Abusi edilizi in area paesaggistica: senza autorizzazione la demolizione è inevitabile

In area sottoposta a vincolo paesaggistico, la realizzazione di opere in assenza dell’autorizzazione paesaggistica comporta necessariamente la sanzione demolitoria. Ai sensi dell'art. 27, comma 2, del D.P.R. 380/2001, il Comune è tenuto ad applicare la misura più grave, a prescindere dal regime edilizio dell'intervento (edilizia libera, SCIA o permesso di costruire). Il vincolo paesaggistico, disciplinato dal d.lgs. 42/2004, tutela un interesse pubblico autonomo e prevalente, non suscettibile di graduazione sanzionatoria né di presunzioni di sanatoria.

Gli abusi edilizi del contendere

In zona vincolata la carenza del titolo paesaggistico basta a legittimare la sanzione demolitoria, indipendentemente dal regime abilitativo edilizio applicabile (edilizia libera, SCIA, permesso di costruire)? Quando una tettoia non può essere qualificata come pergotenda?

Le regole edilizie e urbanistiche in area sottoposta a vincoli sono molto più restrittive e la giustizia amministrativa ci ricorda che a volte il 'destino' di un abuso non dipende dal tipo di intervento, ma solamente dalla mancanza di autorizzazione, ritenuta imprescindibile nelle zone tutelate.

Nella sentenza 2866/2026, il Tar Lazio si trova a dover decidere sul ricorso di un privato contro ordinanza di demolizione emessa da un comune nei confronti di una tettoia, un banco bar con allacci impiantistici e otto strutture in legno realizzati in area dichiarata di notevole interesse pubblico ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, in assenza di autorizzazione paesaggistica.

Demolizione in area paesaggisticamente vincolata: una regola assoluta

Di fatto, la pronuncia affronta la questione, ricorrente nella prassi, di quali conseguenze sanzionatorie derivino dalla realizzazione di opere in zona sottoposta a vincolo paesaggistico senza la prescritta autorizzazione.

Il Collegio richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l'art. 27, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 obbliga il Comune ad applicare la più grave delle sanzioni disponibili - la demolizione ex art. 31 - a prescindere dal regime edilizio cui l'opera sarebbe soggetta.

Ciò significa che anche un intervento che rientri nell'edilizia libera, e che quindi non richiederebbe alcun titolo edilizio, deve essere demolito se realizzato in area vincolata senza autorizzazione paesaggistica. La ratio è chiara: il vincolo paesaggistico tutela un interesse pubblico autonomo e sovraordinato rispetto alle logiche del titolo edilizio, sicché la sua violazione non è suscettibile di graduazioni sanzionatorie.

Tra l'altro, in tema di tutela paesaggistica dell’area di cui si tratta, si evidenzia che l’affermazione delle ricorrenti secondo cui le opere non ricadrebbero in zona vincolata si scontra con i circostanziati riferimenti contenuti nel provvedimento impugnato e risultanti anche dal “certificato di destinazione urbanistica” prodotto dalla difesa civica, trattandosi, in particolare, di area dichiarata di notevole interesse pubblico ai sensi dell’art. 136, comma 1, lett. c) e d), del d.lgs. n. 42 del 2004 giusta d.m. 2 aprile 1954 e d.m. 7 settembre 1962.

Tettoia o pergotenda?

Passando a considerare la specificità delle singole opere, deve essere esclusa la pretesa natura di pergotenda - definita dalla giurisprudenza in termini di mero elemento accessorio necessario al sostegno e all’estensione della tenda, destinata, quest’ultima, alla protezione dal sole o dagli agenti atmosferici (cfr. Cons. St., Sez. II, 23 luglio 2024, n. 6652; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 10 febbraio 2025, n. 2953) – della contestata tettoia.

Essa, infatti, oltre ad alterare la sagoma ed il prospetto dell’edificio, determina la creazione di uno spazio chiuso stabilmente configurato, pari a circa 95 mq, destinato allo svolgimento dell’attività economica di svolgimento di eventi e si presenta, dal punto di vista strutturale, ancorata sulla parete retrostante, costituita da profilati metallici e sorretta da “pilastrini, presumibilmente metallici, rivestiti da tavolato ligneo foderato”.

E' nello stesso modo destituito di fondamento anche il rilievo per cui il banco bar sarebbe “un semplice mobile” senza “alcun impianto allacciato”, trattandosi, per converso, di una struttura in muratura munita, per quanto accertato in sede di sopralluogo con atto pubblico fidefacente fino a querela di falso ex art. 2700 c.c., di “impianto di adduzione di acqua e scarico idraulico” nonché di “impianti integrati con la struttura e funzionali all’impianto elettrico e acustico”.

Quanto, poi, alle otto strutture in legno collocate nell’area verde attrezzata, esse, benché aperte sui lati, producono, nel loro complesso, in quanto numerose e ciascuna di dimensioni non trascurabili (m. 3,10 x 3,10), un impatto paesaggistico non irrilevante.

Non esiste presunzione di sanatoria

Infine, il motivo fondato sulla possibile sanatoria ex art. 36 dpr 380/2001 è respinto in quanto meramente ipotetico (nessuna istanza era stata presentata) e comunque giuridicamente inconferente: la domanda di sanatoria sospende l'esecutività dell'ordine demolitorio senza inciderne la legittimità, che rimane integra.

Abusi senza autorizzazione in zona vincolata: FAQ

In area vincolata basta la mancanza dell’autorizzazione paesaggistica per ordinare la demolizione?
Sì. La carenza del titolo paesaggistico è di per sé sufficiente a legittimare la demolizione, indipendentemente dal titolo edilizio richiesto per l’opera.

La regola vale anche per interventi di edilizia libera?
Sì. Anche opere che, fuori da zone vincolate, rientrerebbero nell’edilizia libera devono essere demolite se realizzate senza autorizzazione paesaggistica.

Quando una tettoia non può essere qualificata come pergotenda?
Quando crea uno spazio stabilmente chiuso, altera sagoma e prospetto dell’edificio ed è strutturalmente ancorata, assumendo una funzione autonoma e non meramente accessoria.

Un banco bar può essere considerato un semplice arredo?
No, se è una struttura stabile dotata di allacci idrici ed elettrici: in tal caso integra un intervento edilizio rilevante anche sotto il profilo paesaggistico.

La possibile sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001 evita la demolizione?
No. In assenza di istanza, la sanatoria è solo ipotetica e, comunque, non incide sulla legittimità dell’ordine demolitorio, ma al più ne sospende l’esecuzione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO