Vizi dell’opera: cosa succede se non si denuncia entro 60 giorni?

Articoli 1667 e 1668 del codice civile: responsabilità dell’appaltatore e rimedi del committente

Nel rapporto tra committente e appaltatore uno dei temi più delicati riguarda la garanzia per i vizi e le difformità dell’opera.
In merito a ciò, gli articoli che disciplinano rispettivamente suddetta garanzia e la riduzione del corrispettivo dovuto nei contratti d’appalto sono gli artt. 1667 e 1668 del codice civile.

Secondo l’art. 1667 del codice civile:

“L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.”

Quindi chi realizza l’opera (impresa costruttrice/produttore) deve garantire che la stessa non presenti difformità rispetto al contratto ovvero vi siano vizi che la rendano inidonea all’uso. Tuttavia tale garanzia pone dei limiti, ossia non è dovuta alcuna garanzia se il committente, al momento dell’accettazione, conosceva o poteva facilmente riconoscere i vizi, a meno che l’appaltatore li abbia taciuti in mala fede. Ecco perché il committente deve segnalare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta, pena la decadenza del diritto alla garanzia. Inoltre la possibilità di agire in giudizio contro l’appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera.

A quanto detto si aggiunge l’art. 1668 del codice civile, secondo il quale:

“Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore. Se però le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto”.

L’articolo descrive i rimedi che il committente può richiedere al costruttore perché vengano esercitati quando l’opera realizzata presenti difetti, nello specifico:

• può richiedere la riparazione o eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore;
• può chiedere una riduzione proporzionale del prezzo;
• può chiedere il risarcimento dei danni se i vizi derivano da colpa dell’appaltatore;
• se i vizi rendono l’opera totalmente inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

In parole povere, il Codice Civile consente al committente di richiedere una proporzionale riduzione del prezzo qualora l’opera presenti vizi o difformità, salvo che l’appaltatore non intervenga sue spese a riparare al danno.

Per quanto riguarda il limite temporale, quanto previsto dall’art. 1667 del c.c. ha lo scopo di evitare situazioni di incertezza prolungata nel tempo, in particolare la norma cerca di tutelare:

• da una parte il diritto del committente a ricevere un’opera priva di difetti;
• dall’altra l’esigenza dell’appaltatore di vedere definita in tempi certi la propria responsabilità.

È proprio in questo quadro che si inserisce il meccanismo della denuncia dei vizi, infatti il committente deve denunciare i vizi o le difformità entro sessanta giorni dalla loro scoperta.
Questo termine, piuttosto breve, ha lo scopo di spingere il committente a intervenire rapidamente, senza aspettare troppo, così da permettere di affrontare il problema senza lasciare l’appaltatore esposto a contestazioni indefinite nel tempo.
Tuttavia, l’inerzia o la tardività nella denuncia comportano, infatti, la decadenza dal diritto di far valere la garanzia (trascorsi due anni dalla consegna), con la conseguenza che ogni pretesa nei confronti dell’appaltatore risulta preclusa.

La sentenza del Tribunale di Crotone affronta tali questioni, infatti la causa trae origine dalla richiesta di pagamento avanzata dall’impresa esecutrice dei lavori nei confronti del committente, che ha obiettato dal canto suo l’inadempimento contrattuale e la presenza di vizi e difformità nell’opera. Il giudice, analizzando le eccezioni sollevate e il quadro normativo di riferimento, in particolare gli articoli del Codice Civile di cui sopra, ha valutato la tempestività e la fondatezza delle contestazioni. Centrale è stata la qualificazione dei vizi come palesi e riconoscibili al momento della consegna, a causa dei quali il Tribunale ha rigettato l’opposizione, confermando il decreto ingiuntivo e quindi il pagamento dell’impresa.

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Opposizione al decreto ingiuntivo: la denuncia tardiva dei vizi non basta!

Il Tribunale di Crotone, con sentenza n. 486/2025, si è pronunciato in merito a una controversia molto interessante tra un condominio e un’impresa appaltatrice incaricata di eseguire alcuni lavori edili.
Il condominio si è opposto al pagamento delle somme richieste dall’impresa appaltatrice in quanto sosteneva che l’opera non fosse stata eseguita a regola d’arte, lamentando gravi mancanze tra cui:

• l’impiego di materiali difformi rispetto a quelli previsti contrattualmente;
• la mancata rimozione della vecchia struttura portante del tetto;
• il mancato completamento dei lavori sul sottotetto;
• l’omessa rasatura delle pareti del vano scala e altre difformità di minor rilievo.

In base a ciò il condominio chiedeva quindi l’annullamento del decreto ingiuntivo o la riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 1668 c.c., evidenziando inoltre che l’opera non era mai stata sottoposta a collaudo.

La società appaltatrice, di contro sottolineava la regolare ultimazione dei lavori, avvenuta nel febbraio 2019, come da verbale sottoscritto dall’amministratore del condominio, dal direttore dei lavori e dalla stessa impresa.

Il giudice, ricostruendo la vicenda alla luce degli articoli 1667 e 1668 c.c., ha osservato che “Deve premettersi che in tema di contratto d’appalto, (…) i vizi e le difformità devono, in ogni caso, essere denunciati all’appaltatore, a pena di decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta (…) e l’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera (...). I vizi e/o le difformità lamentati nel presente giudizio (…) non possono qualificarsi come vizi strutturali, non afferendo ad aspetti costruttivi o di staticità dell’edificio, né quali vizi occulti: deve, infatti, ritenersi che tali tipologie di vizi siano riconoscibili e visibili già attraverso un’ispezione non qualificata e con una diligenza media, ed a maggior ragione in presenza di un’ispezione tecnica e qualificata fatta dal professionista direttore dei lavori a ciò incaricato. Anche a voler ammettere una sopravvenuta conoscenza da parte del committente dei vizi/difformità de quibus, deve comunque rilevarsi che questi avrebbe dovuto denunciare i medesimi entro sessanta giorni dalla loro scoperta ed esercitare la relativa azione (…) nei due anni successivi; tuttavia, non risulta dagli atti di causa che vi sia stata denuncia alla società esecutrice dei lavori (...) per i vizi e/o difformità lamentati nel presente giudizio (...)”.
Quindi, nei casi in cui i vizi lamentati non dovessero qualificarsi né come strutturali né come occulti, in quanto riconoscibili già al momento della consegna dell’opera, la legge impone un termine ben preciso per la denuncia, ossia 60 giorni dalla scoperta della difformità, purché la scoperta stessa avvenga comunque entro due anni dall’ultimazione dei lavori e consegna.
Nel caso di specie, nessuna contestazione era stata mai sollevata dal condominio fino all’avvio della causa, avvenuta ben oltre i termini previsti. Inoltre il verbale di ultimazione lavori, sottoscritto da tutte le parti, attestava la regolare esecuzione delle opere, rendendo priva di fondamento l’eccezione di inadempimento.

Quanto alla richiesta di riduzione del prezzo, il Tribunale ha rilevato come essa fosse parimenti infondata, sia per la decadenza dai termini di legge, sia per la mancanza di una tempestiva denuncia dei presunti vizi.

Alla luce di tali considerazioni, il giudice ha rigettato quindi tutte le opposizioni, confermando integralmente il decreto ingiuntivo.

La decisione ribadisce un principio centrale nella disciplina dell’appalto: la necessità per il committente di denunciare tempestivamente eventuali vizi o difformità, pena la decadenza dal diritto di farli valere in giudizio. La presenza di un lungo lasso di tempo intercorso dalla consegna dei lavori alla contestazione ha quindi un peso determinante per le pretese del committente, mentre consolida le eventuali richieste di pagamento dell’impresa.

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