possibilità di ritenere legittimo un eventuale affidamento invocato dal privato, rendendolo del tutto irrilevante, indipendentemente dal lasso di tempo trascorso prima dell’emissione del provvedimento gravato; ciò in quanto non può ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il tempo non può in alcun modo legittimare".

L'ordinamento, infatti, tutela l’affidamento di chi versa in una situazione antigiuridica soltanto laddove esso presenti un carattere incolpevole, mentre la realizzazione di un’opera abusiva si concretizza in una volontaria attività del costruttore realizzata contra legem.

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