Agibilità, licenze commerciali e regolarità urbanistica: niente SCA in pendenza di condono

Il rapporto tra certificato di agibilità (oggi SCA - segnalazione certificata di agibilità) e conformità urbanistica è spesso al centro di contenziosi amministrativi in quanto l'agibilità non è più solo una condizione per dimostrare la salubrità ma impone la regolarità dal punto di vista edilizio-urbanistico. Tra l'altro, l'agibilità è assolutamente necessaria per poter ottenere la licenza commerciale di un edificio.

Nel caso all'esame del del Tar Napoli (sentenza 5907/2025), si dibatte sul mancato rilascio di una autorizzazione commerciale in quanto, appunto, mancava l'agibilità del locale a causa della pendenza di un' istanza di condono edilizio sullo stesso.

Agibilità e regolarità urbanistica vanno assieme

I giudici chiariscono quindi il rapporto tra certificato di agibilità e conformità urbanistica, stabilendo che:

• la pendenza di domanda di condono preclude il rilascio dell'agibilità;
• l'agibilità non ha solo finalità igienico-sanitarie, ma presuppone l'accertamento della conformità alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie, incompatibile con lo stato di abusività confermato dalla domanda di sanatoria non ancora definita.

Il TAR evidenzia che la preclusione al rilascio di idoneo titolo commerciale in pendenza di domanda di condono non ancora esitata rileva, peraltro, sotto altro e diverso profilo.

Per l'autorizzazione commerciale serve l'agibilità

Segnatamente, come noto, il rilascio dell’autorizzazione commerciale presuppone il previo rilascio del certificato di agibilità ai sensi dell’art. 24 e ss. D.P.R. 380/2001 (come sostituito, dall’articolo 3, comma 1, lettera i), del D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222), ovvero il consolidarsi della Scia presentata dal privato.

La normativa richiamata, così come affermato da granitica giurisprudenza, chiarisce che il certificato de quo (recte, il c.d. consolidarsi della segnalazione di inizio attività) non ha più solo finalità igienico-sanitarie – proprie della licenza di abitabilità e agibilità previste dalla legislazione previgente – ma può essere rilasciata solo ed esclusivamente allorché siano stati accertati dall’amministrazione idonei requisiti di sicurezza degli edifici, degli impianti installati nonché la conformità dello stesso alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

Con la conseguenza che la pendenza della domanda di condono, rimarcando l’abusività dell’immobile, preclude all’amministrazione il rilascio anche del certificato di agibilità.

Locali abusivi? Niente agibilità

Si prosegue ricordando che in giurisprudenza è stato ripetutamente affermato che “se i locali sono abusivi l’agibilità non può essere rilasciata, non avendo alcun significato dichiarare agibile un locale non conforme alla disciplina urbanistico–edilizia o del quale non è stata o è stata falsamente attestata la conformità al progetto approvato, perché il progetto non è stato approvato o l’opera è stata realizzata in difformità da esso” (cfr. T.A.R. Veneto, Venezia, Sezione III, n. 4702/2003), ed è stato, altresì, chiarito che «"la conformità dei manufatti alle norme urbanistico - edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e 35, comma 20, L. n. 47 del 1985; del resto, risponde ad un evidente principio di ragionevolezza escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina urbanistico - edilizia" (cfr. T.A.R. Puglia Lecce Sez. III, Sent., 01-08-2012, n. 1447)» (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, Sezione VI, 29/01/2016, n. 592), con la conseguenza che “il certificato di agibilità non può essere ottenuto, in relazione ad immobili abusivi, se non quando risulti rilasciato il permesso di costruire in sanatoria” e che “La mera presentazione della domanda di condono, quindi, non incide sulla perdurante abusività delle opere di cui si richiede la sanatoria com’è, del resto, dimostrato dalla citata disposizione condonistica (art. 35 L. 47/1985), che come si è visto, subordina il rilascio del certificato di agibilità all’esito positivo della domanda di condono edilizio” (T.A.R. Campania, Napoli, Sezione VI, 29/01/2016, n. 592, cit., e precedenti ivi citati).

Condono pendente? Titolo commerciale e agibilità sono off limits

Conclusivamente, relativamente ad immobili per i quali, come nella specie, pende domanda di condono è precluso all’amministrazione il rilascio di idoneo titolo commerciale sia per conclamato contrasto con le prescrizioni edilizie ed urbanistiche - come detto non ricondotte a conformità dalla mera pendenza della istanza di sanatoria - sia per la preclusione che incontra la P.A. nel consentire il consolidarsi della Scia presentata dal privato ai sensi degli artt. 24 e ss. del D.P.R. 380/2001.

Il collegamento con le autorizzazioni commerciali

Il principio si estende quindi alle autorizzazioni per attività commerciali, in particolare quelle di somministrazione. L'articolo 3, comma 7, della legge 287/1991 richiede il rispetto delle "vigenti norme, prescrizioni e autorizzazioni in materia edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria".

Il rilascio dell'autorizzazione commerciale presuppone quindi il previo consolidamento della SCIA edilizia ai sensi degli articoli 24 e seguenti del D.P.R. 380/2001. La preclusione opera su un duplice piano: per contrasto con le prescrizioni edilizie non ricondotte a conformità dalla pendenza dell'istanza, e per l'impossibilità per la pubblica amministrazione di consentire il consolidarsi di una SCIA relativa a immobili abusivi.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO