Accesso al lastrico solare con apertura nel solaio di copertura: serve il permesso di costruire

Se si va a modificare la disposizione degli ambienti interni di un appartamento, con modifica delle tramezzature ma anche spostamento della scala interna e conseguenti variazioni prospettiche con diversa ubicazione di alcuni vani porte e finestre senza aumento di volumi e/o superfici utili, la CILA (certificazione di inizio lavori asseverata) o la SCIA non bastano, in quanto il Testo Unico Edilizia (dpr 380/2001) richiede il permesso di costruire, perché le variazioni prospettiche con diversa ubicazione di alcuni vani porte e finestre configurano un ambiente diverso.

Lo ha chiarito il Tar Campania (Napoli) nella sentenza 5533/2022 dello scorso 30 agosto, interessante perché ci permette di affrontare un tema molto frequente, quello delle modifiche interne agli edifici/appartamenti e le loro conseguenze a livello di titoli abilitativi edilizi.

Gli abusi edilizi da demolire

Tutto nasce dall'ingiunzione di demolizione notificata dal comune a un privato per i seguenti abusi:

• con riferimento all’appartamento: diversa disposizione degli ambienti interni con modifica delle tramezzature interne, spostamento della scala interna e conseguenti variazioni prospettiche con diversa ubicazione di alcuni vani porte e finestre senza aumento di volumi e/o superfici utili; realizzazione di gabbiotto in cartongesso di mt. 1,80 x m.t. 1,80 ed alto mt 1,80 per l’accesso al lastrico solare previa apertura equivalente nel solaio di copertura; realizzazione di corridoio di pertinenza lungo tutto il lato sud con pavimentazione in mattonelle e pensilina di mt. 2,00 x mt 1,00 posta al di sopra della porta di ingresso;
• con riferimento al terreno: realizzazione di una tettoia, in sostituzione di diversa e preesistente minore tettoia, di mt 8,00 x mt 5,00 ed alta da mt 2,50 a mt 2,70 con copertura in lamiere grecate metalliche inclinate sorrette da pilastrini in ferro ai quattro angoli, con sottostante pavimentazione in cls e innalzamento del muro retrostante di confine di mt 0,40 portandolo a mt 2,40 invece dei mt 2,00 autorizzati; installazione di cancello metallico per varco carrabile lungo mt 5,50 ed alto mt 1,70 del tipo scorrevole su profilato metallico annegato nel calcestruzzo; sopraelevazione di mt 1,00 x mt 5,00 del muro posto a confine.

Secondo i ricorrenti, per quanto riguarda le opere interne, non sarebbe stato creato un organismo edilizio in tutto o in parte nuovo e diverso rispetto a quello già esistente né le opere avrebbero comportato alcuna modifica paesaggistica rilevante, e quindi le opere realizzate sarebbero suscettibili di sanatoria, o al massimo di sanzione pecuniaria e non certamente di demolizione.

L'intervento edilizio va inquadrato nel suo complesso

Prima di entrare nello specifico, il Tar sottolinea che condivisibile giurisprudenza ha evidenziato come la valutazione di un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere deve effettuarsi in modo globale (cfr. Cons. Stato, sent. n. 1350 del 2021) atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consentirebbe di comprendere l'effettiva portata dell'operazione.

In caso di abuso edilizio, infatti, non è dato scomporne una parte per negare l'assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall'insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni (cfr., tra le altre, Cons. Stato, sent. n. 4919 del 2021, n. 6191 del 2020 e n. 2738 del 2018; Tar Napoli, sent. n. 4021 del 2020 e sent. n. 5028 del 2021). E ciò vieppiù nel caso di opere che vanno ad inserirsi in un contesto territoriale protetto, come nel caso di specie.

Le tramezzature interne non sono sole...

Poi si entra nel merito, evidenziando che le opere in questione - realizzate in assenza del relativo titolo e in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e che hanno comportato anche “variazioni prospettiche con diversa ubicazione di alcuni vani porte e finestre” e non solo spostamenti di tramezzature interne, la realizzazione di gabbiotto in cartongesso di mt. 1,80 x m.t. 1,80 ed alto mt 1,80 per l’accesso al lastrico solare previa apertura equivalente nel solaio di copertura, la realizzazione di corridoio di pertinenza lungo tutto il lato sud con pavimentazione in mattonelle e pensilina di mt. 2,00 x mt 1,00 posta al di sopra della porta di ingresso, nonché, con riferimento al terreno, la realizzazione di una tettoia, in sostituzione di diversa e preesistente minore tettoia, di mt 8,00 x mt 5,00 ed alta da mt 2,50 a mt 2,70 con copertura in lamiere grecate metalliche inclinate sorrette da pilastrini in ferro ai quattro angoli, con sottostante pavimentazione in cls e innalzamento del muro retrostante di confine di mt 0,40 portandolo a mt 2,40 invece dei mt 2,00 autorizzati, l’installazione di cancello metallico per varco carrabile lungo mt 5,50 ed alto mt 1,70 del tipo scorrevole su profilato metallico annegato nel calcestruzzo, la sopraelevazione di mt 1,00 x mt 5,00 del muro posto a confine - giustificano l’ordine di demolizione adottato dal Comune, tenuto conto della consistenza complessiva delle opere realizzate e del relativo impatto in termini di trasformazione edilizia e considerato che, in ogni caso, per giurisprudenza costante anche della Sezione, in zone sottoposte a vincolo paesaggistico ogni mutamento dello stato dei luoghi che impatti durevolmente sul territorio necessita della previa acquisizione di un titolo edilizio supportato da specifica autorizzazione paesaggistica.

Eliminazione e spostamenti di tramezzature e modifiche prospettiche: quando basta la CILA e senza c'è solo una multa

Consiglio di Stato: la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell’edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria.

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Siamo anche in zona vincolata (e senza autorizzazione paesaggistica): la demolizione senza qualsiasi titolo è automatica

Tra l'altro - e l'aspetto non è secondario - gli interventi in questione, per il solo fatto di insistere in zona vincolata e di alterare durevolmente il pregresso stato dei luoghi, risultavano comunque soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, dovendosi quindi ritenere inconferenti le ulteriori argomentazioni difensive incentrate sulla pretesa realizzabilità delle opere in contestazione mediante semplice d.i.a. (l'odierna SCIA), atteso che l’articolo 27 del dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia) non distingue tra opere per cui è necessario il permesso di costruire e quelle per cui sarebbe necessaria la semplice d.i.a. in quanto impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico (cfr., tra le altre, Tar Campania, Sez. VI, sent. n. 3267 del 2021).

Ne discende, per consolidata giurisprudenza anche della Sezione, che in tale evenienza “è legittima la misura demolitoria anche per opere abusive che in astratto, sotto il profilo strettamente edilizio, sfuggirebbero a tale sanzione per i loro connotati accessori e/o pertinenziali atteso che, ex art. 167, comma 1, d.lgs. n. 22 del 2004, la violazione delle disposizioni di cui al Titolo I della Parte Terza del codice, tra le quali quella dell'art. 146 che impone il preventivo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica per la realizzazione di qualunque tipologia di opere, importa la sanzione della riduzione in pristino. Sussiste pertanto un principio di cd. indifferenza del titolo edilizio necessario all'esecuzione di interventi in zone vincolate, con conseguente legittimità dell'esercizio del potere repressivo anche in caso di opere di cd. edilizia minore” (così. Tar Napoli, sent. n. 3267 del 2021, cfr. anche Tar Napoli, sent. n. 3940 del 2021 e sent. n. 1524 del 2022 “A prescindere dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l'intervento edilizio in zona vincolata (DIA o permesso di costruire), ciò che rileva, al fine dell'irrogazione della sanzione ripristinatoria, è il fatto che lo stesso è stato posto in essere in zona vincolata ed in assoluta carenza di titolo abilitativo, sia sotto il profilo paesaggistico, che urbanistico”; cfr., tra le altre, anche Consiglio di Stato, sent. n. 7426 del 2021).