Abusi edilizi ante 1967: chi deve provare la risalenza nel tempo? Come si dimostra?

Una delle domande più gettonate in ambito edilizio è: chi deve provare che un immobile/edificio/opera edilizia risale a prima del 1967 e quindi è legittimo anche senza titolo abilitativo? Quali documenti e prove servono?

Un'altra sentenza sul tema è la n.7239/2025 del Consiglio di Stato, inerente il ricorso contro il respingimento, da parte del comune (poi confermato dal TAR), della richiesta di condono di un manufatto, realizzato in assenza di titolo edilizio.

Costruzione ante 1967: le ragioni del ricorrente

L'appellante sostiene che, come precisato anche nella Relazione tecnica allegata alla domanda di sanatoria, la costruzione in questione è stata realizzata in periodi diversi antecedentemente al 1967, e che, successivamente, nell’anno 2000 erano stati intrapresi soltanto lavori di manutenzione straordinaria atti a consolidare la struttura, senza alterazione delle superfici e dei volumi.

Pertanto, il TAR competente avrebbe errato nel ritenere che le opere eseguite sono in contrasto con le disposizioni del P.R.G. vigente e del P.T.P.R. adottato dalla Giunta Regionale del Lazio e che non sussistevano quindi i presupposti per il condono, mancando la doppia conformità delle opere prescritta dall’art. 36 del d.P.R. 380 del 2001.

Abusi edilizi ante 1967: le regole di base

L'articolo 10 della legge 765/1067 (cd. Legge Ponte) ha modificato l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Ciò significa che, prima di quella data, ma con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

Una vecchia costruzione degli anni '50 situata in periferia, quindi, si poteva realizzare senza licenza edilizia.

L'onere della prova ricade sul privato

Palazzo Spada spiega che è a carico di parte ricorrente era l'onere di dimostrare l'epoca di realizzazione dell'opera.

Infatti, come da consolidato orientamento giurisprudenziale, grava sul privato l'onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile abusivo, in quanto solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto (cfr., per tutte, Cons. Stato, sez. IV, 1 aprile 2019, n. 2115; Sez. VI, 3 giugno 2019, n. 3696; id., 5 marzo 2018, n. 1391), dovendosi dunque fare applicazione del generale principio processuale per cui la ripartizione dell'onere della prova va effettuata secondo il principio della vicinanza della prova (Cons. Stato Sez. VI, 25 maggio 2020, n. 3304) e solo la deduzione della parte privata di concreti elementi di fatto relativi all'epoca dell'abuso trasferisce l'onere della prova contraria in capo all'Amministrazione.

La risalenza a prima del 1967 può salvare dalla demolizione

Slo l'interessato, continua il Consiglio di Stato, "può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza del carattere non abusivo di un’opera edilizia, in ragione dell’eventuale preesistenza rispetto all’epoca dell'introduzione di un determinato regime autorizzatorio dello ius aedificandi, e tali prove devono essere alquanto rigorose, non essendo sufficienti delle mere dichiarazioni sostitutive di atto notorio, per cui, in mancanza di tali prove, l'Amministrazione può negare la sanatoria dell'abuso, rimanendo integro il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria" (Cons. Stato, Sez. II, 4 gennaio 2021, n. 80; 19 novembre 2020, n. 7198; 9 ottobre 2020, n. 5994).

Il principio di vicinanza della prova e come si ribalta l'onere sul comune

Peraltro, proprio il criterio della vicinanza della prova conduce ad un temperamento del rigoroso onere probatorio “secondo ragionevolezza” nei casi in cui il privato, da un lato, porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima di una certa data elementi rilevanti (ad esempio, aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti o circostanze rilevanti) e, dall'altro, o la pubblica amministrazione non analizzi debitamente tali elementi o vi siano elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio.

In tal caso, non è escluso il ricorso alla prova per presunzioni, sulla scorta di valutazioni prognostiche basate su fatti notori o massime di comune esperienza, inferendo, così e secondo criteri di normalità, la probabile data di tale ultimazione da un complesso di dati, documentali, fotografici e certificativi, necessari in contesti troppo complessi o laddove i rilievi cartografici e fotografici erano scarsi (Cons. Stato, Sez. VI, 25 maggio 2020, n. 3304; id. 13 novembre 2018 n. 6360; id. 19 ottobre 2018 n. 5988; id. 18 luglio 2016 n. 3177).

In sostanza, solo la deduzione della parte privata di concreti elementi di fatto relativi all'epoca dell'abuso trasferisce l'onere della prova contraria in capo all'amministrazione (cd. ribaltamento dell'onere della prova).

Niente prove, niente sanatoria

Ma in questo caso, il ricorrente non ha però allegato né in sede di giudizio, né al momento della presentazione della domanda di sanatoria elementi probatori e preesistenti idonei a rappresentare che l’immobile, di cui era dichiarata la manutenzione straordinaria, era stato realizzato anteriormente al 1967.

Sulla base di tali circostanze la sentenza va confermata nella parte in cui ha ritenuto che se non sono idonee mere dichiarazioni sostitutive - anche “ora per allora” - di atto notorio, e quindi anche dichiarazioni asseverate postume in relazioni tecniche come nel caso di specie, tanto più non possono essere idonee e ammissibili le prove testimoniali chieste dal ricorrente in sede di giudizio.

In definitiva, non rinvenendosi prova dell’epoca di realizzazione dell'immobile, risultando confutato quanto dichiarato dal ricorrente dai rilievi aerofotogrammetrici depositati in giudizio dall'amministrazione, la sentenza appellata ha correttamente considerato legittima la conclusione del comune sulla mancata dimostrazione della realizzazione “ante 1967” e sulla violazione del P.R.G. e del P.T.P.R.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO